Zanim podpiszesz umowę, sprawdź dewelopera

Najprostszym rozwiązaniem jest udanie się do biura doradcy do spraw nieruchomości, gdzie znajdziemy oferty tylko deweloperów poddanych starannej weryfikacji. Jeśli jednak chcemy to zrobić sami, pamiętajmy o kilku ważnych rzeczach, które musimy zrobić, zanim podpiszemy umowę zakupu wymarzonego M. Jest to szczególnie ważne w czasach, kiedy większość deweloperów ma problemy ze sprzedażą mieszkań, a część z nich nawet bankrutuje.

[srodtytul]Wstępny rekonesans[/srodtytul]

Kiedy zainteresuje nas jakaś konkretna nieruchomość, trzeba sprawdzić, jaki deweloper ją realizuje. Najwygodniejszym źródłem jest Internet. Nie ograniczajmy się jednak tylko do oficjalnych stron dewelopera, bo tam znajdziemy jedynie pozytywne informacje o projekcie. Poszukajmy wiadomości na forach dotyczących naszej inwestycji i wybranego dewelopera.

– Pamiętajmy jednak, że anonimowość, jaką zapewnia Internet, pozwala na dużą swobodę wypowiedzi, dlatego opinie, jakie tam znajdziemy, mogą być bardzo skrajne – przestrzega Aleksandra Szarek, specjalista rynku nieruchomości Home Broker. – Zamieszczane są tam zazwyczaj negatywne opinie, osoby zadowolone z nabytego mieszkania rzadziej dzielą się swoją radością. Dlatego też Internet traktujmy raczej jako wskazówkę, a decyzję o zakupie podejmijmy po zapoznaniu się z informacjami z rzetelnych i zaufanych źródeł (pisma branżowe, znajomi, którzy kupili mieszkanie u danego dewelopera).

Uważnie sprawdźmy również poprzednie, już zrealizowane, inwestycje. Jeżeli do tej pory wszystkie projekty danego dewelopera oddawane były z opóźnieniem, a ich wykonanie pozostawia wiele do życzenia, można się spodziewać, że w wybranej przez nas inwestycji będzie podobnie.

Istotne jest też, czy deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Instytucja ta dokładnie prześwietla swoich członków i nie ma w niej miejsca na niesolidne firmy.

[srodtytul]Wypłacalność[/srodtytul]

Kiedy już wybierzemy dewelopera, musimy sprawdzić jego kondycję finansową. Często zdarza się tak, że deweloperzy wykorzystują wpłaty nowych klientów na kończenie wcześniejszych projektów, co może zagrozić powstaniu naszej inwestycji. Jeżeli jednak deweloper prowadzi odrębne rachunki powiernicze dla każdego projektu, będziemy mieli pewność, że pieniądze przeznaczone zostaną na realizację zakupionej przez nas nieruchomości.

Dodatkowo, jeśli znamy numer KRS dewelopera (powinien nam go udostępnić bez problemu), możemy sprawdzić jego akta rejestrowe. Znajdziemy tam sprawozdanie finansowe, informacje o tym, czy wobec dewelopera nie toczy się postępowanie upadłościowe i czy komornik nie zajął udziałów lub akcji. Te i inne przydatne informacje znajdziemy w wydziale sądu rejonowego, który odpowiada za Krajowy Rejestr Sądowy. Dla jeszcze większej pewności możemy się skontaktować z Krajowym Rejestrem Długów.

[srodtytul]Sprawdzanie umowy[/srodtytul]

Zanim podejmiemy decyzję o zakupie, poprośmy dewelopera o wzór umowy przedwstępnej. Sprawdźmy dokładnie, czy nie ma w niej kruczków. Szczególną uwagę zwróćmy na to, jak określone są kary umowne (nasze i dewelopera) oraz jaka jest odpowiedzialność obu stron za niewywiązanie się z umowy. Często deweloperzy próbują „przemycić” zapisy krzywdzące klienta (np. większe kary umowne). Możemy je jednak wyeliminować, sprawdzając, czy w umowie znajdują się klauzule niedozwolone. Ich wykaz możemy sprawdzić na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jeżeli zauważymy, że mamy więcej obowiązków niż deweloper, a jego uprawnienia są bardzo szerokie, możemy starać się o wprowadzenie zmian. W czasach, kiedy mieszkania sprzedawały się jak świeże bułeczki, deweloperzy nie chcieli nawet słyszeć o jakichkolwiek negocjacjach warunków umów. Teraz jednak, gdy sprzedaż wygląda zdecydowanie gorzej, są bardziej otwarci na zmiany.

– Wielu deweloperów zmieniło też swoje umowy po kontrolach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, tak więc teraz są one bardziej przyjazne klientowi – mówi Aleksandra Szarek. – Mimo to pamiętajmy o dokładnym ich sprawdzeniu. Jeżeli będziemy mieli jakieś poważne zastrzeżenia, skontaktujmy się z prawnikiem. Będzie to dla nas oczywiście pewien wydatek, ale zakup mieszkania jest przecież poważnym krokiem.

[srodtytul]Pozwolenie na budowę i prawa do nieruchomości[/srodtytul]

Bardzo ważną informacją jest, czy deweloper ma pozwolenie na budowę. Jeśli tak, powinno ono stanowić załącznik do umowy. Jeżeli dopiero został złożony wniosek, sprawdźmy w urzędzie gminy, na jakim jest etapie. Może się okazać, że istnieje duże ryzyko odrzucenia wniosku. W takiej sytuacji wycofajmy się z inwestycji.

Istotne jest też, jakie prawo do korzystania z nieruchomości ma deweloper. Możemy to sprawdzić w sądzie wieczystoksięgowym (numer księgi wieczystej powinien udostępnić nam deweloper). Tam zobaczymy, czy nieruchomość jest jego własnością czy też jest to użytkowanie wieczyste. Jeżeli nie jest właścicielem ani użytkownikiem, sprawdźmy dokładnie, czy w księdze nie ma wobec niego żadnych zastrzeżeń.

Nieruchomość może być też obciążona hipoteką, jeżeli deweloper posiłkuje się kredytem hipotecznym na realizację projektu. – W takiej sytuacji sprawdźmy dokładnie, czy w zawieranej z nami umowie o tym wspomina (jeśli nie, może to oznaczać, że ukrywa także inne ważne informacje) i czy deklaruje spłacenie hipoteki do momentu przekazania mieszkania. Jeżeli takiego zobowiązania nie ma, poprośmy o wpisanie go do umowy. W przypadku odmowy zrezygnujmy z mieszkania – radzi Aleksandra Szarek.

[srodtytul]Plan zagospodarowania terenu[/srodtytul]