Właściciel budynku nie konsultuje decyzji z nabywcami mieszkań

Pod koniec sierpnia 2010r. zakupiliśmy z mężem kawalerkę na własność w budynku wielorodzinnym od prywatnych właścicieli. W budynku jest obecnie 8 lokali mieszkalnych: jeden należy do nas, jeden do sąsiadów, a pozostałych sześć do dotychczasowych właścicieli budynku. Oprócz tego na strychu są trzy lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, ale wiemy, że i te lokale właściciele chcą sprzedać jako mieszkania.

W akcie notarialnym nie zawieraliśmy umowy co do sposobu zarządu. Właściciele budynku prowadzą działalność "Administracja nieruchomościami" i administrują najwidoczniej również naszym budynkiem. Gdy oferowali nam mieszkanie, to wspominali, że mają zamiar w tym roku jeszcze wyremontować elewację budynku. Gdy zapytaliśmy wtedy o koszty, właścicielka udzieliła informacji, że będziemy płacić od 15 do 20 zł za m2 jako składkę na fundusz remontowy, opłaty za wodę, wywóz śmieci, prąd na klatce. Tymczasem właściciele nie założyli nawet skrzynki na listy. Niedawno wyremontowano jedną ścianę elewacji. Chciałabym decydować w tak ważnych sprawach, bo np. zastanawiam się dlaczego skoro podjęli się remontu przedniej ściany elewacji, to nie ocieplają budynku przy okazji. Nikt z nami nie rozmawiał, nikt nas nie pytał o zdanie. Otrzymaliśmy pismo od właścicieli "Administracji nieruchomości" z wezwaniem do zapłaty 757 zł jako naszej części opłaty tego remontu elewacji. Jesteśmy więc zaskoczeni brakiem wcześniejszych informacji np. o kosztach z jakimi musimy się liczyć w związku z tym remontem. Mam pytanie - czy właściciele remontując elewację i obciążając jej kosztem nas w części nie powinni mieć naszej zgody na remont jako współwłaścicieli? Czy nie powinni nas wcześniej o tym uprzedzić, a nie zawiadamiają nas o tym fakcie wezwaniem do zapłaty? Obawiam się jeszcze większych problemów, np. w ofercie sprzedaży widniała możliwość ogrzewania kominkowego, a teraz okazuje się, że kominiarz nie pozwala nam podłączyć kominka, bo komin jest zajęty przez sąsiadów na górze i trzeba byłoby robić komin zewnętrzny. Ale kto ma ponieść koszt takiej inwestycji, skoro w ofercie był kominek? Nie wiem na jakie przepisy mogę się powoływać. Obecny stan jest dziwny, bo nie mamy utworzonej wspólnoty mieszkaniowej ani zarządu. Właściciele są jednocześnie zarządcami i czuję się jak w prywatnej kamienicy, a miał być zarząd. Nie wiemy co robić, czujemy się oszukani przez właścicieli.

- P.

Czytelniczka słusznie, moim zdaniem, dopomina się o respektowanie swoich praw, choć prawdopodobnie nie jest jeszcze formalnie właścicielem lokalu, który kupiła. Wyjaśnijmy, o co chodzi.

Za moment powstania wspólnoty uznaje się chwilę, w której powstaje odrębna własność pierwszego lokalu. Czytelniczka nabyła lokal w sierpniu 2010 r. Prawdopodobnie w akcie notarialnym ustanowiona została odrębna własność lokalu z jednoczesnym przeniesieniem tej własności na czytelniczkę. Jednak zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej uwl), odrębna własność lokalu powstaje nie z chwilą sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego, lecz dopiero po uzyskaniu wpisu tej własności w księdze wieczystej (kw). Taki wpis ma bowiem w tym przypadku charakter konstytutywny tj. dopiero on wywołuje skutki prawne. Do czasu uzyskania wpisu w kw status nabywcy lokalu nie jest pewny. Nie może on np. sprzedać lokalu. Ten stan zawieszenia trwa niekiedy nawet kilka miesięcy – aż do uzyskania wpisu. Na marginesie - powtórna sprzedaż już wyodrębnionego lokalu nie będzie wymagała dla swej skuteczności wpisu w kw, wystarczy umowa w formie aktu notarialnego, żeby nabywca stał się właścicielem nieruchomości lokalowej.

Z listu czytelniczki nie dowiadujemy się, czy uzyskała już wpis odrębnej własności kupionego lokalu mieszkalnego. Jeśli nie, to powstaje pytanie, czy ma ona prawo współdecydować o nieruchomości wspólnej, wykonywać czynności związane z zarządem tą nieruchomością. Pewną podpowiedź daje art. 18 ust. 1 uwl. Pozwala on określić sposób zarządu nieruchomością wspólną już w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, a zatem przed uzyskaniem konstytutywnego wpisu w kw i przed powstaniem odrębnej własności lokalu. Skoro tak, to inne czynności zarządcze też powinny być dopuszczalne przed uzyskaniem wpisu w kw.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 2 października 2007 r. (sygn. I ACa 756/07). SA uznał, że z uprawnień członka wspólnoty mieszkaniowej można korzystać jeszcze przed uzyskaniem wpisu do księgi wieczystej prawa odrębnej własności lokalu. W uzasadnieniu wyroku czytamy, że „czynności prawne zdziałane przez właścicieli wyodrębnionych lokali przed wpisem, ale po złożeniu wniosku o wpis do sądu wieczystoksięgowego, których skuteczność była zawieszona, uzyskują po wpisie moc prawną wstecz. Osobom takim przysługują bowiem wszystkie uprawnienia z umowy o ustanowieniu prawa, które ma być wpisane, z wyjątkiem samego prawa”. SA powołuje się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, które jednolicie przyjmuje, że w odniesieniu do tego rodzaju wpisu zastosowanie ma art. 29 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Określa on, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku, o ile wpis taki nastąpi (orzeczenia SN sygn. akt III CRN 283/80, I CKN 237/00, III CZP 29/02).

Podsumowując - nabywca prawa odrębnej własności lokalu staje się jego właścicielem dopiero w momencie uzyskania wpisu tego prawa w księdze wieczystej. Jednak przed uzyskaniem tego wpisu może korzystać z uprawnień członka wspólnoty mieszkaniowej, czyli np. głosować nad uchwałami, wybrać zarząd itp. Skuteczność tych czynności jest zawieszona do czasu uzyskania wpisu, a po jego uzyskaniu zyskuje moc prawną wstecz od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu.

Trzeba jednak zaznaczyć, że sam Sąd Najwyższy zajął też odmienne stanowisko i stwierdził (sygn. akt III CZP 149/94), że dopiero prawomocny wpis wywołuje skutek konstytutywny. Orzeczenie dotyczyło wprawdzie przeniesienia użytkowania wieczystego, lecz przez analogię można je odnieść do ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Orzeczenie Sądu Apelacyjnego z 2007 r. nie jest wiążące dla innych sądów, lecz w razie sporu można się na nie powoływać. Należy jednak pamiętać, że nie przyznaje ono uprawnień właścicielskich w czasie, gdy wniosek o wpis nie został jeszcze złożony. Ale po złożeniu wniosku można dopominać się takich samych uprawnień i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną jakie ma dotychczasowy właściciel. Wprawdzie co do zasady siła głosu takiego "właściciela in spe" byłaby proporcjonalna do wielkości posiadanych udziałów, ale – jak wynika z uwl - nie zawsze musi tak być.

Ponieważ w budynku, w którym czytelniczka kupiła mieszkanie, jest więcej niż siedem lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, to do zarządu nieruchomością wspólną stosować się będzie uwl. Zgodnie z art. 20 uwl dotychczasowy właściciel lokali i nabywcy dwóch mieszkań, powinni podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Mogą też powierzyć zarząd na zewnątrz zgodnie z art. 18 ust. 1 uwl, ale muszą zrobić to w umowie w formie aktu notarialnego.