W Warszawie właśnie wygasają umowy użytkowania wieczystego  zawierane w latach 60. Ich nieprzedłużenie może oznaczać utratę wykupionego mieszkania.

– Właścicieli mieszkań wykupionych wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym  stawia to w sytuacji nie do pozazdroszczenia – mówi Tomasz Podlejski, radca prawny i prezes Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie. – W polskim prawie wykluczona jest własność bez przypisanego udziału w gruncie. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego mieszkania stają się komunalne, więc gmina może  je właścicielom sprzedać, ale nie musi. Pozostaje im walczyć o odszkodowania za nakłady.

Większość nabywców mieszkań nie pamięta, na ile lat opiewa użytkowanie wieczyste gruntu  odkupione przez nich od gminy, Skarbu Państwa czy spółdzielni mieszkaniowej. Ściśle określony jest również czas: pięć lat przed upływem terminu wygaśnięcia, na zażądanie jego przedłużenia.

Pierwsi pokrzywdzeni

Przekonali się o tym właściciele mieszkań wykupionych od spółki pracowników Stowarzyszenia PAX i Inco-Veritas. Nabyli prawo własności lokali wraz z udziałami w   użytkowaniu wieczystym. Spółka uzyskała je na 40 lat, do 26 marca 2009 r. W 2004 r. właściciele lokali  złożyli w Zarządzie Dzielnicy Mokotów zastrzeżenia do nieumieszczenia nieruchomości w wykazie nieruchomości przeznaczonych do przekształcenia w prawo własności.

Postępowanie trwało sześć lat, a w tym czasie użytkowanie wieczyste już wygasło. W 2011 r. Zarząd Dzielnicy Mokotów odmówił przekształcenia go w prawo własności na mocy ustaw z lat 2001 i 2005. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że wobec wygaśnięcia wieczystego użytkowania postępowanie należy umorzyć.

– Księga wieczysta została zamknięta, a nasze mieszkania mogą być komunalne – mówi Anna P.

– Gmina działa zgodnie z prawem – ocenia adwokat Józef Forystek z Kancelarii Forystek i Partnerzy. – Może unieważnić umowę własności lokalu, sprzedać go z bonifikatą dotychczasowym właścicielom,  oddać znów grunt w użytkowanie wieczyste.

– Takich przypadków, gdy po 40 latach kończy się użytkowanie wieczyste, jest w Warszawie bardzo dużo  – mówi prof. Wojciech J. Kocot, radca prawny,  pełnomocnik Annę P. i Magdalenę R.

Tomasz Podlejski uważa, że mamy do czynienia z nowym problemem prawnym i społecznym. Jego zdaniem miasto nie powinno wykorzystywać takich sytuacji, ale proponować nowe umowy użytkowania wieczystego.

Rozstrzygnie sąd

Na razie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargi Anny P. i innych nabywców mieszkań. Wczoraj Naczelny Sąd Administracyjny uchylił ten wyrok i nakazał WSA ponowne rozpoznanie sprawy. A chociaż nastąpiło to ze względów jedynie proceduralnych, stwarza nadzieję.

Wszyscy, którzy wykupili lokale z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu, powinni jednak  bezwzględnie sprawdzać termin wygaśnięcia tego prawa.

Opinie:

Stefan Jacyno, adwokat, partner w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Jeżeli wygasa prawo użytkowania wieczystego gruntu, wygasa również własność lokali. Każdy użytkownik wieczysty ma jednak prawo zażądać w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem terminu użytkowania wieczystego przedłużenia go na okres od 40 do 99 lat. Problem w tym, że jeśli takiego wniosku nie złoży, prawo użytkowania wieczystego wygasa. Gmina lub Skarb Państwa, które stają się właścicielami wykupionych lokali, mają zaś obowiązek rozliczenia nakładów. Mogą je więc sprzedać w zamian za kwotę ewentualnego odszkodowania, ustanowić na nowo użytkowanie wieczyste za 15 proc. wartości gruntu lub go sprzedać za pełną wartość. Z ludzkiego punktu widzenia najwłaściwsze byłoby oddanie wykupionych już raz lokali, może ze szczególnymi bonifikatami za prawo do gruntu (użytkowanie wieczyste lub własność).