Ściana pod reklamę kosztuje, nawet właściciela

Właściciel zakładu optycznego wystąpił do sądu przeciwko wspólnocie. Domagał się uchylenia niekorzystnych dla siebie postanowień jej uchwał.

Wprowadzały one opłaty za reklamy umieszczone na budynku w wysokości 2 zł za mkw. Ponadto wprowadzały zakaz rezerwacji miejsc postojowych.Tymczasem właściciel punktu optycznego miał nie tylko reklamę świetlną wiszącą na budynku wspólnoty, ale i miejsca postojowe zarezerwowane dla  swoich klientów.

Dlatego uznał, że uchwały w sposób bezprawny ograniczają jego prawo własności, w szczególności prawo do swobodnego korzystania z elewacji budynku na potrzeby związane z wykonywaną  przez niego działalnością gospodarczą. Ponadto naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i interes właścicieli lokali użytkowych, a także są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Sąd Okręgowy w Suwałkach nie podzielił  jednak  jego opinii, i oddalił powództwo. Według niego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 kodeksu cywilnego).

Wspólnota, w drodze uchwały, może więc określić zasady korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej. Może również pozyskać pożytki cywilne służące pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Sąd zauważył ponadto,że przepisy pozwalają na zwiększenie udziału właścicieli lokali użytkowych w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, zważywszy, że koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali są z reguły wyraźnie większe.

W ocenie sądu umieszczenie tablicy informacyjnej na elewacji budynku przyczynia się do wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Koszty te wynikają z faktu przytwierdzenia tablic do ściany zewnętrznej budynku i konieczności remontu i bieżącej konserwacji elewacji (np. w razie demontażu tablicy). Ponadto tablica ta jest podświetlana, co stanowi znaczącą uciążliwość dla właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w jej pobliżu.

W konsekwencji to, że uchwała nakłada na powoda obowiązek wpłaty większych zaliczek na zarząd nieruchomością wspólną (koszty utrzymania elewacji), nie może być uznane za naruszenie prawa.

Właściciel zakładu optycznego postanowił odwołać się do Sądu Apelacyjnego w Białymstoku a ten uznał, że jego  apelacja nie była zasadna.

Zdaniem sądu elewacja budynku jest częścią wspólną nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Uznać także trzeba, że nie jest ona niezbędna do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali, zgodnie z ich przeznaczeniem.

Umieszczenie zatem na elewacji budynku szyldu (reklamy działalności gospodarczej członka wspólnoty) wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi lokalu udziału.