Zakup nieruchomości na aukcji internetowej z notariuszem

Kupowanie i sprzedawanie przez Internet nieruchomości to w Polsce dopiero nowość.  Choć na Zachodzie stanowi to już pewien standard, u  nas może budzić pewne wątpliwości. Jak zabezpieczyć się powinni pod względem prawnym zarówno kupujący, jak i sprzedający przedsiębiorcy, gdy zawierają transakcję internetową, która dotyczy gruntu?

Aukcje internetowe nie są odrębnie uregulowane w polskim prawie. Jednak  oczywiście należy stosować  do nich   przepisy dotyczące aukcji zawarte w kodeksie cywilnym,  z odpowiednimi modyfikacjami wynikającymi ze sposobu komunikowania się stron.

W przypadku aukcji nieruchomości dodatkowo sam przedmiot powoduje pewne odmienności w porównaniu z nabywaniem na aukcji rzeczy ruchomych. Do przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości konieczne jest bowiem zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna

Z chwilą zakończenia aukcji (zwycięzcą aukcji jest uczestnik, który zaoferował najwyższą cenę) dochodzi do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Ze względu na formę tej umowy żadna z jej stron nie ma skutecznego prawnie środka, który pozwoliłby dochodzić zawarcia umowy sprzedaży w sytuacji, gdy druga strona odmawia jej podpisania. Wówczas pozostaje jedynie dochodzenie odszkodowania.

Notarialne poświadczenie

Zawsze pewniejsza dla każdej ze stron jest aukcja, która odbywa się przy udziale notariusza. Wówczas niezwłocznie po jej zakończeniu strony podpisują umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego bądź w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego każda ze stron może wymusić sądownie na drugiej stronie zawarcie umowy przyrzeczonej. Możliwe jest także zamieszczenie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wzmianki o prawach i obowiązkach wynikających z umowy przedwstępnej.

Zawarcie umowy przedwstępnej z podpisami notarialnie poświadczonymi umożliwia kupującemu jedynie wpis roszczenia o nabycie nieruchomości do działu III księgi wieczystej. Zabezpiecza to interes kupującego, wyklucza bowiem możliwość nabycia nieruchomości w dobrej wierze przez osobę trzecią.

Kupujący ma pieniądze

Możliwe jest również zawarcie umowy sprzedaży bezpośrednio po zakończeniu aukcji, bez potrzeby podpisywania umowy przedwstępnej. W praktyce taka sytuacja może mieć jednak miejsce tylko wówczas, gdy kupujący dysponuje środkami finansowymi na zapłatę ceny za nieruchomość.

Jeżeli kupujący zamierza sfinansować nabycie nieruchomości z kredytu bankowego, czas trwania i przebieg transakcji będzie zależny nie tylko od woli stron, ale również banku kredytującego. Związane jest to  m.in. z wydaniem decyzji kredytowej czy warunkami uruchomienia kredytu.

W praktyce nabycie nieruchomości na aukcji internetowej nie niesie ze sobą co do zasady więcej zagrożeń niż dokonanie transakcji w sposób tradycyjny.

Nigdy nie można mieć stuprocentowej pewności, że kontrahent wykona swoje zobowiązania umowne. Jeśli umowa przedwstępna została zawarta tylko w formie pisemnej, możliwe jest jedynie dochodzenie roszczenia odszkodowawczego bądź o zapłatę kary umownej, jeśli była zastrzeżona w umowie. Zagrożenie niewykonania zobowiązania przy aukcji internetowej nie jest więc większe niż w przypadku bezpośrednich negocjacji zmierzających do podpisania umowy.

Właściciel portalu, na którym przeprowadzana jest aukcja, nie ponosi odpowiedzialności za skuteczne zawarcie umów między stronami ani za ich należyte wykonanie. Rola właściciela portalu sprowadza się do udostępnienia narzędzi systemowych i umożliwienia przeprowadzenia interaktywnej aukcji. Szczegółowe postanowienia w zakresie obowiązków i odpowiedzialności zawarte są w regulaminie aukcji dostępnym na stronie portalu.

W związku z jawnym i powszechnym dostępem do ksiąg wieczystych również za pośrednictwem Internetu kupujący ma możliwość sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości i jej ewentualnych obciążeń.

Cenne źródło informacji

Po zarejestrowaniu się na portalu przeprowadzającym aukcję potencjalni kupujący otrzymują szczegółowe informacje na temat nieruchomości i transakcji. Przed złożeniem oferty mogą również umówić się na obejrzenie nieruchomości, zatrudnić prawnika, skontaktować się z bankiem bądź doradcą finansowym, ocenić swoją zdolność kredytową  i w konsekwencji świadomie podjąć decyzję o udziale w interaktywnym etapie aukcji.

Na etapie interaktywnym uczestnicy aukcji składają swoje oferty, podając ceny wyższe o kolejne postąpienia, aż do zamknięcia aukcji zakończonej podaniem najwyższej ceny.

Joanna Wąsikradca prawny, dyrektor departamentu nieruchomości w TGC Corporate Lawyers

Komentuje Ewa Osińska, radca prawny w TGC Corporate Lawyers