Kiedy ubezpieczenie mieszkania może być pułapką

[b]RZ: Jakie ubezpieczenia przy zaciąganiu kredytu hipotecznego najczęściej proponują banki?[/b]

Michał Krajkowski: Ubezpieczenia w kredytach hipotecznych możemy podzielić na dwie grupy. Pierwsza z nich obejmuje produkty obowiązkowe. Zaliczamy do nich ubezpieczenie do momentu ustanowienia hipoteki, tzw. pomostowe lub przejściowe, które jest wymagane we wszystkich bankach. Zabezpieczeniem obligatoryjnym jest także ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jednak część banków odstępuje od tej zasady. Wśród instytucji, które udzielają kredytów powyżej 80 proc. wartości nieruchomości, takiej formy ochrony nie wymaga pięć banków: Polbank, Getin Noble Bank, BNP Paribas Fortis, DnB NORD oraz ING. Obowiązkowe jest także ubezpieczenie nieruchomości – takiej polisy wymaga każdy bank.

Natomiast do ubezpieczeń dobrowolnych, dostępnych przy zaciąganiu kredytu pod hipotekę, zaliczamy ubezpieczenie na życie oraz od utraty pracy. Jednak są wyjątki od tej reguły i czasami ubezpieczenia dodatkowe stają się obowiązkowe. Z taką sytuacją mamy do czynienia np. w Banku Millennium i Euro Banku, gdzie niezależnie od kwoty zobowiązania, liczby osób przystępujących do kredytu i wysokości osiąganych dochodów konieczne jest wykupienie ubezpieczenia na życie.

[b]Które z ubezpieczeń banki najczęściej narzucają?[/b]

Wbrew obiegowej opinii banki raczej nie narzucają dodatkowych ubezpieczeń. Jednak czasami, w pewnych przypadkach, przy określonych parametrach kredytu nie możemy zrezygnować z wykupu dodatkowego zabezpieczenia, bo bank nie rozpatrzy przychylnie naszego wniosku.

Tak jest np. w Pekao SA w sytuacji, gdy tylko jedna osoba przystępuje do kredytu lub jeśli tylko jedna osoba uzyskuje dochody. Wtedy musi wykupić ubezpieczenie na życie. W pozostałych bankach, jeśli ubezpieczenia się pojawiają, są to produkty opcjonalne i z reguły powodują obniżenie marży kredytu, np. w Lukas Banku. Często wykupienie dodatkowej ochrony kredytu w postaci ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy zastępuje bankowi prowizję od jego udzielenia.

[b]Kiedy można bankowi odmówić wykupienia ubezpieczenia? Kiedy są to propozycje nie do odrzucenia?[/b]

Generalnie nie można odmówić wykupienia ubezpieczenia pomostowego oraz od niskiego wkładu własnego. Te dwa rodzaje ochrony kredytu wyraźnie służą zabezpieczeniu interesów banków. Obowiązkowe jest także ubezpieczenie nieruchomości. Pozostałe formy zabezpieczeń są dobrowolne i to klient podejmuje decyzję o ich wykupie.

Należy jednak pamiętać, że często, decydując się na nie, możemy liczyć na dodatkowe korzyści, np. możliwość obniżenia marży lub prowizji bankowej.

Czasami jednak zdarzają się sytuacje, w których banki narzucają ubezpieczenia i bez ich wykupienia klienci nie mają szans na uzyskanie kredytu. Obowiązkowo ubezpieczenie na życie klient musi wykupić, jeśli chce uzyskać kredyt np. w banku Millennium. Jeśli nie skorzysta z ubezpieczenia za pośrednictwem banku lub nie dostarczy własnej polisy na życie, nie otrzyma kredytu.

[b]Jak kosztowne bywają dodatkowe ubezpieczenia okołokredytowe – ile trzeba dopłacać do raty, decydując się na konkretną ofertę?[/b]

W przypadku ubezpieczenia na życie, w sytuacji gdy klient korzysta z ubezpieczenia grupowego za pośrednictwem banku, składka przy kwocie 250 tys. zł zaczyna się już od 50 złotych miesięcznie. Jednak jeśli bank wymaga polisy na życie, ale nie oferuje ubezpieczenia za swoim pośrednictwem i klient musi się ubezpieczyć we własnym zakresie, składki mogą być dużo wyższe. W takiej sytuacji jest to uzależnione m.in. od wieku kredytobiorcy, jego stanu zdrowia i indywidualnej oceny towarzystwa ubezpieczeniowego. W takim wypadku składka może sięgać nawet kilkuset złotych, co w znaczący sposób podnosi koszt kredytu.

W przypadku ubezpieczenia nieruchomości różnice w cenie między ofertami w każdym z banków są niewielkie. Dla nieruchomości wartej 250 tys. zł składka roczna będzie wynosić od 190 do 250 zł. W przypadku tego ubezpieczenia klient także może dostarczyć własną polisę ubezpieczeniową. Bank wymaga bowiem ubezpieczenia, ale nie może narzucić wyboru konkretnego towarzystwa.

Duże różnice w cenie są w przypadku ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy. Wynika to po części z różnic w zakresie oferowanego zabezpieczenia. Koszt takiego ubezpieczenia może wynosić od 1875 do nawet 8750 zł rocznie. Jest to uzależnione także od okresu ochrony, jaki ubezpieczyciel nam zapewnia, oraz od zakresu świadczenia.

[b]Jak wysoką obniżkę marży kredytowej można uzyskać w zamian za przystąpienie do ubezpieczenia proponowanego przez bank, kiedy to się opłaci?[/b]

Wszystko zależy od tego, jakiego rodzaju ubezpieczenia wykupujemy. O ile ubezpieczenie nieruchomości za pośrednictwem banku właściwie nie gwarantuje nam uzyskania tańszego kredytu, o tyle dzięki ubezpieczeniu na życie możemy uzyskać już znaczną obniżkę marży.

Dla przykładu: dzięki skorzystaniu z ubezpieczenia na życie w mBanku uzyskujemy marżę niższą o 1 punkt procentowy. Oczywiście, uwzględniając korzyści z tytułu niższego oprocentowania i, co za tym idzie, niższej raty, należy pamiętać o koszcie, jaki się z tym wiąże, i wysokości składki ubezpieczeniowej. Z reguły, jeśli skorzystamy z ubezpieczenia, to łączne koszty są wyższe.

Chciałbym jednak zwrócić uwagę na dodatkową wartość w postaci ochrony ubezpieczeniowej. Dzięki relatywnie niewielkim środkom mamy wykupione dodatkowe ubezpieczenie na życie.

Nieco inaczej wygląda sytuacja z ubezpieczeniem od ryzyka utraty pracy. Zakup takiej polisy jest możliwy tylko za pośrednictwem banku, nie mamy możliwości dostarczenia jej we własnym zakresie. Często, gdy decydujemy się na takie ubezpieczenie, płacimy niższą prowizję lub bank w ogóle rezygnuje z jej pobierania.

[ramka][b]Warto wiedzieć o ubezpieczeniu przy okazji kredytu[/b]

[b]Pułapki czyhające na kredytobiorcę przy wykupywaniu ubezpieczenia przy kredycie[/b]

Przede wszystkim należy dokładnie zapoznać się z zakresem ochrony ubezpieczeniowej, bo: