– Niewątpliwie zawarcie umowy w formie aktu notarialnego i wpisanie swego roszczenia o sprzedaż lokalu w księdze wieczystej w istotny sposób chroni przed nielojalnym postępowaniem dewelopera, choć w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego, aby w pełni zabezpieczyć się przed późniejszą hipoteką, należy wyraźnie zaznaczyć w treści wpisu roszczenia, że lokal ma być wolny od obciążeń.
W tym przypadku deweloper wyraźnie chciał uniemożliwić nabywcom lokali dokonanie wpisu ich roszczeń, grożąc rozwiązaniem umowy. Niezależnie od oceny prawnej takiej klauzuli, która jako rażąco naruszająca interesy konsumenta i sprzeczna z dobrymi obyczajami prawdopodobnie mogłaby zostać uznana za tzw. niedozwolone postanowienie niewiążące konsumenta na mocy art. 3851 k.c., sam fakt umieszczenia tej klauzuli w umowie, zwłaszcza w powiązaniu z obecnymi w księdze wieczystej wzmiankami o możliwych przyszłych hipotekach, powinien wzbudzić ostrożność nabywców.
Takie okoliczności sugerowały, że deweloper w chwili podpisania umowy najprawdopodobniej nie miał jeszcze zapewnionego finansowania budowy, lecz dążył do tego, by zapewnić sobie jak największą elastyczność w ustanawianiu zabezpieczeń hipotecznych dla potencjalnych podmiotów finansujących.
Choć może się to wydawać paradoksalne, niekiedy bezpieczniej jest zawrzeć umowę z deweloperem, którego nieruchomość jest już w chwili jej zawierania obciążona hipoteką zabezpieczającą zaciągnięty przez niego kredyt bankowy.
Taka sytuacja oznacza bowiem z reguły, że deweloper uzyskał kredyt na realizację inwestycji, a co za tym idzie, że bank pozytywnie zweryfikował możliwości jej realizacji oraz monitoruje jej przebieg, a finansowanie zostało udzielone na normalnych warunkach rynkowych. Co więcej – bank zwykle jest podmiotem przewidywalnym, od którego można oczekiwać postępowania zgodnego z prawem i dobrymi obyczajami, w szczególności w zakresie warunków wyrażenia zgody na sprzedaż lokali bez obciążania ich hipoteką. W sytuacji finansowania inwestycji przez inne osoby, które nie podlegają takiemu nadzorowi jak bank i niekoniecznie tak dbają o swoją reputację, nabywca może mieć większe powody do niepokoju, tym bardziej gdy finansowanie nie jest jeszcze zapewnione w chwili zawierania przez niego umowy.
