Jak kupować bezpiecznie nieruchomość

[srodtytul]Na pytania "Rz" odpowiadają Magdalena Zienkiewicz, radca prawny i Piotr Woźniak, prawnik - eksperci z Kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr[/srodtytul]

[b]Rz: Czytelniczka wybrała działkę pod dom. Po ustaleniach okazało się, że nieruchomość nie ma księgi wieczystej, tylko zbiór dokumentów. Z jakim ryzykiem musi się liczyć? W jakim przypadku można taką transakcję unieważnić?[/b]

[b]Magdalena Zienkiewicz:[/b] Istnienie księgi wieczystej nie jest konieczne do rozporządzania nieruchomością. Jednak nabywca nieruchomości, dla której prowadzony jest zbiór dokumentów, nie będzie uprawniony do skorzystania z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia odnosi się wyłącznie do danych wynikających z treści księgi wieczystej. Oznacza to, że nabywca nieruchomości, dla której prowadzony jest wyłącznie zbiór dokumentów, nie będzie mógł z niej skorzystać (por. wyrok Sądu Najwyższego z 15 listopada 1999 r., II CKN 621/99). Dlatego przed dokonaniem transakcji warto zobligować zbywcę do założenia księgi wieczystej dla nieruchomości.

[b]Piotr Woźniak:[/b] Czytelniczka musi się liczyć z ryzykiem zawarcia umowy z osobą nieposiadającą tytułu prawnego do nieruchomości. Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta przez osobę niebędącą jej właścicielem nie jest z mocy prawa umową nieważną. Jednakże umowa taka nie wywiera skutków prawnych. Oznacza to, że faktyczny właściciel nieruchomości będzie posiadać w stosunku do czytelniczki roszczenie o jej wydanie, a w niektórych wypadkach również o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.

[b]Czytelnik chce dokonać cesji umowy deweloperskiej. Zamierza kupić nieoddane do użytku mieszkanie, oferowane na rynku wtórnym przez kogoś, kto już go nie chce. Jakie niebezpieczeństwa wiążą się z taką operacją?[/b]

[b]Magdalena Zienkiewicz:[/b] Przede wszystkim należy zaznaczyć, że cesja umowy deweloperskiej nie oznacza nabycia prawa do lokalu. Jest jedynie wstąpieniem w prawa i obowiązki wynikające z zawartej z deweloperem umowy. Dopiero treść umowy deweloperskiej będzie wskazywać dalszą procedurę, terminy oraz koszty dotyczące przyszłego nabycia prawa własności lokalu. Przed zawarciem umowy cesji umowy deweloperskiej należy się zaznajomić z jej treścią. Czytelnik musi posiadać wiedzę, jakie prawa nabędzie i jakie zobowiązania będzie musiał wykonać. W tym miejscu należy zasygnalizować, że potocznie nazywana cesją umowa o przejęcie całości praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej, zawiera zarówno elementy przelewu wierzytelności, jak i wstąpienia w dług. Tu niezbędna będzie zgoda dewelopera. Należy mieć również na uwadze, że z postanowień umowy deweloperskiej może wynikać zakaz dokonywania cesji. Jeżeli cesja jest możliwa, należy zbadać stan prawny oraz faktyczny prowadzonej inwestycji. W tym celu należy ustalić tytuł prawny dewelopera do nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja. Warto sprawdzić również pozwolenie na budowę inwestycji oraz stan jej realizacji, w szczególności terminowość wykonywania kolejnych etapów budowy. Istotne jest również zbadanie samego dewelopera, w tym jego kondycji finansowej i wypłacalności.

[b]Piotr Woźniak:[/b] Jeżeli z treści umowy deweloperskiej wynika, że zbywca był zobowiązany do uiszczenia na rzecz dewelopera jakichkolwiek pieniędzy, warto uzyskać stosowne dowody zapłaty. Godna uwagi jest także analiza sposobu finansowania inwestycji, w szczególności, to, czy środki wpłacane z tytułu umowy deweloperskiej są deponowane na rachunku powierniczym czy przeznaczane na spłatę kredytu dewelopera zaciągniętego na realizację inwestycji, czy może deweloper ma swobodę w ich dysponowaniu.Warto również ustalić, w przypadku gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką zabezpieczającą spłatę kredytu udzielonego na realizację inwestycji, czy deweloper dysponuje zgodą banku finansującego na bezobciążeniowe wyodrębnienie i sprzedaż lokali.

[b]Czytelniczka kupiła mieszkanie od osoby, która dostała je aktem notarialnym od ciotki w zamian za opiekę. Starsza pani nie mieszka w tym lokalu, obdarowana też nie, więc postanowiła go sprzedać. Do transakcji doszło w czasie, kiedy ciotka podważała darowiznę, mówiąc, że rodzina nie opiekuje się nią. Jaka jest możliwość cofnięcia darowizny? [/b]

[b]Piotr Woźniak:[/b] Darowizna może zostać odwołana, jeżeli obdarowany dopuścił się w stosunku do darczyńcy rażącej niewdzięczności. Jeżeli darczyńca uważa, że rażąca niewdzięczność miała miejsce, może w piśmie skierowanym do obdarowanego darowiznę odwołać. Odwołanie darowizny nie powoduje przejścia zwrotnego prawa własności nieruchomości na darczyńcę. Do tego wymagane jest złożenie przez obdarowanego oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. Jeżeli obdarowany odmawia przeniesienia zwrotnego prawa własności, darczyńca może dochodzić tego obowiązku przed sądem. W postępowaniu tym darczyńca będzie musiał udowodnić rażącą niewdzięczność obdarowanego. Nie istnieje jednolita interpretacja tego pojęcia, a rozstrzygnięcie sądu będzie się opierać na konkretnym stanie faktycznym ustalonym w trakcie postępowania.

Sąd Najwyższy w wyroku z 19 marca 2009 roku (III CSK 307/08) wskazał, że rażąca niewdzięczność może polegać na zaniechaniu działań obdarowanego wobec darczyńcy, jeżeli bliska więź pokrewieństwa wymagałaby jednak podjęcia działań aktywnych, polegających zwłaszcza na zapewnieniu darczyńcy (osobie bliskiej) stosownej pomocy w jej sprawach osobistych.

Jeżeli czytelniczka nabyła mieszkanie w momencie, kiedy obdarowana była jego właścicielem, to nabycie będzie ważne oraz skuteczne.

To obdarowana będzie zobowiązana do zwrotu darczyńcy mieszkania lub korzyści, jakie uzyskała z jego sprzedaży, zgodnie z przepisami o bezpodstawnym wzbogaceniu.

[b]Czyli nowa właścicielka może się czuć bezpiecznie?[/b]

[b]Magdalena Zienkiewicz:[/b] Darczyńca może wystąpić również z roszczeniem w stosunku do czytelniczki, jeżeli w momencie zawarcia umowy sprzedaży obdarowana oraz czytelniczka wiedziały o roszczeniach darczyńcy. W przypadku wykazania pozytywnej wiedzy, nie tylko obdarowanej, ale także czytelniczki, o roszczeniach z tytułu odwołanej darowizny umowa nabycia przez czytelniczkę mieszkania może zostać uznana za bezskuteczną w stosunku do darczyńcy. W takim przypadku czytelniczka będzie zobowiązana do wydania darczyńcy mieszkania. W stosunku do obdarowanej czytelniczka będzie posiadać roszczenie o zwrot uiszczonej ceny. Należy pamiętać, że odwołanie darowizny następuje w momencie doręczenia obdarowanej stosownego pisma przez darczyńcę.

Jeżeli czytelniczka nie posiadała wiedzy o roszczeniach wynikających z odwołania darowizny, w szczególności gdy w akcie notarialnym obdarowana zapewniła, że darowizna nie została odwołana, księga wieczysta nie zawiera jakiejkolwiek informacji o odwołaniu darowizny lub o wniesieniu powództwa, a także gdy czytelniczka nie pozostaje w bliskich stosunkach osobistych lub gospodarczych z obdarowaną, powództwo darczyńcy w stosunku do czytelniczki powinno zostać oddalone.

[b]Czytelnik kupił strych. Wiedział, że nie jest to pomieszczenie mieszkalne, ale z zapewnień sprzedającego wynikało, że zrobi ze strychu mieszkanie. Bez zgody wspólnoty ta operacja nie jest możliwa.Czy uda się anulować transakcję?[/b]

[b]Magdalena Zienkiewicz:[/b] Strych w wielorodzinnych budynkach stanowi część wspólną nieruchomości. Jeżeli zmiana jego przeznaczenia wymaga zgody wspólnoty, czytelnik powinien wystąpić do jej zarządu.

Gdy nie będzie to możliwe, fakt ten nie będzie mógł stanowić podstawy do odstąpienia od umowy.

Z treści pytania wynika, że nabywca wiedział o przeznaczeniu przedmiotu nabycia. W związku z powyższym uchylenie się od skutków zawartej umowy z powołaniem się na błąd co do oświadczenia woli będzie również problematyczne.

[ramka]

Zanim kupisz nieruchomość

[srodtytul]Co sprawdzić, jak nie dać się oszukać[/srodtytul]

>> Należy sprawdzić księgę wieczystą prowadzoną dla nabywanej nieruchomości, w celu potwierdzenia, że zbywca jest wpisany jako jej właściciel lub użytkownik wieczysty.

>> Warto sprawdzić, jakie obciążenia znajdują się na nieruchomości. Chodzi o hipoteki, służebności oraz prawo dożywocia, które to prawa obciążać będą nieruchomość nawet po jej zbyciu.

>> Badając stan nieruchomości w księdze wieczystej, należy zwrócić uwagę nie tylko na wpisy, ale także na wzmianki o wnioskach. Wzmianka może pozbawić kupującego możliwości powoływania się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Należy również potwierdzić dane dotyczące nieruchomości (nr działki, powierzchnia, zabudowa itd.) w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu.

>> W przypadku gdy nieruchomość nabywana jest na cele określonej inwestycji, konieczne jest ustalenie, czy dla danej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli tak, to czy zezwala on na lokalizację zamierzonej przez nabywcę inwestycji.

>> Jeśli nie ma miejscowego planu, nabywca przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę będzie musiał uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Najbezpieczniej jest wystąpić o nią przed nabyciem nieruchomości.