Reklama
Rozwiń

Całe bloki zmieniają się nie tylko w hotele, ale i w biurowce

Zatrudniające od kilku do kilkunastu osób firmy często na siedziby wynajmują mieszkania. Właściciele windują czynsze.

Aktualizacja: 26.03.2020 17:39 Publikacja: 26.03.2020 16:45

W biurach-mieszkaniach w zwykłych blokach pracują firmy z niemal każdej branży

W biurach-mieszkaniach w zwykłych blokach pracują firmy z niemal każdej branży

Foto: shutterstock

Odbija się to na całym rynku najmu mieszkań. I nie chodzi tu, oczywiście, o przymusowy home office w czasie walki z pandemią, a o regularne prowadzenie biur w blokach.

Wśród firm w Warszawie najbardziej popularne są budynki w centrum i na linii metra. – To np. ul. Krucza, Świętokrzyska, Aleje Jerozolimskie, kamienice w okolicy pl. Zbawiciela, Trzech Krzyży, a także na bliskiej Woli, przy Łuckiej czy Grzybowskiej – wskazuje Jerzy Węglarz, prezes firmy Biuro na Miarę. – Część budynków z tymi adresami jest wynajęta przez firmy niemal w całości.

Na wynajem mieszkania lub domu do prowadzenia działalności decydują się głównie mikrofirmy, które zatrudniają od kilku do kilkunastu osób.

– Firmy te stanowią zdecydowaną większość podmiotów na rynku, więc skala jest dość duża – zauważa Jerzy Węglarz.

Kilka pięter i budynków

W zwykłych blokach pracują niemal wszystkie branże. W zależności od liczby pracowników wynajmują mieszkania od 40 do 150 mkw., mające od dwóch do pięciu pomieszczeń.

– Mieszkanie o większym metrażu trudniej już znaleźć, chyba że są to dwa połączone lokale – mówi Jerzy Węglarz. – Zdarza się, że jedna firma jest porozrzucana po kilku piętrach czy nawet budynkach. Nieco większe, 20-, 30-osobowe firmy poszukują też domów, których powierzchnie mogą przekraczać nawet 500 mkw.

Jak tłumaczy szef Biura na Miarę, głównym kryterium wyboru przez firmy nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jest cena. – Lokale mieszkalne są obłożone niższymi podatkami. Inne są przepisy, które musi spełniać taka nieruchomość. Jest więc tańsza w budowie i utrzymaniu – wyjaśnia. – Niestety, nie zawsze to się opłaca. Mieszkania i domy mają układy pomieszczeń, które w niewielkim stopniu nadają się do pracy. To oznacza nawet 50 proc. zmarnowanej powierzchni. Większość nieruchomości nie ma też odpowiedniej wentylacji i doświetlenia, co negatywnie wpływa na efektywność pracy.

Najważniejsze są przepisy BHP, przeciwpożarowe i te o przeznaczeniu nieruchomości. – Jeśli ktoś zatrudnia pracowników na umowę o pracę w wynajmowanym mieszkaniu lub domu niedostosowanym do pracy biurowej, naraża firmę na mandat od Państwowej Inspekcji Pracy (od 1 do 40 tys. zł) za niespełnienie wymogów BHP – mówi ekspert. Firma może dostać nakaz zaprzestania działalności do czasu przekształcenia lokalu. – Właściciel z kolei naraża się na grzywnę lub opłatę legalizacyjną nakładaną przez inspektora nadzoru budowlanego, odpowiednio do 2 tys. i do 40 tys. zł – mówi prezes Biura na Miarę.

Miasto może zaś nałożyć na właściciela grzywnę za zaniżone podatki. – Stawka za lokal, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, jest 30-krotnie wyższa od stawki za lokal mieszkalny. Gmina lub miasto ma prawo do skontrolowania lokalu i naliczenia wyższego podatku – tłumaczy Jerzy Węglarz. Zauważa, że część przedsiębiorców może nie mieć świadomości, że lokal, w którym pracują, jest przeznaczony do mieszkania. W umowie może być mowa o celach biurowych. – Po donosie sąsiadów lub byłych niezadowolonych pracowników i kontroli lokal musi przejść remont, zanim ponownie będzie można w nim prowadzić działalność gospodarczą – mówi ekspert.

Uspokaja, że prowadzący działalność na własną rękę, którzy mają wydzielony gabinet w domu lub mieszkaniu, nie mają się czego obawiać.

Nowe nie każdemu

Także Łukasz Browarczyk, ekspert BIG Property z Trójmiasta, przypomina, że przy wynajmie mieszkań na biura trzeba pamiętać o zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania lokalu, a tym samym o zmianie stawki podatku od nieruchomości. – Zdarza się, że wynajmujący przerzucają ten koszt na najemcę – mówi.

W Trójmieście popyt na biura stale rośnie. – Nowoczesne biurowce zazwyczaj oferują wyłącznie duże, kilkusetmetrowe powierzchnie – zauważa Browarczyk. – Klienci poszukujący mniejszych metraży są skazani na starsze biurowce i biura w budynkach mieszkalnych. Są to biura od kilkudziesięciu do maksymalnie 200 mkw. Takich powierzchni przybywa w centrum miast. Mimo to nadal ich brakuje.

W tym regionie rzadko się jednak zdarza, by całe bloki czy kamienice były przekształcane na biurowce. – Takich powierzchni poszukują praktycznie wszystkie branże, od kancelarii prawnych, przez biura rachunkowe, po firmy logistyczne – mówi Łukasz Browarczyk. – Kiedyś zgłosił się do nas klient z branży IT, który chciał przeprowadzić się z biurowca do kameralnej kamienicy, aby konkurencyjne firmy z tego samego parku biurowego nie miały możliwości „podbierania" mu pracowników.

Dodaje, że biurami w kamienicach często zainteresowani są klienci poszukujący niebanalnych wnętrz, ponadstandardowych wysokości, indywidualnego stylu. – Gros szuka biur z otwieralnymi oknami, czego często nie ma w nowych biurowcach – zauważa ekspert. – Biura w blokach i kamienicach są też bardziej kameralne, mają dostęp do własnej kuchni.

Pogłębiającym się problemem jest ograniczona dostępność miejsc parkingowych, więc mieszkania bywają lepszym rozwiązaniem. Biura działają zwykle w godzinach, kiedy mieszkańcy bloku są w pracy, miejsca postojowe „rotują". Zdarza się, że mieszkańcy wynajmują stanowiska w określonych godzinach.

– Biurowce gwarantują, oczywiście, lepszy standard budowlany i technologiczny, zasilanie awaryjne czy obsługę zarządcy – zastrzega. – Stawki najmu biur w mieszkaniach to średnio 30–50 zł za mkw. plus opłaty do wspólnoty i koszty mediów.

Pytana o biura w mieszkaniach, Joanna Lebiedź, właścicielka stołecznej agencji Lebiedź Nieruchomości, przyznaje, że lokale niebędące stricte użytkowymi często są wykańczane i wynajmowane na biura. – Dotyczy to mieszkań i na parterach, i na piętrach – zauważa. – Często są to lokale kupowane jako lokata kapitału.

Wynajem mieszkania na biuro oznacza wyższy czynsz. – Na przykład 49-metrowe mieszkanie z dwoma pokojami na 12. kondygnacji znalazło najemcę biurowego za 3 tys. zł miesięcznie – podaje. Lokal wynajęty na cele mieszkaniowe wynająłby się za 1,8–1,9 tys. zł.

Wynajem nieruchomości firmie daje właścicielowi większy komfort, bo nie obowiązuje ustawa ochronie praw lokatorów. W razie kłopotów z płatnościami właściciel może umowę wypowiedzieć. – Nie ma eksmisji, komorników i innych problemów, które się pojawiają, gdy trafi się na nieuczciwego najemcę jako osobę fizyczną – mówi Joanna Lebiedź.

Odbija się to na całym rynku najmu mieszkań. I nie chodzi tu, oczywiście, o przymusowy home office w czasie walki z pandemią, a o regularne prowadzenie biur w blokach.

Wśród firm w Warszawie najbardziej popularne są budynki w centrum i na linii metra. – To np. ul. Krucza, Świętokrzyska, Aleje Jerozolimskie, kamienice w okolicy pl. Zbawiciela, Trzech Krzyży, a także na bliskiej Woli, przy Łuckiej czy Grzybowskiej – wskazuje Jerzy Węglarz, prezes firmy Biuro na Miarę. – Część budynków z tymi adresami jest wynajęta przez firmy niemal w całości.

Pozostało jeszcze 91% artykułu
Nieruchomości
Kolejny szkieletor przestanie straszyć. Przy Sobieskiego powstaną apartamenty
Materiał Promocyjny
25 lat działań na rzecz zrównoważonego rozwoju
Nieruchomości
Przedmieścia kuszą niższymi cenami mieszkań
Nieruchomości
Najem mieszkań na huśtawce. Ile zapłaci lokator?
Nieruchomości
Rynek wtórny. Nie ma co czekać na cenowy cud
Nieruchomości
Tyle sprzedający chcą za mieszkania z drugiej ręki