Drugoligowe budynki mogą być hitem

– Łączna wartość transakcji zrealizowanych w ciągu sześciu miesięcy 2010 r. wyniosła ponad 1 mld euro, przewyższając o blisko 45 proc. wysokość transakcji w 2009 r. Może to zostać odczytane jako sygnał, że przynajmniej w przypadku inwestycji w nieruchomości komercyjne, najgorsze już minęło – mówi Aleksander Loster, starszy konsultant w Grupie Rynków Kapitałowych firmy doradczej Cushman & Wakefield.

Według niego, jeśli za reprezentantów liczących się inwestorów uznać niemieckie otwarte fundusze inwestycyjne, a jako miarę ich wielkości przyjąć łączną wartość posiadanych przez nich aktywów, to się okaże, że z dziesięciu największych połowa albo już zainwestowała w Polsce w ciągu ostatnich 12 miesięcy, albo aktywnie poszukuje okazji w naszym kraju.

[srodtytul]Szanse w drugiej lidze[/srodtytul]

Czy zatem atrakcyjnych dla funduszy nieruchomości może zabraknąć?

– Liczba budynków prestiżowych jest ograniczona i jest to jeden z powodów, że potencjalnie oferowana za nie cena jest wyższa – mówi Jarosław Wnuk, szef działu inwestycji w firmie doradczej King Sturge. – Prestiżowy budynek posiadający bardzo dobrą specyfikację techniczną oraz wyeksponowaną lokalizację z pewnością będzie się cieszył dużym zainteresowaniem ze strony potencjalnych najemców, co zagwarantuje właścicielowi zakładany zwrot z inwestycji.

Zdaniem doradców czasem warto podjąć ryzyko i zainwestować w budynek z tzw. drugiej ligi, ale taki, który ma potencjał, by stał się przebojem w portfelu inwestora.

– Oczywiście trudno będzie zmienić kiepską lokalizację biurowca, ale są sposoby na to, by poprawić postrzeganie i wartość nieruchomości. Np. fundusze oportunistyczne kupują budynki w celu restrukturyzacji i ogólnej poprawy efektywności obiektu – mówi Kamil Wykrota, zastępca dyrektora w dziale badań i doradztwa rynkowego w DTZ. – Mamy np. usługę o nazwie Program Podwyższenia Wartości, który oferuje restrukturyzację obiektów oraz pomaga podwyższyć ich wartość i zbywalność na rynku.

Podobny argument przywołuje Jarosław Wnuk. – Potencjalnym zyskiem dla inwestora może być atrakcyjna cena zakupu budynku, a następnie doinwestowanie go i wprowadzenie do wyższej ligi lub wręcz zmiana sposobu użytkowania takiej nieruchomości – wyjaśnia.

Aleksander Loster dodaje, że budynki drugoligowe mogą stać się bardzo dobrą inwestycją przy założeniu odsprzedaży na rosnącym rynku – dla nieruchomości kupionych z częściowymi pustostanami i następnie wynajęciem ich w pełni.

– Również przy efektywnym i aktywnym zarządzaniu takimi nieruchomościami można zmaksymalizować zysk i zminimalizować ryzyko. Pomocna będzie tu także zmiana wizerunku, budynku oraz znalezienie niszy rynkowej w danym segmencie – dodaje konsultant.

[srodtytul]Potrzebny pomysł[/srodtytul]

Zawsze jednak – co podkreśla Jarosław Wnuk – trzeba się liczyć z ryzykiem, że kupiony okazyjnie budynek może być traktowany jako nieruchomość drugorzędna, więc nie będzie atrakcyjny dla najlepszych najemców, którzy są gotowi ponosić wyższe koszty najmu.

Są jednak przykłady na to, że na okazjach rzeczywiście można zyskać. – Udana inwestycja to np. kupno wieży Daewoo Tower, obecnie Warsaw Trade Tower, dokończenie biurowca, wynajęcie go i odsprzedaż – mówi Aleksander Loster.

Zdaniem Jarosława Wnuka, w ostatnich latach to firma Orco specjalizowała się w zakupach „trudnych” nieruchomości, przynajmniej na rynku warszawskim.

– W przypadku biurowca FIM Tower (obecnie Orco Tower) zakładany początkowo poziom czynszów został przekroczony i nieruchomość generuje lepsze zwroty z inwestycji dla właściciela od tych zakładanych – twierdzi Jarosław Wnuk. – Jeszcze ciekawszym przypadkiem był zakup przez Orco budynku usługowego City Centre w 2004 r. przy ulicy Złotej 44 w Warszawie. Istniejąca nieruchomość została zburzona i rozpoczęto budowę wysokiej klasy apartamentowca. Z powodów formalnych budowa została jednak wstrzymana, dlatego trudno powiedzieć, że jest to zdecydowanie udana inwestycja. Ale sam pomysł był godny największego uznania – uważa Wnuk.

[ramka]

[b]Aleksander Loster - Cushman & Wakefield[/b]