Coraz mniej czasu na przekształcenia - cz. 2

[b]W styczniu 2007 r. wykupiłem mieszkanie i czy również mogę obawiać się utrudnień w wyodrębnieniu własności, czy dotyczy to osób, które zawarły umowę po 31 lipca 2007.[/b]

Trybunał Konstytucyjny zakwestionował 17 grudnia ubr. zasady wykupu mieszkań lokatorskich i własnościowych. Utracą one ważność 30 grudnia br. Do tego czasu można przekształcać na dotychczasowych zasadach. Nie ma przy tym znaczenia, kiedy osoba wykupująca mieszkanie własnościowe miała ustanowione to prawo.

Po 30 grudnia br. powinny pojawić się nowe przepisy dotyczące wykupu mieszkań lokatorskich i własnościowych. Czy do tej daty Sejm zdąży uchwalić nowe przepisy? Nie wiadomo. To nie pierwszy wyrok TK dotyczący wykupu lokali. W przeszłości nie zawsze nowe przepisy były na czas. Powstawały więc luki w prawie.

Jedno jest pewne TK w swoim wyroku wyraźnie podkreślił, że obecnie spółdzielcy uwłaszczają się kosztem spółdzielni. Można się więc spodziewać zmian w przepisach przewidujących dodatkowe opłaty. Nie bardzo tylko to sobie wyobrażam w wypadku przekształcania własnościowych praw we własność. Posiadacze mieszkań własnościowych wnosili przecież wkład budowlany odpowiadający kosztom budowy tych lokali, jakich więc można żądać od nich dodatkowych opłat

[b]Witam, od 1998r. zamieszkuję mieszkanie od spółdzielni na umowę najmu na czas nieokreślony. Spółdzielnia proponuje mi wykup za cenę 5 000 tys. za metr, co za całe mieszkanie 34 m[sup]2[/sup] stanowi 176 000 tys. zł, na co mnie nie stać. Czy mogę je wykupić za niższą cenę na nowych zasadach?[/b]

Niestety, nie wiem dokładnie, jaki status ma to mieszkanie w spółdzielni mieszkaniowej, czy w przeszłości było ono mieszkaniem zakładowym czy też nie. Jeżeli było to mieszkanie zakładowe to najemca może je wykupić na podstawie art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Inne warunki muszą spełnić mieszkający w budynkach zakładowych przekazanych spółdzielni za darmo, a inne – zajmujący lokale w budynku przekazanym spółdzielni odpłatnie. I jedni i drudzy nie mogą zalegać w opłatach za mieszkanie.

Pierwsza grupa lokatorów musi pokryć poniesione przez spółdzielnię koszty nakładów koniecznych na budynek, w którym mieszkają. O nakładach koniecznych mówi kodeks cywilny. Przepisy kodeksowe nie definiują tego pojęcia. Istnieje jednak bogate orzecznictwo Sądu Najwyższego na ten temat. Wynika z niego, że nakładami koniecznymi są tylko takie, które poczyniono na rzecz (w tym wypadku na budynek), żeby zachować ją w stanie niepogorszonym [b](wyrok z 13 kwietnia 1983 r., sygn. akt IV CR 67/83)[/b].

Gdy lokal znajduje się w budynku odpłatnie przekazanym spółdzielni – trzeba wpłacić wkład budowlany. Określa go zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej mieszkania. Może więc i tak, że kwota za wykup wyjdzie taka duża, jaką podaje czytelnik.

Natomiast, gdy nie chodzi o mieszkanie zakładowe, to przepisy nie dają najemcy roszczenia o wykup mieszkania będącego w najmie. Sama spółdzielnia wtedy podejmuje decyzję, czy chce sprzedać i za ile. Przepis nic jej nie narzucają.

[b]Posiadam mieszkanie, do którego mam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zapisane w księdze wieczystej. Chciałbym zmienić je w odrębną własność wraz z gruntem. Jaka jest różnica pomiędzy tymi formami własności oraz co faktycznie taka zmiana będzie dla mnie wnosić?[/b]

Różnica jest podstawowa. Spółdzielnia jest właścicielem mieszkania a spółdzielcy przysługuje tylko ograniczone prawo rzeczowe. Inaczej jest z pełną własnością. Wtedy to właścicielem mieszkania nie jest spółdzielnia, ale spółdzielca.

Dla przeciętnego członka spółdzielni nie ma to większego znaczenia. Zarówno mieszkanie własnościowe jak i na własność można sprzedać, podarować, a w przyszłości może odziedziczyć je po nim rodzina. Jest jednak wiele mniej istotnych różnic, np. posiadacz własnościowego mieszkania nie może go sprzedać, jeżeli spółdzielnia nie wyda mu stosownego zaświadczenia.

[b]Mam własnościowe spółdzielcze mieszkanie z księgą wieczystą, ale bez wyodrębnienia. Blok stoi na gruncie nie spółdzielczym. Wierzyciel spółdzielni wniósł do sądu o postawienie spółdzielni w upadłość. Czy w wyniku upadłości spółdzielni mogę stracić mieszkanie?[/b]

Proszę się nie martwić. Przepisy chronią spółdzielców i nie grozi im utrata mieszkania w razie upadłości. O upadłości mówią dwa przepisy: art. 54 ze zn 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 86 prawa upadłościowego. Ten drugi stanowi, że w razie upadłości spółdzielni stosuje się ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych i że można przy wykorzystaniu jej przepisów przekształcić prawa do lokali w prawo mocniejsze, czyli własność. Spółdzielcy z własnościowym prawem mają wybór. Mogą skorzystać z roszczenia (złożyć wniosek o przekształcenie we własność) , a jeżeli tego nie zrobią, to i tak ich prawo zostanie – ale już z mocy samych przepisów – przekształcone w odrębną własność. Gdy ich blok kupi inna spółdzielnia, dalej będą mieli prawo własnościowe do mieszkania.

[b]Czy wyrok TK oznacza, że posiadacze własnościowego prawa do lokalu już o dawna (2004r.) również mogą spodziewać się utrudnień ze strony spółdzielni oraz dodatkowych opłat za przekształcenie we własność hipoteczną?[/b]

Tak. Trudno jednak mówić mi o konkretach. . Proszę zerknąć na odpowiedź udzieloną wyżej. Udzieliłam już odpowiedzi na podobne pytanie.

Czy mając od kilku lat tzw. spółdzielcze prawo własności do lokalu: mieszkanie, garaż wskazane jest przekształcenie w odrębne prawo własności lub jakąś inną formę gwarantującą bezpieczeństwo i jakie związane z tym koszta należy wziąć pod uwagę?

Decyzja zawsze należy do posiadacza mieszkania. Nikt za niego jej nie podejmie. Wiele różnic między własnościowym prawem a własnością w praktyce zostało zatartych. Radzę zerknąć na jedną z wyżej udzielonych odpowiedzi. Poddałam w niej podstawowe różnice między tymi prawami. Jeszcze jedno. Nie ma tytułu prawnego do lokalu gwarantującej super bezpieczeństwo, jeżeli nawet czytelnik będzie miał już pełną własność, a nie będzie np. płacił opłat za lokal, to może zostać ono wystawione na licytację i sprzedane.

[b]Kilka lat temu kupiłam mieszkanie spółdzielcze własnościowe, które nie ma osobnej księgi wieczystej na to mieszkanie. Jest tylko księga wieczysta na cały wieżowiec. Czy muszę zakładać odrębną księgę wieczystą na moje mieszkanie?[/b]

Nie. Specyfika własnościowego prawa jest taka, że księga nie jest obowiązkowa.

[b]Jeżeli spółdzielnia nie ma uregulowanych spraw gruntowych to czy ma prawo odmówić przyjęcia wniosku o wykup? Jaki ma czas na wyjaśnienia własności gruntowych? Czy może się tłumaczyć przez rok niezałatwioną sprawą własności gruntowej?[/b]

Wyjaśnianie spraw gruntowych może trwać nawet latami. Nie chcę w ten sposób usprawiedliwić spółdzielni. Nie znam bowiem szczegółów i trudno jest mi się ocenić, czy rok na załatwienie tej konkretnej sprawy to dużo czy mało. Znam jednak przypadki, że spółdzielni nie udało się przez wiele lat wyjaśnić kwestii gruntowych.

Jeżeli czytelnik jest posiadaczem lokatorskiego prawa to ma jedno wyjście z tej sytuacji. Może do końca 2010 r. przekształcić swoje prawo we własnościowe. Pod warunkiem, że spółdzielnia nie jest ani właścicielką ani użytkownikiem wieczystym gruntu, na który stoi blok z jego mieszkaniem.

[b]W 2007 roku podpisałam umowę o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Umowa ta została podpisano tylko przez prezesa zarządu i nie jest sporządzona przez notariusza. Czy ta umowa jest ważna?[/b]

Niestety nie wynika z pytania, kiedy dokładnie zawarto umowę a jest to niezmiernie ważne, żeby udzielić odpowiedzi. Jeżeli umowa została zawarta do 31 lipca 2007 r. to akt notarialny nie jest potrzebny. Po tej dacie sytuacja zmienia się i to diametralnie. Tego dnia weszła w życie nowelizacja do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która wykreśliła przepis, który przewidywał możliwość zawierania umów przekształcających prawo lokatorskie we własnościowe w zwykłej formie pisemnej.

Jedni prawnicy uważają, że można dalej przekształcać w zwykłej formie pisemnej, a drudzy, że absolutnie nie i akt notarialny jest potrzebny. Ostatnio coraz więcej zwolenników zdobywa drugi pogląd. A to dlatego, że są już pierwsze wyroki sądowe w tej sprawie. Zdaniem sądów akt notarialny jest niezbędny. Jeżeli więc czytelnik zawierał umowę po 31 lipca 2007 r. to radzę podpisać jeszcze jedną, tym razem w formie notarialnej, uchroni to go przed przykrymi konsekwencjami, które mogą się pojawić w przyszłości. Np. zechce sprzedać lokal a notariusz odmówi, bo uzna, że umowa ustanawiająca na jego rzecz prawo własnościowe jest nieważna.

[b]Mamy mieszkania z 1992 z marca 61m kwadratowych chcieliśmy je wykupić za tzw. 500zł na własność, powiedzieli nam w spółdzielni że za te bloki nie obowiązuje ulga, gdyż są za młode i jeśli chcemy, możemy je wykupić za 13000zł. Jak zrobić żeby wykupić na własność za jak najmniejsze pieniądze?[/b]

Spółdzielnia ma rację. Czytelnicy mają stosunkowo nowe mieszkanie i nie spłacili jeszcze kredytu stąd taka a nie inna kwota.Jeśli mieszka w lokalu wybudowanym przed 20 – 30 laty, to już dawno spółdzielca spłacił kredyt. Spółdzielcom pozostaje jedynie do zapłaty kwota będącą odpowiednikiem nominalnej wartości kredytu lub dotacji w części przypadającej na dany lokal – jeżeli spółdzielnia z nich korzystała. W latach 60. – 90. ubiegłego wieku bowiem spółdzielnie budowały mieszkania lokatorskie za tanie państwowe kredyty. Spłatą części kredytu byli obciążeni spółdzielcy (w opłatach za mieszkanie), część zaś państwo umarzało. Spółdzielnie zwracają jednak do budżetu umorzoną część, jeżeli członek wykupi mieszkanie. I tę kwotę musi on zapłacić spółdzielni. Jej wielkość zależy od tego, kiedy był budowany lokal. Im starsze mieszkanie, tym będzie tańsze.

[b]Mam mieszkanie spółdzielcze własnościowe i chcę przekształcić na własność wyodrębnioną. Spółdzielnia zwleka już pół roku. Czy jedyna droga, która mi została to droga sądowa?[/b]

Tak.

[b]Moi rodzice otrzymali pismo w roku 2008 o możliwości wykupu mieszkania od spółdzielni, wpłacili odpowiednią kwotę, w listopadzie 2008 otrzymali następne pismo z informacja o ustalenie terminu spotkania z notariuszem, jednak dni 26.01.09 spółdzielnia poinformowała, że jednak nie będzie można dokonać przekształcenia mieszkania , mimo wpłaconej kwoty, równocześnie napisali, że napisali ze można zaskarżyć.[/b]