[b][i]Moja wspólnota mieszkaniowa ma problem z administratorem nieruchomości. Dopiero 15 sierpnia została podjęta uchwała w sprawie planu gospodarczego na 2010 r. Wynika z niej, że nowe, obniżone stawki opłat m.in. za zarządzanie nieruchomości wspólną obowiązują od 1 czerwca 2010 r. Administrator upiera się jednak, że w takiej wysokości mają być naliczane dopiero od 1 września. Jego zdaniem tak jest, ponieważ z uchwały wynika, że wchodzi ona w życie z chwilą podjęcia. A zatem zdaniem administratora obniżone opłaty możemy wnosić od 1 września i nie ma mowy o żadnych korektach wstecz za okres od 1 czerwca do 1 września. Czy administrator ma racje?[/i][/b]
[b] Odpowiada Łukasz Bernatowicz, radca prawny:[/b]
W przypadku wyżej wymienionej uchwały sugeruje ona, że opłaty w niższej wysokości powinny obowiązywać od 1 czerwca 2010 r. Dlatego należy się jednocześnie zastanowić, czy uchwała wspólnoty może te stawki określać z mocą wsteczną.
Jak stanowi [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali[/link], w celu pokrycia kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do 10 dnia każdego miesiąca (art. 15 ustawy). Opłacanie przez właścicieli lokali miesięcznych zaliczek na koszty zarządu ma zapewnić płynną, bieżącą gospodarkę i zarząd nieruchomością wspólną. Wysokość zaliczek określana jest w drodze uchwały przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy). Wydaje się, że pomimo braku konkretnego przepisu ustawowego, zaliczki powinny być uchwalone w takiej wysokości, by wspólnota mogła z nich pokrywać miesięczne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a w ich ustaleniu prawidłowym będzie odniesienie się do rzeczywiście poniesionych kosztów zarządu w roku poprzednim.
Choć wspólnota nie jest państwowym organem ustawodawczym, to i w jej wypadku należałoby stosować pewne zasady poprawnej legislacji łącznie z zasadą niedziałania prawa wstecz. W omawianym przypadku, obniżenie kwoty zaliczek z mocą wsteczną mogłoby być uzasadnione np. mniejszymi kosztami zarządu niż przewidywano i nadpłatą zaliczek w stosunku do rzeczywistych kosztów zarządu w roku poprzednim.
