Najemca może kwestionować komorne, a nie zarządzenie

Chodzi o wyrok Sądu Okręgowego w Koszalinie z 12 grudnia 2013 r. (sygnatura akt: VII Ca 817/13). Oddalił on pozew kilkorga najemców mieszkań komunalnych, żądających ?od władz Koszalina zwrotu 3–4 tys. zł różnicy między czynszem przed podwyżkami i po nich.

Najemcy twierdzili, że podwyżki czynszu w dotychczasowej wysokości były nieważne. Miasto nie opublikowało bowiem w dzienniku urzędowym województwa programu gospodarowania zasobami mieszkaniowymi na lata 2007–2011. Ich opinię potwierdził swoim wyrokiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie.

Kwestionowali też ważność zarządzeń prezydenta miasta wydanych na podstawie tej uchwały. Określały one nowe stawki bazowe czynszu. To na ich podstawie stare lokatorom wypowiedziano.

Nieważność uchwały nie powoduje nieważności stawek czynszu

Sprawy (w sumie było ich 150) trafiły do Sądu Rejonowego w Koszalinie.

Ten wydał już 75 wyroków. Rację przyznał miastu. Część lokatorów zaakceptowała przegraną, ale część odwołała się do Sądu Okręgowego w Koszalinie, a ten swoim wyrokiem z grudnia wzorem SR uznał roszczenia lokatorów za bezpodstawne.

Z pisemnego uzasadnienia wynika, że Sąd Okręgowy uznał sprawę za czysto cywilną. Oznacza to, że czynsz ustalają strony w umowie najmu. Jego zmiana jest więc dopuszczalna tylko w formie zmiany umowy.

Najemca ma dwie drogi zakwestionowana podwyżki. Może złożyć pozew do sądu albo odmówić przyjęcia nowych stawek, co będzie skutkowało rozwiązaniem umowy.

Zdaniem Sądu Okręgowego zdarza się, że wypowiedzenie wysokości czynszu (czynność prawna) jest nieważne, ponieważ doszło do naruszenia prawa. Chodzi przede wszystkim o naruszenie dwóch przepisów: art. 58 kodeksu cywilnego lub art. 8a ust. 3 i art. 8 ust. 4 zd. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

W tym konkretnym wypadku lokatorzy, kwestionując podwyżkę, powołali się na art. 58 k.c. Przepis ten mówi o niezgodności czynności z prawem powszechnie obowiązującym lub bezwzględnie obowiązującym, w tym z normami prawa miejscowego.

Tymczasem zarządzenie organu wykonawczego gminy (ustalające stawki czynszu) nie jest aktem prawa miejscowego. Z tego powodu – twierdzi sąd – niezgodność wypowiedzenia z treścią zarządzenia nie powoduje bezwzględnej nieważności podwyżki.