Refinansowanie to dla banków świetny sposób na uzupełnienie słabszej ostatnio sprzedaży kredytów na budowę lub zakup nieruchomości. Wabią więc osoby zadłużone w innych bankach niższą marżą, możliwością rozłożenia spłaty na dłuższy okres (czyli w praktyce obniżeniem wysokości miesięcznej raty), zamianą waluty z droższych złotych na tańsze franki szwajcarskie, a od niedawna – także propozycją pożyczenia wyższej kwoty niż potrzebna do spłaty zobowiązania w poprzednim banku.

Taka możliwość pojawiła się dzięki wzrostowi cen nieruchomości. Jeśli kredytobiorca przed laty pożyczył 200 tys. na mieszkanie warte wtedy 200 tys., a cena lokalu przez ten czas skoczyła np. do 300 tys., ma dziś dodatkowe, niewykorzystane zabezpieczenie o wartości 100 tys. zł (albo wyższej, jeśli spłacił już częściowo poprzedni kredyt). Oczywiście jest to możliwe tylko wtedy, gdy klient posiada zdolność kredytową na podwyższoną kwotę. Co ważne, dzięki zabezpieczeniu hipotecznemu taki kredyt będzie znacznie tańszy niż odrębna pożyczka gotówkowa na dowolny cel.

O dodatkowe środki można się starać przy okazji refinansowania kredytu. Jednak zmiana banku zawsze jest kłopotliwa, a gdy rzecz dotyczy tak poważnego produktu jak kredyt hipoteczny – także stresująca, czasochłonna, a bywa, że kosztowna. Dlatego jeśli głównym motywem refinansowania nie jest poszukiwanie niższych rat, tylko chęć taniego pożyczenia pieniędzy na dowolny cel, warto ich najpierw poszukać we własnym banku.

Dobra wiadomość jest taka, że wiele banków umożliwia już powiększenie kwoty kredytu hipotecznego o nadwyżkę, którą można przeznaczyć na dowolny cel. Niestety, trzeba się liczyć z tym, że zwykle zażyczą sobie nieco wyższych odsetek.

Gdy bank zezwala na pożyczenie pod hipotekę dodatkowych środków i nie pyta o ich przeznaczenie, najczęściej wpisze do umowy dwie stawki oprocentowania. Pieniądze pożyczone na cel mieszkaniowy będą oprocentowane według stawek dla kredytu hipotecznego, a nadwyżka na dowolny cel – tak jak pożyczka hipoteczna, a więc mniej korzystnie. Takie rozwiązanie stosują np. Fortis Bank, GE Money, mBank, Lukas Bank i Polbank. Co ciekawe, we wszystkich tych bankach klient przejęty od konkurencji może liczyć na lepsze warunki. Jeśli suma przeznaczona na dowolny cel nie będzie zbyt wysoka – np. w Lukas Banku nie przekroczy 10 procent kwoty kredytu, a w GE Money nie będzie wyższa niż 20 procent wartości nieruchomości – nowym klientom bank pożyczy pieniądze według stawek obowiązujących dla kredytów na cele mieszkaniowe. Oferta MultiBanku wygląda inaczej tylko z formalnego punktu widzenia – zadłużony w tym banku klient nie może zwiększyć kwoty kredytu, a jedynie pod posiadane zabezpieczenie zaciągnąć odrębną pożyczkę hipoteczną. Jednak podstawowa zasada jest identyczna. Nowi klienci za pieniądze na dowolny cel zapłacą tyle samo co za część mieszkaniową kredytu, natomiast dotychczasowi – więcej. Podobnie jest w Invest-Banku. Starając się o dopłatę do już istniejącego kredytu, trzeba zaakceptować konieczność podpisania umowy na nowych warunkach. Natomiast klient zmieniający bank dostanie dodatkowe środki taniej.

Inną politykę prowadzą BOŚ, DomBank, Millennium i Raiffeisen Bank, które nowych i starych kredytobiorców traktują tak samo. Niezależnie od tego, czy klient refinansuje u nich kredyt z innego banku, czy dobiera dodatkowe środki do wcześniej zaciągniętego kredytu, będzie płacił bankowi odsetki wyliczone na podstawie dwóch stawek – niższej dla części mieszkaniowej i wyższej od pieniędzy pożyczonych na dowolny cel.

Największą otwartość na kredytobiorców związanych już z bankiem umową deklarują Dominet Bank oraz ING. W tym pierwszym kwotę kredytu można powiększyć maksymalnie o 20 procent bez potrzeby tłumaczenia bankowi, na jaki cel zostaną przeznaczone środki. Nadwyżka zostanie dopisana do pierwotnej kwoty kredytu, a jego oprocentowanie się nie zmieni, o ile tylko wskaźnik LTV pozostanie w tym samym przedziale, dla którego ustalana była pierwotna wartość kredytu, a ryzyko banku związane z kredytem nie wzrośnie.

Z kolei w ING klient, który już spłaca kredyt hipoteczny, nie może zwiększyć jego kwoty, może tylko zaciągnąć odrębną (i droższą niż kredyt) pożyczkę hipoteczną. Jednak bank proponuje też niestandardowe rozwiązanie: zrefinansowanie kredytu zaciągniętego w tym banku nowym, powiększonym o kwotę przeznaczoną na dowolny cel. Wtedy cała kwota będzie oprocentowana według jednej, niższej stawki. Bank zapewnia, że z punktu widzenia klienta nie jest to żadne utrudnienie, a formalności wymagane przy takim wewnętrznym refinansowaniu nie są bardziej skomplikowane od tych związanych z zaciągnięciem pożyczki hipotecznej. Warunek jest tylko taki, by kwota na dowolny cel nie była wyższa niż 30 procent wartości nieruchomości, a cały kredyt nie przekraczał 80 procent wartości domu lub mieszkania.

Rozmowy o zwiększeniu kwoty kredytu zawsze warto połączyć z negocjacją wysokości marży. Klienci zaciągający kredyty dziś zwykle dostają od banków lepsze warunki niż ci, którzy pożyczali pieniądze trzy czy cztery lata temu. Dziś marża na poziomie 1 punktu procentowego nie dziwi, wtedy była oferowana tylko najlepszym klientom. Zmianę warunków kredytu można oczywiście negocjować w każdej chwili, ale ta jest szczególnie sprzyjająca, skoro i tak przy zmianie kwoty kredytu konieczne będzie podpisanie aneksu do umowy.

Autopromocja
Nowość!

Trzy dostępy do treści rp.pl w ramach jednej prenumeraty

ZAMÓW TERAZ