Nie zawsze konieczny jest tu wykup nieruchomości

Większość istotnych inwestycji energetycznych, takich jak  budowa gazociągu, elektroenergetycznej sieci przesyłowej czy farmy wiatrowej, uzależniona jest od pozyskania gruntów niezbędnych do wykonania inwestycji i jej przyszłej eksploatacji. Trzeba jednak pamiętać, że nie zawsze konieczny jest tu wykup nieruchomości.

Często wystarczy uzyskanie tytułu prawnego umożliwiającego zajęcie gruntu na czas niezbędny do przeprowadzenia procesu inwestycyjnego oraz późniejszą eksploatację nowej infrastruktury. W polskim prawie istnieje wiele instrumentów ułatwiających przedsiębiorstwom energetycznym pozyskiwanie tytułów prawnych do nieruchomości.

Niektóre z nich zostały wprowadzone do ustawodawstwa jako swoiste remedium mające przyspieszyć rozwój infrastruktury energetycznej, niezbędnej do rozwoju gospodarczego i cywilizacyjnego Polski.

Z sytuacją idealną w procesie pozyskiwania gruntów mamy do czynienia wówczas, gdy między właścicielem nieruchomości (bądź jej użytkownikiem wieczystym lub inną osobą dysponującą tytułem prawnym do nieruchomości) a przedsiębiorstwem energetycznym dochodzi do zawarcia porozumienia lub umowy.

Często zależy to od umiejętności przeprowadzenia skutecznych negocjacji. W ich trakcie przedsiębiorstwo lub działający w jego imieniu profesjonalni negocjatorzy powinni wyjaśnić: zakres inwestycji, czas jej trwania, czy i w jaki sposób będzie ona w przyszłości ograniczała możliwość swobodnego korzystania z nieruchomości przez właściciela.

Istotne jest również ustalenie warunków finansowych, rekompensujących właścicielowi wszelkie szkody związane z udostępnieniem gruntów pod budowę np. gazociągu dystrybucyjnego. Szkoda może wówczas obejmować utracone korzyści z tytułu braku możliwości korzystania z gruntów na cele upraw rolnych, jak również wszelkie inne straty, np. z tytułu wyburzenia budynków, rekultywacji gruntów rolnych czy odtworzenia zniszczonych terenów lub urządzeń melioracyjnych.

Istotne jest również ustalenie z właścicielem nieruchomości warunków korzystania przez przedsiębiorstwo energetyczne z nieruchomości w przyszłości. Może to nastąpić przez uzgodnienie treści przyszłej służebności przesyłu, która będzie obciążała nieruchomość, umożliwiając przedsiębiorstwu prawidłową eksploatację infrastruktury.

Do ustanowienia samej służebności niezbędne jest złożenie stosownych oświadczeń w formie aktu notarialnego.

Jeżeli nie uda się wynegocjować porozumienia z właścicielem nieruchomości, można pozyskać grunt i wykonać inwestycję wbrew jego woli. Takie rozwiązanie przewiduje art. 124 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Jak to wygląda w praktyce? Wspomniany przepis umożliwia wydanie przez starostę decyzji, na podstawie której ograniczony zostanie sposób korzystania z nieruchomości, na której przedsiębiorstwo energetyczne planuje np. realizację inwestycji sieciowej.

Wydanie decyzji jest jednoznaczne z udzieleniem zezwolenia na założenie i przeprowadzenie na nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji pary, gazu ziemnego lub energii elektrycznej, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.

Zezwolenie wydawane jest przez starostę z urzędu, ale także na wniosek zainteresowanego przedsiębiorstwa. W uzasadnionych przypadkach możliwe jest również udzielenie przez starostę zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości, któremu nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności.

W przypadku wystąpienia o zezwolenie przedsiębiorstwo energetyczne zobowiązane jest do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu przez nieruchomość przewodów lub urządzeń. Jeżeli jest to niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, należy wypłacić odszkodowanie.

Po zrealizowaniu inwestycji właściciel lub użytkownik wieczysty jest zobowiązany udostępniać nieruchomość w celu konserwacji czy usuwania awarii przewodów i urządzeń.

Gdy inwestycja uniemożliwia dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo  zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może wystąpić o nabycie nieruchomości przez Skarb Państwa albo przez przedsiębiorstwo.

Komentuje Wojciech Bigaj,  radca prawny w kancelarii Grynhoff Woźny Wspólnicy

W polskich realiach pozyskanie tytułu prawnego do nieruchomości stanowi jedną z barier opóźniających realizacje inwestycji energetycznych. Dlatego o sukcesie przedsięwzięcia inwestycyjnego przesądza wiedza na temat dostępnych instrumentów prawnych oraz umiejętność ich efektywnego wykorzystania.

Przed rozpoczęciem procesu inwestycyjnego należy zidentyfikować potencjalne przeszkody prawne mogące utrudnić pozyskanie gruntów. Warto także przygotować kompleksową strategię, obejmującą scenariusz kolejnych działań zmierzających do realizacji tego celu.

Przydatna może okazać się analiza kosztów i korzyści związanych z zastosowaniem poszczególnych rozwiązań.

Czytaj też:

Zobacz też temat

»