Droga ziemia przy autostradach

– Budowa sieci nowych autostrad i dróg ekspresowych uwalnia nowe lokalizacje i na nowo kształtuje rynek gruntów inwestycyjnych. Działki, szczególnie te w bezpośredniej bliskości węzłów autostradowych, stają się bardzo atrakcyjne dla wielu firm. Np. tereny: przy węźle Sośnica koło Gliwic na trasie autostrady A4 i A1, przy węźle nowobielańskim we Wrocławiu (A4 i A8) czy w rejonie Konotopy w Warszawie – mówi Radosław Ignasiak, starszy negocjator w dziale powierzchni przemysłowo-magazynowych w firmie doradczej Jones Lang LaSalle.

Jego zdaniem rynek ziemi w Polsce ma przed sobą świetne perspektywy, a w latach 2011 i 2012 wolumen transakcji kupna-sprzedaży gruntów przemysłowych potroi się.

Drożej przy węzłach

Wojciech Szczocki, negocjator z działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield, potwierdza, że wraz z rozwojem nowej sieci dróg i poprawą jakości już istniejących, a co za tym idzie, wzrostem popytu na grunty zlokalizowane przy głównych węzłach komunikacyjnych, atrakcyjność komercyjna tych terenów może zacząć rosnąć.

– W związku z rozpoczęciem prac związanych z budową autostrady A2 w okolicach Warszawy, a zatem urealnieniem planów Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, znacznie wzrosły ceny gruntów przy głównych węzłach, np.: Konotopa, Mory, Tłuste. Podobną sytuację mogliśmy zaobserwować również na skrzyżowaniu autostrady A4 z A1 w okolicach Gliwic na Górnym Śląsku – wyjaśnia Wojciech Szczocki.

Jak podaje Cushman & Wakefield, w przypadku cen ziemi pod inwestycje przemysłowe w pierwszej strefie dużych miast (czyli do 12 km od centrum) zdecydowanie najwyższe oczekiwania sprzedających są w Warszawie. – Stawki wywoławcze sięgają tam 170 euro za mkw. Nieco niższe wymagania mają właściciele gruntów w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu, choć nadal poziom cen jest tam wysoki, bo przekracza 100 euro za mkw. – wylicza Wojciech Szczocki. A to – jego zdaniem – stawia pod znakiem zapytania opłacalność inwestycji magazynowo-produkcyjnych.

Jak podaje Marta Sikora-Drozda z działu pozyskiwania powierzchni gruntowych firmy doradczej King Sturge, poza lokalizacjami blisko centrów miast tereny inwestycyjne pod magazyny i budynki przemysłowe są dziś najdroższe w Małopolsce, np. w okolicy Skawiny. – Kosztują 280 – 320 zł za mkw., bo jest tam miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Poza tym niezmiennie wysokie stawki za ziemie trzeba płacić w woj. dolnośląskim, szczególnie w okolicach Wrocławia, oraz w województwie wielkopolskim, szczególnie niedaleko Poznania. W pobliżu autostrady A4 i A2 ceny gruntów wynoszą 150 – 170 zł za mkw. ze względu na dobre położenie na drodze do zachodniej Europy – mówi Marta Sikora-Drozda.

Jej zdaniem duży potencjał, jeśli chodzi o ziemie, ma tzw. ściana wschodnia, m.in. Rzeszów i jego okolice. – Lokalizacja ta powinna zdecydowanie zyskać na atrakcyjności dla inwestorów po ukończeniu autostrady A4 w stronę granicy wschodniej. Podobnie stanie się w centralnej Polsce w okolicach autostrady A1 (Toruń, Włocławek), gdzie obecnie ziemia jest relatywnie tania. Jednak po ukończeniu budowy autostrady A1 przewidujemy wzrost cen działek – uważa Marta Sikora-Drozda.

Inwestorzy do stref

Zwiększenie się podaży gruntów przemysłowych związane jest nie tylko z „odkrywaniem" kolejnych lokalizacji przy budowie autostrad, ale – jak podkreślają analitycy firmy JLL – także z tym, że wiele gmin przygotowuje przetargi na ziemie w atrakcyjnych rejonach, aby dzięki temu zmniejszyć rozmiary dziury budżetowej.

– Trzeba jednak pamiętać, że grunty w rejonach węzłów autostradowych cieszą się dużym powodzeniem wśród deweloperów magazynowych i firm logistycznych planujących własne budynki. Ale firmy produkcyjne, których strategia wiąże się z posiadaniem własnej nieruchomości, przeważnie lokują się na terenach specjalnych stref ekonomicznych (SSE) – zwraca uwagę Radosław Ignasiak.

Według JLL szczególnie popularne ostatnio tereny SSE to Słubice, Kostrzyn n. Odrą, Nowa Sól, Legnica, Gliwice, Tychy, Lublin i Rzeszów.

– Obserwujemy wzrost transakcji kupna-sprzedaży gruntów przemysłowych. Maleje bwoiem dostępność wolnych powierzchni, więc deweloperzy zmuszeni są do nowych inwestycji – mówi Wojciech Szczocki. Średnia wielkość kupowanego lub poszukiwanego gruntu to 5 – 10 ha.