Droższe kredyty, mniej kupujących

– Możemy się spodziewać znacznej redukcji dynamiki wzrostu akcji kredytowej. Otóż w połowie lipca wchodzi w życie rekomendacja S. Zapisany w niej został wymóg podejmowania przez banki decyzji kredytowej w oparciu o badanie zdolności kredytowej klienta dla maksymalnie 25-letniego okresu spłaty, nawet gdy będzie chciał zadłużyć się na dłużej – wskazuje Jacek Furga, wiceprezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, szef centrum AMRON działającego przy Związku Banków Polskich (ZBP).

Jak dodaje, to zmniejsza zdolność kredytową i może zdecydowanie ostudzić zapał do pożyczania na mieszkanie. Tym bardziej że na razie ponad 65 proc. nowych kredytów udzielanych jest na okres dłuższy niż 25 lat, sięgający nawet 40 lat .

Zabraknie kredytobiorców

Zdaniem ekspertów ZBP badanie zdolności będzie wypadało jeszcze gorzej też z racji systematycznego wzrostu kosztu kredytu. Rada Polityki Pieniężnej już cztery razy w tym roku zdecydowała się podnieść stopy procentowe o 25 pkt bazowych.

– Stopa referencyjna wynosi dziś 4,50 proc. Decyzja RPP oznacza wzrost stopy WIBOR i większe obciążenia kredytobiorców. Trudno oczekiwać dalszego obniżania marży przez banki, które już w promocyjnych ofertach części banków zeszły do poziomu 70 punktów bazowych – mówi Jacek Furga.

Także według Krzysztofa Oppenheima, doradcy finansowego z Oppenheim Enterprise, nowa rekomendacja nadzoru finansowego negatywnie wpłynie na sprzedaż zarówno kredytów hipotecznych, jak i nieruchomości.

– Po wprowadzeniu wszystkich restrykcji z rekomendacji S, co nastąpi w najbliższych miesiącach, w sprzedaży kredytów hipotecznych cofniemy się do poziomu sprzedaży sprzed dwóch lat, czyli ok. 200 tys. kredytów w skali roku. Dla porównania – w 2006 r. banki udzieliły ponad 300 tys. kredytów mieszkaniowych – mówi Oppenheim.

Analitycy firmy doradczej CEE Property Group zwracają z kolei uwagę, że nie tylko drożejące kredyty i rekomendacja S zawężą grono kredytobiorców, ale także zmiany w „Rodzinie na swoim". Nowelizacja programu spowoduje bowiem m.in. ograniczenie wieku kredytobiorców do 35 lat.

– Wprowadzenie limitu wieku dla starających się o dopłaty do kredytów będzie niekorzystne, ponieważ aż 1/5 obecnych kredytobiorców nie będzie mogła skorzystać z dobrodziejstw programu. Nastąpi zatem drastyczny spadek liczby udzielanych kredytów w porównaniu z sytuacją sprzed nowelizacji – ocenia Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group.

A liczba kredytów z dopłatą od 2007 do 2010 r. systematycznie rosła. – W 2007 r. skorzystało z ustawy 4 tys. osób zaciągających kredyty na 434 mln zł, w 2008 r. było to odpowiednio 6,6 tys. osób i kwota 852 mln zł, a w roku ubiegłym z programu dopłat skorzystało 43 tys. osób z kredytami o wartości 8,07 mld zł – wylicza Grząbka.

Konkurencja zmieni ceny

Czy ceny mieszkań spadną wraz z nowelizacją „Rodziny" i drożejącymi kredytami? – Deweloperzy dopasowują ceny mieszkań do obowiązujących limitów w „Rodzinie". Moim zdaniem rynek nieruchomości wkrótce podzieli się na dwie grupy: tanie mieszkania do 300 tys. zł i pozostałe – przewiduje Oppenheim. – W pierwszej grupie na pewno ceny nie spadną. Natomiast w przypadku pozostałych nieruchomości przewiduję totalny brak popytu. Może to nastąpić w ciągu najbliższych dwóch, trzech lat. Na rynku nieruchomości idziemy więc w kierunku Hiszpanii – prognozuje Oppenheim.

Większym optymistą jest Paweł Grząbka. – Patrząc na bardzo dużą liczbę rozpoczynanych przez deweloperów projektów, przyszłość widać raczej w jasnych barwach. Duża fala nowej podaży mieszkań rzeczywiście wymusza pewną obniżkę cen i ostrą konkurencję. A zatem popyt może się zwiększyć – uważa.

Jednak Andrzej Saniewski, doradca finansowy z firmy Ansan Consulting, jest innego zdania: – Ograniczenia dostępności programu „Rodzina na swoim" spowodują faktyczny wzrost kosztów zakupu mieszkania dla wielu kredytobiorców, gdyż nie będą mogli oni skorzystać z dopłat do kredytu. To z kolei przełoży się na spadek popytu na mieszkania, które będą coraz trudniej dostępne ze względu na wyższe koszty kredytu – twierdzi Saniewski. Dodaje, że konsekwencją mogą być trudności deweloperów ze sprzedażą mieszkań oraz finansowaniem ich budowy na warunkach przedpłat.

Według niego tak znacząca zmiana sytuacji rynkowej, z jaką od lata lub od jesieni będziemy mieć do czynienia, może zaowocować poważnymi problemami finansowymi mało doświadczonych firm deweloperskich, a nawet bankructwem wielu z nich.

– Dlatego trzeba jak najszybciej uchwalić ustawę o ochronie praw nabywcy w umowach deweloperskich, najlepiej jeszcze w tej kadencji Sejmu. Kolejna zwłoka w procesie legislacyjnym niepotrzebnie zwiększa ryzyko nabywców oraz może zagrozić stabilności rynku mieszkaniowego – apeluje Andrzej Saniewski.

Opinie

Łukasz Tarnawa, główny ekonomista PKO Banku Polskiego

Trudno oczekiwać, że banki wezmą na siebie podwyżki stóp procentowych, obniżając dalej marże kredytowe. Dziś średnia marża przy kredycie hipotecznym wynosi ok. 1,5 proc. Być może banki obniżą ją jeszcze o 0,3 pp. Jednak nie będą chciały pożyczać pieniędzy z marżą poniżej 1 proc. W nadchodzących miesiącach ceny mieszkań mogą lekko spadać. Podwód: wysoka podaż lokali na rynku pierwotnym i wtórnym, rosnąca szybciej niż popyt ograniczany bardziej konserwatywną oceną zdolności kredytowej klientów przez banki.

Maciej Molewski, dyrektor Departamentu Bankowości Hipotecznej Deutsche Banku PBC