[b]Kilka miesięcy temu wynająłem kawalerkę. Umowę z lokatorem podpisałem na rok. Niestety, lokal, muszę sprzedać. Co w takiej sytuacji robić? [/b]

(nazwisko do wiadomości redakcji)

[i]Maciej Michalak, Kancelaria BSO Prawo & Podatki[/i]

– Decydujące znaczenie dla możliwości przedterminowego rozwiązania mają zapisy umowy zawartej przez strony. Zgodnie bowiem z art. 673 § 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=7836E5EEAE3A5B5B93937F69B9518F5F?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] w przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w sytuacjach określonych w umowie. Umowa powinna wskazywać konkretne przypadki, w których jedna lub druga strona mogą wypowiedzieć najem.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dopuszcza się również zamieszczenie w umowie postanowienia przewidującego możliwość jej wypowiedzenia z „ważnych przyczyn” [b](III CZP 92/06)[/b].

Jeśli jednak umowa najmu podpisana przez czytelnika nie zawiera ani postanowień wyszczególniających przypadki, w których możliwe jest jej wypowiedzenie, ani klauzuli generalnej pozwalającej na wypowiedzenie „z ważnych przyczyn”, sam fakt sprzedaży mieszkania przez wynajmującego nie uzasadnia wypowiedzenia umowy przez właściciela.

W tej sytuacji, zgodnie z art. 678 § 1 k.c., w razie sprzedaży lokum w czasie trwania najmu nabywca staje się wynajmującym lokum. Ten sam przepis k.c. zezwala jednak nabywcy na wypowiedzenie najmu, nawet jeśli jest zawarty na czas oznaczony, z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Ustawowe terminy wypowiedzenia uzależnione są od okresów, w jakich płatny jest czynsz.

Powszechnie przyjęte jest opłacanie czynszu w okresach miesięcznych.

Jeśli tak przewiduje umowa czytelnika, nabywca jego mieszkania mógłby wypowiedzieć umowę miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, np. wypowiedzenie złożone wobec najemcy 15 kwietnia spowodowałoby rozwiązanie stosunku najmu z końcem maja.

Jeśli jednak umowa najmu została zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej i z datą pewną, a lokal najemcy został wydany, nabywca musi respektować prawa najemcy wynikające z umowy zawartej jeszcze ze zbywcą i nie może jej wypowiedzieć.