Czy kupować ziemię, gdy nie ma księgi wieczystej

[b]Rz: Od czego zacząć badanie stanu prawnego działki czy domu? Co można samemu sprawdzić w sądzie wieczystoksięgowym?[/b]

[b]Anita Woźniak:[/b] Podstawowy dokument opisujący stan prawny nieruchomości to odpis księgi wieczystej. W przypadku ksiąg prowadzonych w systemie informatycznym odpis taki może uzyskać każdy – w krótkim czasie – w sądzie wieczystoksięgowym prowadzącym księgi w systemie informatycznym, niezależnie od miejsca położenia nieruchomości. Na przykład odpis księgi wieczystej prowadzonej w Krakowie można uzyskać w sądzie w Warszawie.

W przypadku ksiąg wieczystych prowadzonych nadal w wersji papierowej odpis wydawany jest właścicielowi nieruchomości przez sąd właściwy dla jej położenia, a procedura uzyskania dokumentu może potrwać kilka dni. Natomiast osoba niebędąca właścicielem nieruchomości może mieć trudności z uzyskaniem odpisu i może potrzebować odpowiedniego pełnomocnictwa.

[b]Na co zwrócić uwagę, czytając odpis księgi wieczystej?[/b]

Przede wszystkim należy się upewnić, czy osoba, która sprzedaje nieruchomość, ujawniona jest w niej jako właściciel lub przysługuje jej inny tytuł prawny do nieruchomości. Możemy się także dowiedzieć, czy nieruchomość jest obciążona np. służebnością lub hipoteką. Istotne jest również sprawdzenie, czy odpis zawiera wzmianki o wnioskach o nowe wpisy do księgi wieczystej.

Może się okazać, że sąd prowadzący księgę wieczystą jest w trakcie rozpoznawania wniosku, którego rozstrzygnięcie może wpłynąć na treść ujawnionego obecnie wpisu, np. doszło już do zmiany właściciela nieruchomości. Gdy z odpisu księgi wieczystej wynika, że ujawniono wzmiankę, należy żądać od sprzedającego, aby wyjaśnił, czego wniosek dotyczy, i przedstawił kopie odpowiednich dokumentów.

[b]A gdy chcemy kupić ziemię, sam wgląd do ksiąg wystarczy, aby mieć wszystkie dane o gruncie?[/b]

W przypadku nieruchomości gruntowej należy dodatkowo zbadać wypis z rejestru gruntów. Zawiera on dane dotyczące powierzchni działki oraz jej przeznaczenia. Pamiętać należy, że o oznaczeniu nieruchomości, tj. o numerze działki, położeniu, powierzchni rozstrzyga wypis z rejestru gruntów, który ma pierwszeństwo przed treścią księgi wieczystej. Z wypisu wynikać będzie także, czy grunt nie ma charakteru nieruchomości rolnej lub leśnej, co ma znaczenie przy jego przyszłej eksploatacji. Np. nabywca uzyskuje wtedy informację o ewentualnej konieczności odrolnienia gruntu.

Jeśli transakcja ma dotyczyć gruntu niezabudowanego, który kupujemy w celu jego zabudowy, niezbędne jest ustalenie, jakie jest przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. W tym celu należy domagać się od sprzedającego przedstawienia wypisu i wyrysu z takiego planu. Z treści wypisu wynikać będzie, w jaki sposób nieruchomość może zostać wykorzystana, np. może on wskazywać dopuszczalną wysokość budynków, ich wygląd, gęstość zabudowy.

Warto także zapoznać się z dokumentem stanowiącym podstawę nabycia nieruchomości przez sprzedającego. Mogą być w nim zawarte różne ograniczenia dotyczące używania czy rozporządzania nieruchomością, np. prawo pierwokupu, określone obowiązki dotyczące zabudowy nieruchomości, informacja o toczących się postępowaniach dotyczących nieruchomości.

[b]Co zrobić, jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej? Czy zrażać się od razu i rezygnować z transakcji?[/b]

Zdarza się, że niektóre nieruchomości nie mają księgi wieczystej. Najczęściej taka sytuacja dotyczy gruntów wiejskich. Oczywiście nie oznacza to, że prawo własności do takiej nieruchomości nie może zostać skutecznie przeniesione. Wymagane jest jednak wykazanie przez sprzedającego jego tytułu prawnego na podstawie innych dokumentów niż księga wieczysta. Mogą być to różnego typu dokumenty, w zależności od sytuacji prawnej danej nieruchomości, np. akty własności ziemi, decyzje administracyjne, umowy darowizny, stwierdzenia nabycia spadku.

W sytuacji gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej, bezpieczniej jest jednak zawrzeć umowę przedwstępną, w której – jako warunek zawarcia umowy przyrzeczonej – wskazane zostanie doprowadzenie przez sprzedającego do założenia księgi wieczystej.

W praktyce dość często z brakiem księgi wieczystej spotkać się można także przy obrocie spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu, gdyż w tym przypadku nie ma obowiązku prowadzenia ksiąg wieczystych.

Trzeba jednak zwrócić uwagę, że powyższe zasady dotyczące dopuszczalności nabycia nieruchomości, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta, nie dotyczą prawa użytkowania wieczystego. Prawo takie można nabyć tylko od osoby, która jest ujawniona w księdze wieczystej jako użytkownik wieczysty.

[b]W jakich sytuacjach umowy najmu czy dzierżawy mogą być trudne do wypowiedzenia dla nowego właściciela nieruchomości?[/b]

Umowa zawarta na czas nieoznaczony może być zawsze wypowiedziana z zapisanym w niej okresem wypowiedzenia. Jeżeli takie okresy nie są wskazane w umowie, to będą mieć zastosowanie okresy ustawowe.

W przypadku umów najmu lub dzierżawy zawartych na czas określony nowy właściciel nieruchomości może wypowiedzieć je z ustawowym okresem wypowiedzenia. Długość wypowiedzenia co do zasady zależy od okresów, w jakich uiszczany jest czynsz, od rodzaju nieruchomości oraz tego, czy mamy do czynienia z najmem czy dzierżawą.

Nabywca nieruchomości jest pozbawiony tej możliwości, gdy umowa najmu lub dzierżawy została zawarta na czas określony, w formie pisemnej z datą pewną, a lokal czy nieruchomość zostały wydane najemcy czy dzierżawcy. Przy czym wszystkie te warunki muszą być spełnione łącznie. Data pewna oznacza, że fakt zawarcia umowy najmu lub dzierżawy został potwierdzony urzędowo, np. przez notariusza. W praktyce dosyć rzadko zdarzają się umowy opatrzone datą pewną.

Warto podkreślić, że sytuacja ta dotyczy głównie najmów komercyjnych, ponieważ prawo przewiduje szereg dodatkowych rozwiązań chroniących najemców będących osobami fizycznymi.

[b]A jeśli taka umowa powoduje, że nabywca nie może korzystać, np. z ziemi, tak jak planował, gdy ją kupował, może żądać unieważnienia transakcji?[/b]

Niestety, nie jest to takie oczywiste. Jeżeli nabywca wiedział, że nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy, i znał jej warunki, to nie przysługują mu żadne roszczenia względem sprzedającego z tego tytułu.

Jeżeli jednak sprzedający zataił istnienie takiej umowy lub tylko istnienie pewnych jej warunków – np. okres trwania umowy – to wtedy nabywca może jednak skorzystać z uprawnień, jakie daje rękojmia.

Jeśli kupiona nieruchomość ma wady prawne – w tym przypadku będzie to umowa najmu czy dzierżawy, której istnienie lub istotne warunki nie zostały ujawnione nabywcy – to może on między innymi żądać obniżenia ceny.

[ramka][srodtytul]Od czego zacząć badanie stanu prawnego mieszkania[/srodtytul]

>> Podobnie jak w przypadku nieruchomości gruntowych należy się zapoznać z odpisem księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu.

>> W przypadku nowo wybudowanych nieruchomości, dla których nie są prowadzone jeszcze księgi wieczyste, należy żądać przedstawienia wypisów z kartoteki budynków i lokali oraz zaświadczeń o ich samodzielności.