Kiedy stanieją używane mieszkania

Spadki cen mieszkań wybudowanych w ostatnich 10–12 latach są skutecznie powstrzymywane przez dzisiejszy kurs franka szwajcarskiego – mówi Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse i Partnerzy. – Wiele osób czeka ze sprzedażą mieszkania obciążonego kredytem we franku. Wiele jednak wystawia lokale na rynek po zawyżonej cenie, nie godząc się na poniesienie straty wynikającej z różnic kursowych. Można więc uznać, że to wysoki kurs franka zamraża obrót mieszkaniami.

Przeszkadzają sentymenty

Bolesław Drapella, prezes serwisu nieruchomości Morizon. pl, zwraca uwagę, że w ogóle zmiany na rynku wtórnym, a w szczególnie spadki cen, zawsze będą występowały wolniej niż zmiany na rynku pierwotnym.

– Spowodowane jest to przede wszystkim faktem, że deweloperzy zajmują się sprzedażą profesjonalnie i mając większą skalę działania, lepiej odczytują rynkowe. Poza tym w ich przypadku wstrzymanie sprzedaży wiąże się z poważniejszymi konsekwencjami dla firmy niż dla indywidualnego właściciela – mówi Bolesław Drapella.

Według niego na ceny na rynku wtórnym często wpływają także sentymenty właścicieli, związanych emocjonalnie ze swoimi mieszkaniami. – A gdy dochodzą do tego niekorzystne kredyty w walutach obcych, głównie we franku szwajcarskim, zaciągane kilka lat temu, w okresie hossy i niskiego kursu waluty, trudno oczekiwać rabatu w czasie negocjacji – twierdzi Bolesław Drapella. – W efekcie wielu właścicieli mieszkań kupionych w latach 2007–2008 poniosłoby duże straty.

Prezes Drapella mówi, że już dziś w niektórych lokalizacjach można kupić mieszkania z rynku pierwotnego w cenach podobnych do rynku wtórnego. – Gdańska Morena, jedna z największych dzielnic, ma dużo starych budynków z wielkiej płyty oraz flagową inwestycję Grupy Hossa, czyli Central Park. Tam ceny za metr są bardzo zbliżone do średniej dla całej dzielnicy. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku cen z rynku pierwotnego często należy doliczyć do ceny mkw. miejsce postojowe lub garażowe oraz koszt wykończenia mieszkania – podkreśla Bolesław Drapella.

Zdaniem Marty Kosińskiej, analityka serwisu nieruchomości Szybko. pl, deweloperzy mają więcej możliwości, więc są bardziej elastyczni w kształtowaniu cen. – Mogą zareagować na spadki cen materiałów budowlanych, ziemi czy też robocizny. Często też w sytuacji dekoniunktury decydują się na wybór specyficznych lokalizacji, które zapewniają im niskie koszty zakupu gruntów, a co za tym idzie, niższe ceny końcowe – wyjaśnia. – Natomiast na rynku wtórnym pole do manewru jest zdecydowanie mniejsze. Głównym czynnikiem, który jest brany pod uwagę przy ustalaniu ceny, jest koszt zakupu. Właśnie on w wielu przypadkach jest hamulcem i barierą przy obniżaniu cen przez sprzedających – twierdzi Kosińska.

Zwraca też uwagę, że rynek mieszkań używanych jest zdecydowanie bardziej różnorodny niż rynek pierwotny.

– Na sprzedaż są oczywiście lokale używane, których ceny są niższe niż na rynku pierwotnym, bo są one do generalnego remontu. Tak jest np. na warszawskim Mokotowie. Na średnią cenę składają się jednak również oferty nieruchomości, które powstały w ciągu kilku ostatnich lat w nowych technologiach, z podziemnymi garażami, ochroną, jak również mieszkania po generalnych remontach, świetnie wyposażone i wykończone w wysokim standardzie. Te są najdroższe – mówi Marta Kosińska.

Dodaje, że nie ma się czemu dziwić, jeśli weźmie się pod uwagę, że koszt wykończenia i wyposażenia nowego mieszkania oscyluje wokół tysiąca złotych za metr kwadratowy. – Choćby to uzasadnia różnicę w cenie między mieszkaniem nowym a tym z rynku wtórnego – uzasadnia Kosińska.

Marcin Płaziński z Działu Badań i Analiz firmy Emmerson mówi, że w przypadku starszych budynków, które są zużyte technicznie, wykończenie i umeblowanie mieszkania wliczone do ceny nie rekompensuje klientowi gorszego standardu w stosunku do tego, co oferują mu deweloperzy. Wtedy klient szuka ofert na rynku pierwotnym.

– Zdarza się również, że deweloper oferuje mieszkania pod klucz, a wówczas główna przewaga rynku wtórnego, czyli brak kosztów wykończenia, zostaje zniwelowana – tłumaczy Marcin Płaziński.

Jego zdaniem łatwiej wynegocjować rabat u dewelopera, jeśli inwestycję finansuje mu bank. W przypadku indywidualnego właściciela jest odwrotnie.

– Skala spadków cen mieszkań w dużej mierze zależy od determinacji sprzedającego do finalizacji transakcji. W przypadku deweloperów taka determinacja może wynikać z harmonogramu spłaty kredytu inwestycyjnego lub innych czynników o charakterze finansowym. Nic więc dziwnego, że deweloperzy są bardziej skłonni do obniżek niż statystyczny Kowalski, który próbuje jak najlepiej spieniężyć swoje mieszkanie – wyjaśnia Marcin Płaziński.

Wyrównane szanse na obniżki

Co można prognozować na przyszły rok? Zdaniem ekspertów dalsze obniżki cen, głównie ze względu na dużą podaż. – W przyszłym roku szanse deweloperów i indywidualnych sprzedających zostaną wyrównane. Zakończenie „Rodziny na swoim" spowoduje, że kupno lokalu nie będzie warunkowane dopłatami do kredytu, ale innymi obiektywnymi czynnikami, wśród których cena będzie nadal stanowić wiodący czynnik przy wyborze – mówi Marcin Jańczuk.

Jego zdaniem na zakończeniu programu dopłat do kredytów paradoksalnie zyskają właściciele mieszkań z rynku wtórnego. – Brak możliwości wsparcia przy zakupie używanych mieszkań z powodu niskich wskaźników cen powodował, że nowe lokale były silną konkurencją przy sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym. Teraz szanse się wyrównają. Przynajmniej w 2013 r., bo nowy program dopłat „Mieszkanie dla młodych" wyklucza rynek wtórny z możliwości uzyskania wsparcia finansowego przy kupnie mieszkania – wyjaśnia Marcin Jańczuk.

Bolesław Drapella uważa, że w przyszłym roku można oczekiwać dalszego zrównywania się cen na obu rynkach. – Trzeba jednak pamiętać, że większość tańszych lokali z rynku pierwotnego powstaje dalej od centrum i rozwiniętej infrastruktury. Dlatego też analizując średnie ceny na rynku wtórnym i porównując je z cenami na rynku pierwotnym, trzeba koniecznie zwracać uwagę na poszczególne dzielnice – mówi Drapella.

Marta Kosińska prognozuje dalsze spadki cen na rynku wtórnym w przyszłym roku, choć ich zakres będzie mniejszy niż w bieżącym. – Sprzedającym pozostaje już coraz mniejszy margines na obniżki – podkreśla.