Wykup mieszkań komunalnych i bonifikata do zwrotu

Robert Żelazny otrzymał od matki w formie darowizny mieszkanie. Było to dokładnie 14 lutego 2007 r.

– Dwa lata wcześniej, w 2005 r.,  mama wykupiła je od miasta z upustem wynoszącym prawie 70 tys. zł – mówi czytelnik. – Lokal sprzedałem w 2009 r. Teraz miasto Poznań żąda ode mnie zwrotu bonifikaty udzielonej w cenie. Razem z odsetkami kwota ta urosła do 100 tys. zł. Czuję się pokrzywdzony – żali się. Dodaje, że matka nie miała w akcie notarialnym wykupu zastrzeżenia, że musi oddać bonifikatę, jeżeli sprzeda mieszkanie przed upływem pięciu lat. – Tymczasem miasto każe oddać pieniądze, a powołuje się na przepisy obowiązujące od 22 października 2007 r., czyli przed datą wykupu mieszkania. Przecież prawo nie działa wstecz – twierdzi Robert Żelazny.

Twarde reguły

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami mówią, że najemcy mogą wykupić lokale komunalne na bardzo atrakcyjnych zasadach. Większość gmin udziela wysokich bonifikat. Najczęściej  wynoszą one od 80 do 95 proc. wartości nieruchomości. Większość najemców korzysta więc z okazji.  Najemca musi  jednak oddać bonifikatę, jeżeli sprzeda lokal przed upływem pięciu lat od daty jego nabycia (dotyczy to także osoby bliskiej).

Upustu nie trzeba zwracać, jeżeli pieniądze ze sprzedaży zostaną w ciągu 12 miesięcy od daty transakcji przeznaczone na zakup innego mieszkania lub nieruchomości albo na inne cele mieszkaniowe. Takie same zasady obowiązują osobę bliską,  na rzecz której wykupujący zbył mieszkanie. Jeżeli złamie ona wymienione reguły, musi zwrócić bonifikatę, chociaż to nie ona wykupiła mieszkanie.

Gdyby tworzone prawo było dobrej jakości, nie byłoby kłopotów ze zwrotem upustów

Nie zawsze tak było. Przed 22 października 2007 r. obowiązywały inne przepisy.  Wtedy najemca oddawał bonifikatę, jeżeli sprzedał lokal w ciągu pięciu lat od daty jego nabycia. Nie miało przy tym znaczenia, z jakich powodów to zrobił i na co przeznaczył pieniądze uzyskane ze sprzedaży. Wystarczyło jednak, że  przeniosło się własność wykupionego mieszkania na bliskich, np. syna,  by ten upustu nie musiał już oddawać.

Skarga na ustawodawcę

Robert Żelazny ze swoją sprawą dotarł do Sądu Apelacyjnego, który stanął po stronie miasta. W uzasadnieniu  wyroku przyznał jednak, że w regulacjach obowiązujących od 22 października 2007 r. zabrakło przepisów przejściowych. Skoro zaś ich nie ma, to stosuje się nowe. Takie są bowiem reguły prawa.

– To przykład niechlujstwa legislacyjnego. Jak można zapomnieć o przepisach przejściowych – zastanawia się Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w nierucho mościach. Jego zdaniem ta sprawa  zasługuje na skargę konstytucyjną.

– To niestety częsty przykład złej nowelizacji, pozbawionej przepisów przejściowych. Nie można akceptować tego, że sytuacja prawna właściciela nieruchomości wykupionej z bonifikatą zmienia się po nabyciu prawa własności, i to w sposób pozbawiający go praw nabytych – twierdzi adwokat.

Nie ulega wątpliwości, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w wersji z 2007 r. (sprzed nowelizacji) zwalniały z obowiązku zwrotu bonifikaty osobę bliską.

– Ta sprawa to przyczynek do dyskusji o przyjmowaniu do rozpoznania skarg kasacyjnych w sprawach cywilnych – zaznacza mec. Dębowski.

– Trzykrotnie zwracaliśmy się do rzecznika praw obywatelskich, by wniósł skargę do Trybunału Konstytucyjnego. Odmówił. Znam wyroki korzystne dla wykupujących, którzy są w takiej samej sytuacji, co moja rodzina. Dlatego nie składam broni i walczę dalej – mówi Robert Żelazny.

Jest więcej problemów

Takich spraw jak Roberta Żelaznego jest coraz więcej.  W Gdańsku od 2011 r. do dziś miasto zażądało zwrotu bonifikaty w 20 przypadkach, w Krakowie – w 15, w Olsztynie – w 23.  Rekordzistką jest Łódź. Tam takich spraw obecnie jest aż 403. Część trafia na wokandę. Wiele ma swój finał w Sądzie Najwyższym.

Najwięcej problemów przysparza określenie, jaki wydatek sprzedający mieszkanie może uznać za przeznaczony na cel mieszkaniowy, a jakiego nie. Tak było m.in. w sprawie mieszkanek Gdańska.

Kilka lat temu matka z córką wykupiły od miasta na współwłasność mieszkanie o powierzchni 50 mkw. z bardzo wysoką, bo 90-proc. bonifikatą. Zapłaciły za nie 7,8 tys. zł. Po kilku latach sprzedały stare lokale za 293 tys. zł i kupiły nowe od dewelopera, za nieco niższą kwotę.

Miasto zażądało zwrotu 75 tys. zł, ponieważ część środków przeznaczyły na wykończenie mieszkania. A zdaniem miasta to nie jest cel mieszkaniowy. Sąd Najwyższy przyznał miastu rację.

Gdańszczanki muszą oddać miastu pieniądze, ale tylko te wydane na wykończenie lokalu.