Jak kupować nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim

Zanim zdecydujemy się na zakup mieszkania w Hiszpanii, musimy wziąć pod uwagę dwie podstawowe różnice.

Przede wszystkim w Hiszpanii deweloper podaje zazwyczaj ceny netto, a nie brutto, tak jak w Polsce. To, co widzimy w ofercie, nie jest więc ceną ostateczną. Natomiast na plus rynku na Półwyspie Iberyjskim trzeba zaliczyć zwyczaj sprzedawania mieszkań już wykończonych pod klucz, a więc gotowych do zamieszkania.

Jeśli decydujemy się na zakup nieruchomości w Hiszpanii, możemy skorzystać z usług jednej z polskich firm, które działają na hiszpańskim rynku nieruchomości i przyjmą nas na miejscu oraz pokażą konkretne inwestycje z rynku pierwotnego, a także pojadą z nami obejrzeć nieruchomości z rynku wtórnego.

– Taki wyjazd trwa zwykle około tygodnia. W tym czasie zakwaterowanie gwarantuje polski pośrednik, przy czym to my płacimy za przelot oraz wyżywienie. Za bilet z Warszawy do Alicante zapłacimy ok. 130 euro za osobę, oczywiście poza sezonem. Należy jednak dobrze wszystko wyliczyć, bowiem większość ofert pochodzi od brokerów, a wówczas obciążone są dwiema, a czasem nawet trzema prowizjami, które mogą pochłonąć nam przewidywany zysk z zakupionej nieruchomości – przestrzega Grzegorz Baciński, analityk rynku nieruchomości w Home Broker.

Druga opcja to zakup z hiszpańską agencją nieruchomości. Wtedy trzeba wybrać agenta posiadającego jednocześnie tytuł adwokata. Dlaczego? Bo agencje prowadzone przez takie osoby oferują nam kompleksową usługę, począwszy od znalezienia nieruchomości, poprzez sporządzenie umowy kupna, sprawdzenie ewentualnych obciążeń nieruchomości, skontaktowanie lokalnych urzędów, w tym urzędów podatkowych, oraz przedsiębiorstw dostarczających media, banku, notariusza oraz odpowiedniej wspólnoty mieszkaniowej. – Taka agencja nie pobierze od nas prowizji za zakup, gdyż hiszpańskie prawo przewiduje pobranie prowizji tylko od sprzedającego nieruchomość – mówi Grzegorz Baciński.

Trzeba także pamiętać o różnicach w prawie polskim i hiszpańskim. – W Hiszpanii system ksiąg wieczystych podobny jest do polskiego. Różnicą jest jednak to, że hiszpańska księga wieczysta — libro hipotecario – nie jest prowadzona przez sądy – mówi Grzegorz Baciński.

Jako obywatele Polski, a więc kraju należącego do Unii Europejskiej, możemy być pewni, że przy nabywaniu nieruchomości będziemy traktowani na równi z obywatelami hiszpańskimi. Przed zakupem nieruchomości osoby niebędące obywatelami ani rezydentami (rezydentem jest osoba przebywająca w danym kraju ponad 183 dni w ciągu roku) muszą wystąpić o numer identyfikacyjny dla obcokrajowców, który nazywa się NIE (Numero de Identificación de Extranejro). Jest to niezbędne do dokonania opłat w urzędzie podatkowym. Osoba niespełniająca warunków, by zostać rezydentem, chcąc wynajmować zakupioną nieruchomość, musi wyznaczyć swojego przedstawiciela zamieszkałego w Hiszpanii.

Przy nabywaniu nieruchomości od dewelopera będziemy musieli zapłacić VAT (IVA). Jego wysokość ustala hiszpański rząd. Dla nieruchomości mieszkalnych stawka podatku to 7 procent, przy nieruchomościach komercyjnych jest to już 16 procent.

Po zakupie nieruchomości musimy się liczyć z podatkiem od nieruchomości ustalanym przez gminy. Dodatkowo gminy mogą ustanawiać podatki od wzrostu wartości nieruchomości.

Są też podobieństwa pomiędzy zakupem nieruchomości w Polsce i w Hiszpanii – tak samo jak w Polsce umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Kolejnym podobieństwem jest działanie zadatku przy umowie przedwstępnej. Gdy do sprzedaży nie dojdzie z winy kupującego – sprzedający zatrzymuje zadatek, gdy wina będzie po stronie sprzedającego – musi on zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.

W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym obowiązuje nas, podobnie jak w Polsce, podatek od czynności cywilnoprawnych. Wysokość tego podatku ustala regionalny urząd skarbowy. Podatek ten wynosi zazwyczaj kilka procent i jego wysokość różni się w zależności od lokalizacji nieruchomości. Tak jak w Polsce, przy zakupie nieruchomości musimy ponieść koszt opłaty notarialnej (od 0,4 do 0,8 procent) oraz koszty wpisu w księdze wieczystej (od 0,02 do 0,4 procent).