Marże deweloperów nadal wysokie

– Marże deweloperskie sięgają dziś 15 – 28 proc. w największych polskich miastach. To duży spadek w porównaniu z wynikami z lat 2006 – 2007, kiedy zyski największych spółek giełdowych sięgały 50 i więcej proc. wartości inwestycji mieszkaniowych – mówi Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group.

Zarobki deweloperów w Polsce wypadają całkiem nieźle w porównaniu z innymi krajami Europy Zachodniej, gdzie marże wynoszą ok. 15 –17 proc., a w najlepszym przypadku 20 proc.

[srodtytul]Kupowali w hossie – mniej zarobią[/srodtytul]

Analitycy rynku twierdza, że w Polsce deweloper nie weźmie się dziś za budowę osiedla, jeśli uzyska marżę poniżej 15 proc. Chyba że inwestycja została błędnie skalkulowana. Z wyliczeń analityków CEE Property Group wynika, że najwięcej zarabiają dziś deweloperzy budujący mieszkania we Wrocławiu, osiągając średnio marże rzędu 28 proc., a najmniej – w Łodzi (15 proc.).

Jednak rentowność znacznie spada, jeśli w grę wchodzi kredyt, po który sięgają małe i średnie spółki. Wówczas np. w Łodzi deweloperzy mogą uzyskać średnio 6-procentowe zyski, a w Warszawie – 18-proc. I w tym przypadku liderem pozostaje Wrocław, gdzie deweloperzy mogą wypracować średni zysk rzędu 22 proc.

Poza kredytem największy wpływ na rentowność projektu ma cena gruntu oraz koszty wykonawstwa. W najlepszej sytuacji są spółki, które mają ziemię kupioną przed laty, przed szaleńczymi wzrostami cen, kiedy stawki np. w stolicy dochodziły do 2,5 tys. zł za mkw.

Zdarza się jednak, że deweloper ma grunty w lokalizacjach, w których dziś mieszkania będą się bardzo trudno sprzedawały, więc musi szukać innych terenów.

[wyimek]Sami deweloperzy, zapytani przez „Rz” o średnie marże, nie chcą rozmawiać o swoich zyskach. W komunikatach giełdowych szacują je na 20 – 30 proc. Także Polski Związek Firm Deweloperskich nie chciał podać średnich kosztów budowy mkw. i marż.[/wyimek]

– Sporo spółek kupiło grunty bardzo drogo, w czasie hossy na rynku, więc teraz stoją przed dylematem, co zrobić. Niektóre ruszają z budową, chcąc jak najszybciej chociaż częściowo odzyskać pieniądze. Inne myślą o likwidacji podmiotów zależnych, które kupiły ziemię w okresie koniunktury, na dodatek na kredyt, a teraz nie mają pieniędzy, aby płacić raty – mówi Paweł Grząbka.

Jednak zdaniem Łukasza Madeja, szefa firmy doradczej ProDevelopment, spółki deweloperskie najgorsze mają już za sobą. – Największe problemy z rentownością pojawiały się na początku ubiegłego roku, gdy sprzedaż mieszkań praktycznie stała, a pracownikom trzeba było płacić pensje. Teraz deweloperzy, zwłaszcza ci, którzy mają przygotowane projekty, nie powinni narzekać – twierdzi Madej.

[srodtytul]Tańszy wykonawca, a nie metr[/srodtytul]

Średni koszt budowy mkw. mieszkania w Warszawie, według CEE Property Group, sięga ok. 5,6 tys. zł. Stawka ta w ciągu roku spadła o ok. 400 zł. Można jednak budować znacznie taniej. Łukasz Madej zapewnia, że w stolicy da się zrealizować dobry projekt nawet za ok. 3 tys. zł za mkw. (koszt wykonawstwa 1,8 tys. zł, koszt gruntu 1 tys. zł za mkw.)

– Ostatnio ogłaszane wyniki przetargów pokazują, że koszt budowy mieszkań wynosi ok. 3,2 – 3,6 tys. zł za mkw. dla stołecznych projektów – zapewnia Madej.

Biorąc pod uwagę, że najtańsze lokale w Warszawie kosztują ok. 4,7 tys. zł za mkw., deweloper może liczyć nawet na 40-procentowe zyski, jeśli dobrze skalkuluje wszystkie koszty i wystartuje z projektem w odpowiednim czasie.

– Deweloperzy z nawiązką przełożyli spadki cen na wykonawców i właścicieli działek. Np. w ciągu roku koszty generalnego wykonawstwa spadły o ok. 30 proc. Wzrosły wprawdzie koszty finansowania oraz marketingu i sprzedaży, głównie ze względu na dłuższy okres komercjalizacji, ale przy odpowiednim tempie sprzedaży deweloperzy mogą się zbliżyć do marż sprzed kryzysu. Wszystko zależy od przygotowania inwestycji – wyjaśnia Łukasz Madej.

Zdaniem analityków najbliższe sześć miesięcy to optymalny okres na rozpoczynanie inwestycji deweloperskich, gdyż stawki generalnych wykonawców oraz ceny materiałów budowlanych są dość niskie.

– Do dalszego spadku cen materiałów raczej już nie dojdzie. Wręcz przeciwnie, wraz z poprawą koniunktury stawki za materiały oraz robociznę będą rosły. Obecnie niskie ceny wynikają z tego, że część wykonawców próbuje znaleźć jakąkolwiek pracę, aby utrzymać firmy – przekonuje Paweł Grząbka. Im taniej budują, tym wyższa marża dla dewelopera.