Czy warto inwestować w mieszkania w Krakowie

Marcin Uryga, analityk z Emmersona, firmy doradczej i pośredniczącej w obrocie nieruchomościami podkreśla, że krakowski rynek pierwotny oferuje dziś rekordową liczbę lokali. Na klientów czeka tu aż 12 tys. mieszkań. – Czy to dobry moment na kupno nieruchomości? Biorąc pod uwagę możliwość wyboru, na pewno tak – ocenia Marcin Uryga.

Rynek kupującego

Podaż mieszkań rośnie, a ceny spadają. – Systematyczny spadek średniej ceny notujemy od początku 2011 roku, zarówno w przypadku całej oferty, jak i mieszkań już sprzedanych – mówi Magdalena Zając, analityk w firmie doradczej red—Net Property Group. – W ostatnim roku przeciętna cena lokali oferowanych do sprzedaży spadła o ok. 10 proc., a tych sprzedanych – o ok. 6 proc. Średnia cena mkw. mieszkań, które deweloperzy sprzedali we wrześniu br., to 6,1 tys. zł.

20 procent rabatu dostają kupujący nowe gotowe mieszkania w Krakowie – podaje Metrohouse & Partnerzy

Zdaniem Magdaleny Zając ceny spadają m. in. dlatego, że deweloperzy budują więcej mieszkań z tzw. segmentu popularnego, więc tańszego. – Poza tym firmy korygują cenniki, obniżając stawki – tłumaczy Magdalena Zając. – Podaż osiąga rekordowe wartości, a popyt utrzymuje się na stabilnym poziomie. Presja na obniżkę cen w najbliższych miesiącach może się jeszcze utrzymać, choć powinna słabnąć wraz z sukcesywną wyprzedażą lokali – mówi Magdalena Zając.

Także Marcin Uryga ocenia, że ceny w Krakowie powinny jeszcze spaść. Może więc warto wstrzymać się z zakupem? – Gigantyczna podaż gwarantuje, że ofert nie zabraknie – twierdzi analityk z Emmersona. – Może się jednak okazać, że mieszkanie, które spełniało wszystkie nasze kryteria, zniknęło z oferty, bo znalazło nabywcę – przestrzega.

Według niego na krakowskim rynku, podobnie jak i w innych miastach, można znaleźć okazje, czyli nieruchomości w cenach niższych od rynkowych. – Bez wątpienia dzisiejsza sytuacja sprzyja kupującym – ocenia Uryga. O sporych obniżkach cen nowych mieszkań mówi też Paweł Augustyn, dyrektor krakowskiego oddziału sieciowej agencji Metrohouse & Partnerzy. – Jeszcze pół roku temu mówiło się, że znalezienie inwestycji w Krakowie, która spełniałaby progi cenowe programu „Rodzina na Swoim" graniczy z cudem. Rynkowe spowolnienie zmusza jednak wielu deweloperów do większej elastyczności. Wielu z nich obniża ceny do nowych limitów w RNS. Niektórzy ścięli stawki nawet do 14 proc. – szacuje Paweł Augustyn. – Deweloperzy kuszą klientów także darmowymi miejscami w garażu i wykończeniem mieszkań. Kupujący mogą przebierać w ofertach i dyktować warunki.

Dziury w ziemi

Paweł Augustyn zauważa, że niektórzy deweloperzy decydują się na radykalne obniżki już na etapie przedsprzedaży projektu. – Dzięki temu część z nich już po miesiącu, mając tylko dziury w ziemi, sprzedaje wszystkie mieszkania – mówi dyrektor z Metrohouse.

Wojciech Porębski z sieciowej agencji Północ Nieruchomości, dodaje, że kupując mieszkania w początkowym etapie budowy można uzyskać wysokie obniżki, do 10 proc. – Deweloperzy, chcąc uruchomić środki z kredytu bankowego, muszą osiągnąć odpowiedni poziom przedsprzedaży – tłumaczy Wojciech Porębski. – Oferta deweloperów w Krakowie jest rzeczywiście bardzo szeroka, jednak jej większość to mieszkania jeszcze w budowie. Nabywcy najpopularniejszych dwupokojowych lokali o powierzchni ok. 50 mkw. nie mają co liczyć na spektakularne promocje czy rabaty sięgające kilkudziesięciu procent. Przeciętna obniżka cen takich mieszkań to 3–5 proc. Większy rabat można uzyskać, kupując duży lokal, którego cena przekracza 400 tys. zł. Jednocześnie, jak podkreśla Paweł Augustyn, okazjami mogą być także gotowe mieszkania, które długo czekały na nabywców. – Zakup ukończonego lokalu często wiąże się ze znaczną obniżką. Bywa, że takie mieszkania były przeszacowane ze względu na swoje walory, np. najładniejszy widok czy najciekawszy układ. Klienci, korzystając z rynkowej sytuacji, kupują je nawet z 20-proc. rabatem – stwierdza Paweł Augustyn.

Ważna liczba pokoi

Magdalena Zając ocenia, że dobrą inwestycją wydają się być mieszkania na wynajem. – Kraków to jeden z największych ośrodków akademickich, w którym według danych GUS edukację podejmuje z roku na rok coraz większa liczba osób, co stwarza duży potencjał dla rynku najmu. Ważna jest tu jednak funkcjonalność mieszkań: na stosunkowo małej powierzchni powinna być określona liczba pokoi. O wysokości czynszu decyduje przede wszystkim liczba pokoi, a nie metraż – tłumaczy Magdalena Zając.

Według Wojciecha Porębskiego warto zainwestować w komfortowe trzypokojowe mieszkanie blisko centrum miasta. – Nabywcy lokali o powierzchni ponad 60 mkw. mogą liczyć na zniżki sięgające 8–9 proc. Z wynajęciem takiego mieszkania nie powinno być w przyszłości problemu – ocenia przedstawiciel agencji Północ Nieruchomości. Z kolei zdaniem Pawła Augustyna z najmniejszym ryzykiem wiąże się zakup małych mieszkań dwupokojowych, które wciąż cieszą się największą popularnością wśród klientów. – Tendencję tę dostrzegają również deweloperzy, którzy budują coraz więcej dwupokojowych lokali, licząc na takiego właśnie nabywcę – mówi dyrektor z Metrohouse.

Do zakupów w Krakowie zachęcają same firmy deweloperskie. Ewelina Juroszek ze spółki Atal zapewnia, że ze względu na bardzo dużą liczbę nowych inwestycji firmy prześcigają się z promocjami. – Jest też wiele gotowych osiedli, na których deweloperzy proponują atrakcyjne ceny mieszkań – potwierdza Ewelina Juroszek. Jej zdaniem coraz większym zainteresowaniem cieszą się lokale blisko centrum miasta. – Są one chętnie kupowane i dla siebie, i w celach inwestycyjnych, np. na wynajem – mówi dyrektor z Atala.