Domek czy altanka

Może się bowiem okazać, że kupiona działka rekreacyjna znajduje się na zanieczyszczonym terenie, co będzie skutkowało np. koniecznością jej rekultywacji. Może się również zdarzyć, że grunt leży w strefie ochronnej, co znacznie ograniczy plany inwestorskie. Przed podpisaniem umowy kupna działki wakacyjnej warto więc zażądać od dotychczasowego właściciela oświadczenia, z którego będzie wynikać, że na terenie nieruchomości nie były składowane jakiekolwiek substancje niebezpieczne, a grunt i wody gruntowe na terenie nieruchomości nie zostały zanieczyszczone. Przed kupnem działki można również sprawdzić, czy nie leży np. w strefie ochrony konserwatorskiej.

Wszelkie wątpliwości w tej kwestii powinien wyjaśnić aktualny plan zagospodarowania przestrzennego. – Analiza planu pozwoli także ustalić przeznaczenie obszaru, na jakim leży kupowana działka, np. czy są to tereny zieleni, rekreacji czy zabudowy mieszkaniowej, oraz czy w bezpośrednim sąsiedztwie nie jest planowana droga lub inny obiekt, który mógłby w przyszłości niekorzystnie wpłynąć na wartość lub walory użytkowe działki rekreacyjnej – zaznacza Michał Winiarz z kancelarii prawnej Magnusson.

Szczególną uwagę przy zakupie działki rekreacyjnej należy zwrócić na to, czy nie jest to przypadkiem nieruchomość rolna. – Wówczas trzeba będzie sporządzić dwie umowy w formie aktu notarialnego – warunkową i umowę przeniesienia własności nieruchomości. Obowiązek zawarcia pierwszej umowy warunkowej wynika z przyznanego Agencji Nieruchomości Rolnych prawa pierwokupu, z którego może ona skorzystać w ciągu miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o zawarciu umowy. Jeżeli agencja nie skorzysta ze swojego uprawnienia, własność nieruchomości przenoszona jest na nabywcę drugą umową zawartą w formie aktu notarialnego – tłumaczy Agnieszka Pieńkowska z kancelarii prawniczej DeBenedetti Majewski Szcześniak.

Treść samej umowy sprzedaży działki rekreacyjnej nie różni się zbytnio od umów dotyczących sprzedaży innych nieruchomości gruntowych. Przede wszystkim musi być zawarta w formie aktu notarialnego. – Umowa zawarta np. w zwykłej formie pisemnej nie będzie ważna i nie będzie mogła stanowić podstawy wpisu nabywcy działki jako właściciela w księdze wieczystej – sugeruje Pieńkowska. – W przypadku zawarcia przedwstępnej umowy nabycia działki nie ma obowiązku zawierania jej w formie aktu notarialnego, jednakże z uwagi na bezpieczeństwo obrotu warto ją również podpisać w obecności notariusza – dodaje.

W treści każdej umowy sprzedaży nieruchomości powinien się znaleźć m.in. dokładny opis nieruchomości zgodny z informacjami zawartymi w księdze wieczystej oraz wypisem i wyrysem z rejestru gruntów. Jeśli działka jest zabudowana, umowa powinna zawierać opis znajdujących się na niej obiektów oraz ich stanu.

– Ponadto warto uzyskać zawarte w akcie notarialnym zapewnienie sprzedawcy o braku innych niż ujawnione w księdze wieczystej obciążeń dotyczących nieruchomości, takich jak obciążenia publicznoprawne, prawa lub roszczenia osób trzecich, w tym ograniczone prawa rzeczowe, prawo pierwokupu, prawo pierwszeństwa lub nabycia wynikające z ofert wstępnych lub warunkowych umów itd. – wylicza Michał Winiarz. – Oprócz tego warto uzyskać oświadczenie sprzedawcy zapewniające, że w stosunku do nieruchomości nie jest prowadzone żadne postępowanie egzekucyjne, zabezpieczające lub mające na celu wywłaszczenie ani też żadne inne postępowanie administracyjne – dodaje.

Postawienie jakiegokolwiek budynku trwale związanego z gruntem wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, bez względu na to, czy planujemy inwestycję na działce budowlanej czy rekreacyjnej. Art. 29 prawa budowlanego zawiera przy tym katalog obiektów i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, który ma formę listy zamkniętej. – O takie pozwolenie nie muszą więc występować osoby, które zamierzają budować przydomowy basen lub oczko wodne, o ile ich powierzchnia nie przekracza 30 mkw. – opowiada Dominik Sołtysiak z kancelarii BSJP Legal and Tax Advice.

Pozwolenia nie wymaga natomiast budowa kortów tenisowych czy też bieżni służącej do rekreacji, a także altany oraz ogrody zimowe o powierzchni do 25 mkw., przy czym na każde 500 mkw. mogą przypadać maksymalnie dwa tego typu obiekty.

– Ponadto nie trzeba się ubiegać o pozwolenie, jeżeli na działce siedliskowej inwestor zamierza postawić parterowy budynek gospodarczy o powierzchni do 35 mkw., ale pod warunkiem że jest on związany z produkcją rolną i uzupełnia już istniejące zabudowania – dodaje Dominik Sołtysiak.

W wielu przypadkach podjęcie prac budowlanych, w tym również budowa kortów tenisowych czy basenów przydomowych, wymaga jednak zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia prac w wydziale architektury starostwa powiatowego. W tym zgłoszeniu należy określić, co i w jaki sposób będziemy budować oraz kiedy rozpoczną się prace.

– Choć ustawa wymaga od inwestora złożenia jedynie oświadczenia o tym, że ma on prawo do danej nieruchomości, urzędnicy często wymagają przedstawienia im dowodu stwierdzającego prawo do dysponowania nieruchomością. Konieczne może być też dołączenie odpowiednich szkiców lub rysunków oraz pozwoleń, uzgodnień czy opinii. W praktyce prowadzący postępowanie urzędnik może zażądać w każdym przypadku dołączenia szkiców lub rysunków. Będzie również, na zasadzie uznaniowości, oceniał, czy przedstawione mu dokumenty są właściwe czy też nie – opowiada Dominik Sołtysiak.