Jak uniknąć PIT sprzedając nieruchomość nabytą po 1 stycznia 2009

Z początkiem 2009 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o PIT, w której wprowadzono obowiązujące do dziś zasady rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Dotyczą one nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. Sprzedający mieszkanie płaci, co do zasady, 19 proc. PIT od uzyskanego dochodu.

Warunki zwolnienia

Ustawa przewiduje prosty sposób na uniknięcie daniny. Wystarczy w ciągu dwóch lat od podpisania aktu notarialnego przeznaczyć pieniądze uzyskane ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, wskazane w ustawie o PIT.

Może to być np. zakup domu, mieszkania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego. Przepisy pozwalają też, by przeznaczyć środki ze sprzedaży na rozbudowę lub remont innego lokalu.

Zwolnienie przysługuje także w razie zakupu nieruchomości położonych w państwach Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Na przewidzianych w ustawie zasadach można więc będzie kupić mieszkanie np. w Wielkiej Brytanii czy Niemczech.

Za inwestycję we własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na  sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Można też spłacić kredyt wzięty przed 1 stycznia 2009 r., czyli przed  wprowadzeniem ulgi. Warunkiem jest, by był to kredyt zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Pożyczkę lub kredyt można spłacić zarówno w banku krajowym, jak i w innym kraju Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz w Szwajcarii.

Dwa lata na inwestycje

Osoba, która chce skorzystać ze zwolnienia ma ograniczony czas, by przeznaczyć przychód ze sprzedaży na przewidziane w ustawie cele. Jest to nie więcej niż dwa lata. Okres ten liczy się jednak od końca roku, w którym nieruchomość znalazła nowego nabywcę.

Przykład

Pan Tomasz kupił mieszkanie w lutym 2009 r. i sprzedał je w sierpniu 2010 r. Dwuletni okres należy liczyć od końca 2010 r. Ma więc czas do końca 2012 r., by przeznaczyć przychód ze sprzedaży na cele uprawniającedo zwolnienia.

Jeśli złożymy deklarację w urzędzie, ale nie wydamy uzyskanych środków na cel uprawniający do zwolnienia w określonym terminie, będziemy musieli złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę (w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych).

Odsetki te nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności (czyli po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskamy przychód z odpłatnego zbycia) do dnia zapłaty podatku włącznie.

Wystarczy złożyć zeznanie

Podstawowym warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest złożone w terminie zeznanie podatkowe. Sprzedający ma na to czas do końca kwietnia kolejnego roku.

Do rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r. służy druk PIT-39. Muszą go złożyć zarówno te osoby, które mają do zapłacenia podatek, jak też ci, którzy są zainteresowani ulgą mieszkaniową.

Warunkiem do skorzystania ze zwolnienia jest terminowe zeznanie podatkowe

Uwaga!

By skorzystać ze zwolnienia nie trzeba składać w tym celu żadnych innych oświadczeń. W rubryce nr 26 zeznania PIT-39 wpisuje się kwotę dochodu zwolnionego z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, a więc na własne cele mieszkaniowe. To wystarczy, by nie płacić podatku.

Co ważne, składając zeznanie, jedynie deklarujemy, że wydamy pieniądze w ciągu dwóch lat na cele uprawniające do zwolnienia. Nie musimy ich wydawać w terminie złożenia zeznania. Osoba, która sprzedała mieszkanie w 2010 r., musiała złożyć deklarację w urzędzie do 30 kwietnia 2011 r., ale z wydaniem pieniędzy na zakup nowej nieruchomości może się wstrzymać nawet do końca 2012 r.

Kłopotliwy brak definicji

Sporo problemów w praktyce wywołuje fakt, że ustawa o PIT nie definiuje celów mieszkaniowych. Wiele wątpliwości budzi w sytuacji, kiedy podatnik nie mieszka w danym lokalu, ale wynajmuje go innej osobie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi orzekł 24 lutego br. (I SA/Łd 1639/11),

że osobie, która przeznaczy zysk ze sprzedaży nieruchomości na  zakup innego lokalu, a potem go wynajmie lub sprzeda z zyskiem, nie przysługuje zwolnienie z podatku. Sąd argumentował, że samo nabycie nieruchomości to za mało, by skorzystać z ulgi. Według WSA pojęcie to należy interpretować jako zapewnienie sobie dachu nad głową, czyli dążenie do zamieszkania w nowym lokalu.

Inaczej rozstrzygnął podobną kwestię Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 18 lipca 2012 r. (IPTPB2/415-279/12-4/Akr). Sprawa dotyczyła podatnika, który w 2009 r. nabył w spadku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W 2011 r. sprzedał je za 120 tys., a całą kwotę przeznaczył na zakup nowego mieszkania. Ze względu na trudną sytuację materialną planuje wynająć nowe mieszkanie, ale się obawia, czy nie straci prawa do zwolnienia z podatku.

Dyrektor Izby Skarbowej uznał jednak, że nie ma znaczenia, czy po zakupie nowy lokal będzie wynajmowany przez wnioskodawcę. Aby skorzystać z ulgi, przychód uzyskany ze sprzedaży musi zostać wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży na nabycie określonych nieruchomości. Ustawa o PIT nie odnosi się natomiast do późniejszego przeznaczenia mieszkania.

Jedno mieszkanie czy więcej

Problemy budzi ustalenie, czy pieniądze ze sprzedaży nieruchomości należy przeznaczyć na jeden cel czy też kilka.

Dyrektor Izby Skarbowej w  Poznaniu wskazał w interpretacji z 28 września 2010 r. (ILPB2/415-793/10-2/ES),

że art. 21 ust. 25 ustawy o PIT jednoznacznie wskazuje na cele mieszkaniowe, czyli nie ogranicza wydatkowania wyłącznie na jeden cel mieszkaniowy.

Inaczej rozstrzygnął to dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w piśmie z 13 grudnia 2010 r. (IBPBII/2/415-1285/ 10/ HS). Jak czytamy, prawo do ulgi ma ten, kto kupi lokal w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, a nie innych osób. O własnych potrzebach nie sposób mówić, gdy podatnik zakupił lokal mieszkalny w celach najmu i wynajmuje go w celach zarobkowych.

Wydatki do odliczenia

Podatnicy mają też trudności z określeniem katalogu wydatków, które uprawniają do odliczenia. Organy podatkowe potwierdzają, że prawo do ulgi ma podatnik, który przeznaczył pieniądze m.in. na wykonanie balustrady, balkonu i tarasu w nowym domu. Mówi o tym interpretacja Izby Skarbowej w  Poznaniu z 5 maja 2009 r. (ILPB2/415-151/09-2/ES).

Izba Skarbowa w  Katowicach ostrzega jednak w piśmie z 20 maja 2009 r. (IBPBII/2/415-211/09/MM),