Czy przepisy zabraniają licytacji gminnego lokalu

Wspólnota mieszkaniowa we Wrocławiu starała się pozbyć uciążliwych lokatorów mieszkania należącego do gminy.

– Awanturują się, dewastują klatkę schodową, właściciele boją się czasami o swoje zdrowie i życie – mówi Seweryn Chwałek, zarządca tej wspólnoty.

Doszło nawet do orzeczenia eksmisji – i co z tego, skoro nie można jej wykonać, bo trzeba dostarczyć tym osobom lokal socjalny, a gmina, do której należy mieszkanie, podobno go nie ma. Wspólnota postanowiła walczyć dalej i wystąpiła do sądu o wyrażenie zgody na sprzedaż tego lokalu w drodze licytacji. Okazało się jednak, że przeszkodą nie do przebycia jest to, iż nie jest on nieruchomością wyodrębnioną.

[b]Wspólnota przegrała zarówno w sądzie okręgowym, jak i apelacyjnym, a ostatnio także w Sądzie Najwyższym (sygn. akt II CSK442/08)[/b]. Art. 16 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link] mówi wprawdzie, że wspólnota może wystąpić o sprzedaż lokalu na licytacji, m.in. gdy właściciel lokalu wykracza w sposób rażący i uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali lub nieruchomości, sądy doszły jednak do wniosku, że art. 16 zezwala jedynie na sprzedaż lokalu wyodrębnionego (patrz ramka). Zdaniem sędziego SN Stanisława Dąbrowskiego najwyraźniej ustawodawcy zależało na tym, by tylko właścicieli posiadających wyodrębnione nieruchomości można było zlicytować.

[srodtytul]Lepsi i gorsi [/srodtytul]

– To jakiś absurd – uważa Seweryn Chwałek. – Przecież żadna gmina nie wyodrębnia swoich lokali, jeżeli nie chce ich sprzedać. Podobnie jest u deweloperów: dopóki nie sprzedadzą danego lokalu, dopóty nie jest on wyodrębniony. Czy w takim razie należy zaliczyć ich do kategorii lepszych właścicieli?

Chwałek nie zgadza się także z interpretacją przepisów przyjętą przez sądy. Jego zdaniem art. 16 używa jedynie zwrotu „właściciel lokalu”, a inny przepis tej ustawy definiuje wspólnotę jako „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości”. Poza tym przy sprzedaży lokalu niewyodrębnionego w drodze umowy odbywa się równocześnie wyodrębnienie prawne lokalu, jednak skutek, jakim jest powstanie odrębnej własności, zachodzi dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Natomiast decyzję o sprzedaży dotychczasowy właściciel podejmuje faktycznie przed jego prawnym wyodrębnieniem.

[srodtytul]Jednak na licytację [/srodtytul]

Według Jacka Łapińskiego, eksperta ds. rynku nieruchomości, przepisy wyraźnie mówią, że prawa i obowiązki właścicieli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych są takie same. Wynika to z art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali. Uregulowanie zaś dotyczące licytacji z nieruchomości nie różnicuje właścicieli na te dwie kategorie.

Dlatego według mnie nie ma przeszkód, by lokal komunalny niewyodrębniony mógł trafić na licytację. W tym konkretnym wypadku wspólnota zrobiła praktycznie wszystko, co mogła. Jedyne, co jej pozostało, to wystąpienie ze skargą do Trybunału Konstytucyjnego i domaganie się uznania tego przepisu za niekonstytucyjny lub dochodzenie na drodze cywilnej odszkodowania od gminy za zakłócanie miru domowego.

– Będę namawiał wspólnotę na złożenie skargi konstytucyjnej – mówi Sylwester Chwałek.

[ramka][b]Warunki, które trzeba spełnić[/b]

[b]Na czym polega odrębność:[/b]

>> może być nią samodzielny lokal mieszkalny lub o innym przeznaczeniu

>> samodzielny lokal ma się składać z: wydzielonej trwałymi ścianami izby lub zespołu izb położonych w obrębie budynku; pomieszczenia wchodzące w skład lokalu muszą spełniać wymogi stawiane dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi i służyć (wraz z pomieszczeniami pomocniczymi) zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych

>> spełnienie tych wymagań stwierdził starosta w formie zaświadczenia

>> ustanowienie odrębności lokalu nastąpiło w drodze umowy (najczęściej sprzedaży) lub jednostronnej czynności właściciela, ewentualnie poprzez orzeczenia sądu, przy czym wymagany jest (dla umowy lub czynności właściciela) akt notarialny. [/ramka]