Sprzedać mieszkanie i zapłacić jak najmniejszy podatek

A co zrobić, jeśli kupiliśmy nieruchomość przed tą datą? Według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązującej do końca 2006 r., opodatkowania można uniknąć, jeżeli uzyskane ze sprzedaży pieniądze zostaną zainwestowane w kolejną nieruchomość, która może być wykorzystana na cele mieszkaniowe. Warunkiem jest, aby reinwestycja była dokonana w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży.

– Ta regulacja została wykreślona z ustawy w ramach zmian wprowadzonych od początku 2007 r. Niemniej jednak, ma zastosowanie do nieruchomości nabytych przed końcem 2006 r., niezależnie od tego, kiedy zostaną sprzedane przez indywidualnego inwestora – mówi Katarzyna Klimkiewicz, senior manager w TPA Horwath, firmie zajmującej się doradztwem podatkowym.

Jeśli nieruchomość (mieszkanie, dom lub działkę budowlaną) kupiliśmy przed 1 stycznia 2007 r., to w momencie sprzedaży opodatkowaniu podlega cały przychód, czyli ustalona cena sprzedaży, a podatek wynosi 10 proc. od tej kwoty. Jeśli natomiast nieruchomość kupiliśmy po 1 stycznia 2007 r., wówczas w momencie sprzedaży musimy zapłacić podatek dochodowy od zysku osiągniętego na transakcji, np. jeśli kupiliśmy mieszkanie za 300 tys. zł, sprzedaliśmy je za 600 tys., to opodatkowaniu podlega zysk w wysokości 300 tys. zł. Ten zysk może być pomniejszony o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a także odpowiednio wyliczone odpisy amortyzacyjne.

Czy nowe przepisy są mniej korzystne dla podatników? Niekoniecznie, gdyż z uwagi na gwałtowny wzrost cen nieruchomości w ostatnich latach – opodatkowanie sprzedaży nieruchomości nabytych przed końcem 2006 r. może być wyższe, pomimo niższej stawki nominalnej podatku dochodowego, niż opodatkowanie sprzedaży nieruchomości według nowych zasad.

W jaki sposób opodatkowania można uniknąć? Podatku dochodowego nie musimy płacić, jeżeli nieruchomość zostaje sprzedana po upływie co najmniej pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie (chyba że zbycie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej). Ustawodawca dopuścił możliwość pozostawienia zysku osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości bez opodatkowania, pod warunkiem że inwestowanie w nieruchomości nie nosi znamion działalności gospodarczej, a następuje wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Nie ma, niestety, przepisów, które regulowałyby, od ilu transakcji mamy już do czynienia z działalnością gospodarczą. Wszystko zależy od tego, jaką decyzję podejmie dany urząd skarbowy. Daje to dużą uznaniowość urzędnikom skarbowym, co nie jest zbyt komfortowe dla podatników.Osoby, które kilka lat temu kupiły kilka mieszkań jako inwestycję i zamierzają je teraz sprzedać, mogą zostać uznane za prowadzące działalność gospodarczą, a od tego płaci się także podatek VAT.

– Zasadniczo sprzedaż nieruchomości dokonywana przez indywidualnych inwestorów podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2 proc. Podatek płaci nabywca nieruchomości od wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży. Jeżeli jednak nieruchomość jest sprzedawana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT – mówi Katarzyna Klimkiewicz.Podatek VAT jest pobierany, w zależności od rodzaju zbywanej nieruchomości, według stawki 22 proc., 7 proc. lub transakcja podlega zwolnieniu z VAT (jeśli sprzedaży podlegają lokale mieszkalne lub budynki uznane za używane, czyli od końca roku kalendarzowego, w którym zakończono ich budowę, minęło pięć lat, a sprzedający nie miał prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości). Zwolnieniu z VAT podlega także sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym (tzw. sprzedaż lokali mieszkalnych po ich pierwszym zasiedleniu) oraz sprzedaż gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę.

– Osoby, które kupiły kilka mieszkań z zamiarem zarobienia na wzroście ich wartości i zamierzają je sprzedać, powinny rozważyć, czy nie warto otworzyć działalności gospodarczej. Może się bowiem okazać, że będzie to dla nich bardziej korzystne – mówi Katarzyna Klimkiewicz.

Jest też inne wyjście. Zasadą jest, iż dochody uzyskane ze zbycia nieruchomości podlegają opodatkowaniu tam, gdzie dana nieruchomość jest położona. Inaczej jest w przypadku dochodu osiągniętego ze sprzedaży udziałów w spółce, gdyż jest on opodatkowany tam, gdzie ma rezydencję podatkową sprzedający udziały. Co prawda wyjątek od tej zasady wprowadza tzw. klauzula nieruchomościowa, zgodnie z którą dochód ze sprzedaży udziałów lub akcji w spółkach, których majątek składa się głównie z majątku nieruchomego, podlega opodatkowaniu w tym kraju, gdzie nieruchomość jest położona, ale np. klauzula taka nie została wprowadzona do umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartej przez Polskę z Cyprem i Luksemburgiem. Jeśli więc założymy spółkę na Cyprze, to możemy skorzystać z tego, że dochody ze sprzedaży udziałów są tam zwolnione z opodatkowania. Czy to się opłaca?

– Koszty założenia spółki na Cyprze wynoszą ok. 5 tys. euro. Koszty utrzymania w ciągu roku takiej spółki to kolejne 5 tys. euro. Czyli w pierwszym roku trzeba wydać na ten cel co najmniej 10 tys. euro, a w kolejnych, co najmniej 5 tys. euro. rocznie Do tego trzeba doliczyć drobniejsze wydatki: na doradztwo, księgowość, podróże itp. Żeby ponosić takie wydatki, trzeba osiągnąć na sprzedaży nieruchomości zysk co najmniej 200 tys. złotych – mówi Katarzyna Klimkiewicz.

Inwestorów trzeba podzielić na dwie grupy. Jeśli chodzi o drobnych inwestorów indywidualnych, którzy kupili 1 – 2 mieszkania, to nie ulega wątpliwości, że dla nich najkorzystniejsze jest uniknięcie podatku, poprzez zameldowanie się na rok w zakupionym mieszkaniu. Zakładanie przez nich działalności gospodarczej, a już tym bardziej spółki cypryjskiej, może ich tylko narazić na dodatkowe koszty i mija się z celem