Nabycie udziału w kamienicy a zgoda na adaptację strychu

Chciałbym kupić strych w kamienicy, która jest współwłasnością 17 osób. W całym budynku jest około 15 mieszkań, 2 sklepy i 3 lokale usługowe, ale żaden z nich nie ma osobnej księgi wieczystej, dla całej nieruchomości księga jest jedna. Osoba, z którą rozmawiałem odnośnie strychu, jest właścicielem większości (53%) udziałów w budynku. Czy może mi sprzedać strych bez porozumienia z innymi współwłaścicielami i czy ja mogę go potem zaadaptować na mieszkanie? Czy decyzję o pozwoleniu mi na prace remontowo-budowlane może podjąć większość współwłaścicieli czy niezbędna jest zgoda wszystkich? Ktoś mi powiedział, że w tym przypadku stosuje się ustawę o własności lokali i na adaptację wystarczyłaby zgoda osoby, która ma 53% udziałów.

-R.D.

Odpowiedź na pytania czytelnika wymaga w istocie wyjaśnienia dwóch kwestii: co tak naprawdę miałoby być przedmiotem sprzedaży oraz jakie przepisy stosować w opisanym przypadku do zarządu nieruchomością.

Zacznijmy od tego, że jeżeli dla żadnego lokalu w kamienicy nie jest prowadzona osobna księga wieczysta, to oznacza, że żaden lokal nie został tam nigdy wyodrębniony, nie jest samodzielną nieruchomością (lokalową) i jako taki nie może być przedmiotem obrotu (sprzedaży). Z tego powodu czytelnik nie może kupić w tej kamienicy ani mieszkania, ani strychu. Może jedynie kupić udział w nieruchomości. Sprzedaż udziału przez jednego ze współwłaścicieli nie wymaga zgody pozostałych, gdyż w świetle art. 198 kodeksu cywilnego (k.c.) każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych.

Zakupiony udział w nieruchomości może nawet odpowiadać proporcjonalnie powierzchni strychu, lecz czytelnik nie będzie mógł być jedynym dysponentem tego pomieszczenia. Zostanie natomiast jednym z udziałowców strychu, podobnie zresztą jak pozostałej części nieruchomości. Kupując udział w nieruchomości czytelnik dołączyłby do licznego grona obecnych współwłaścicieli i tak jak oni stałby się współwłaścicielem - w jakiejś ułamkowej części - każdego metra budynku i działki, na której posadowiony jest budynek. Np. osobie, która oferuje czytelnikowi sprzedaż strychu (a w istocie udziału), przysługuje 53/100 całej nieruchomości, ale nie w postaci konkretnych lokali, lecz - mówiąc obrazowo – 53/100 każdego lokalu, klatki schodowej, strychu, piwnicy, działki. Natomiast 47/100 każdej części nieruchomości przysługuje pozostałym szesnastu osobom.

Czytelnik o tym nie pisze, ale można się domyślać, że przynajmniej część współwłaścicieli korzysta na wyłączność z konkretnych lokali, używając ich np. jako mieszkań dla siebie. Na jakiej podstawie, skoro z definicji współwłasności zawartej w art. 195 k.c. wynika fizyczna niepodzielność tego prawa? Prawdopodobnie tak się ze sobą umówili zawierając umowę o podziale nieruchomości do używania (tzw. quoad usum). Nie jest też wykluczone, że wszyscy są następcami prawnymi pierwotnego właściciela kamienicy, a obecny stan usankcjonowany jest wieloletnim zwyczajem. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, by dotychczasowi współwłaściciele również z nowym udziałowcem podpisali umowę quoad usum, która przyznawałaby mu wyłączne prawo korzystania ze strychu. Jednak po pierwsze musieliby się zgodzić na to wszyscy, a po wtóre nie oznaczałoby to jeszcze zgody na adaptację strychu na cele mieszkaniowe.

W tym miejscu konieczne jest wyjaśnienia kwestii fundamentalnej dla prognozowania, czy inwestycja czytelnika ma szanse powodzenia. Sprowadza się ona do odpowiedzi na pytanie, czy większościowy współwłaściciel może samodzielnie wydać czytelnikowi zgodę na adaptację strychu. Odpowiedź jest przecząca, gdyż strych – tak jak cała nieruchomość – jest rzeczą wspólną, a do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu taką wspólną rzeczą stosuje się art. 199 k.c. Wymaga on jednomyślności wszystkich współwłaścicieli, w tym również tego nowego, przy podejmowaniu decyzji przekraczających zwykły zarząd. Wyjaśnić tu trzeba, że k.c. nie zawiera definicji czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Z przepisów k.c. i orzecznictwa można jedynie wnioskować, że są to czynności wykraczające poza zwykłe używanie rzeczy, m.in. dokonywanie zmian w substancji nieruchomości, niewynikających z normalnego jej funkcjonowania. Można też posiłkować się otwartym katalogiem czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, który zawiera art. 22 ust. 3 w ustawie o własności lokali (u.w.l.). Jest wśród nich zgoda na przebudowę, zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, wyodrębnienie lokalu. Adaptacja strychu na cele mieszkaniowe wymagać będzie takich właśnie czynności, stąd zgodę na nie wyrazić muszą wszyscy współwłaściciele.

Dlaczego jednak, skoro w kamienicy jest więcej niż siedem lokali, nie mają zastosowania reguły ustawy o własności lokali (art. 19 u.w.l.)? Pozwalają one głosować udziałami nad decyzjami dotyczącymi czynności wykraczających poza zakres zwykłego zarządu. Wtedy do przeprowadzenia adaptacji strychu mogłaby wystarczyć zgoda większościowego udziałowca. To prawda, lecz przepisy ustawy o własności lokali dotyczą zarządu nieruchomością wspólną, która powstaje wtedy, gdy w budynku wyodrębniono własność co najmniej jednego lokalu. W przypadku kamienicy, o której pisze czytelnik, nie ma nieruchomości wspólnej, lecz współwłasność i zastosowanie ma kodeks cywilny.

Zanim czytelnik podejmie decyzję o nabyciu udziału, powinien koniecznie przeanalizować, czy w tym konkretnym przypadku osiągalna będzie zgoda współwłaścicieli na adaptację strychu i wyodrębnienie własności powstałego w ten sposób samodzielnego lokalu. Musi też liczyć się z niebagatelnymi kosztami całej operacji. Współwłaściciele mają prawo uzależnić swoją zgodę od przeprowadzenia na koszt adaptującego np. remontu dachu. Nieprzypadkowo pojawiające się na rynku nieruchomości oferty sprzedaży udziałów w kamienicach są zwykle bardzo atrakcyjne finansowo.

Prawo Budowlane Wspólnoty Mieszkaniowe Własność Nieruchomości

Pozostało 86% artykułu