Stawki w górę na Śląsku

Na rynku lokali z drugiej ręki w ostatnich tygodniach panuje marazm. Pośrednicy mówią, że zainteresowanie znacznej części kupujących przeniosło się na rynek pierwotny. Klientów bowiem zabiera „Mieszkanie dla młodych", które kusi dopłatami do wkładu własnego do kredytu hipotecznego.

Doradcy finansowi przekonują jednak, że nie w każdym przypadku MdM może być opłacalny, ponieważ kredyty ze wsparciem państwa są droższe od standardowych.

Z drugiej strony banki podnoszą marże w obu przypadkach – i przy finansowaniu z dopłatami, i bez.

Z wyliczeń Expandera wynika, że jeśli ktoś zaciągnie dziś kredyt w wysokości 200 tys. zł na 30 lat, miesięczna rata wyniesie ok. 999 zł. Na początku 2012 r. zaś było to 1250 zł miesięcznie. Tyle wychodziło, mimo że średnia marża kredytu z wysokim wkładem własnym (25 proc.) wynosiła wtedy ok. 1,4 proc. (a teraz już 1,68 proc.). Kupujących wspierają niskie stopy procentowe.

Obniżki w Krakowie

Jak wynika z danych serwisu Szybko.pl, największy wzrost średniej ceny wywoławczej mieszkań na rynku wtórnym miał miejsce w styczniu tego roku w Katowicach (2,1 proc. w ciągu miesiąca). Na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy stawki wzrosły w tym mieście najbardziej spośród innych aglomeracji w kraju – bo o 10,4 proc. W pozostałych miastach zmiany cen z miesiąca na miesiąc wynoszą od kilku do kilkudziesięciu złotych za mkw.

– Warto zauważyć, że w grupie miast, w których średnie ceny kształtują się na poziomie poniżej 5 tys. zł za mkw., od pół roku nie nastąpiły spadki. Obniżki dotyczą przede wszystkim największych miast: Krakowa, Trójmiasta i Warszawy, gdzie było drożej – mówi Marta Kosińska, ekspert portalu Szybko.pl.

Dodaje, że choć w ofercie przybywa tanich mieszkań, to coraz wolniej. Na przykład w 2012 r. Warszawie za mniej niż 6 tys. zł za mkw. wystawionych było 4 proc. wszystkich lokali używanych. Teraz jest to już ponad 11 proc.

Z kolei w Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu w ciągu dwóch lat o kilka, a nawet kilkanaście punktów procentowych wzrosła podaż mieszkań w cenie niższej niż 5 tys. złotych za metr.

Z drugiej strony w Katowicach z 17,5 proc. do 7,7 proc. zmniejszył się w tym czasie udział mieszkań w cenie do 3 tys. zł za mkw., a z 53 proc. do 46 proc. – tych oferowanych za 4–5 tys. zł za mkw.

Dłuższa sprzedaż

Jeśli chodzi o ceny transakcyjne w największych aglomeracjach, jedynie w przypadku Gdańska i Gdyni stawki są nieco niższe od cen sprzed 12 miesięcy. Jak jednak mówi Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse, nie można jeszcze mówić o trwałym powrocie trendu wzrostowego.

W Krakowie średnia cena mkw. lokalu z drugiej ręki wynosiła w transakcjach przeprowadzonych w ostatnich trzech miesiącach 5,5 tys. zł.

– Ponad 15 proc. różnicy pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi świadczy o tym, że z krakowskiego rynku znika segment najtańszych mieszkań, a oferta nie do końca odpowiada temu, czego poszukują klienci. Nie jest to jeszcze impas, ale sztywne postawy negocjacyjne sprzedających przy ograniczonych budżetach klientów, kończą się wydłużeniem przeciętnego czasu sprzedaży – ostrzega Marcin Jańczuk.

Pośrednicy z Metrohouse podają, że po raz czwarty z rzędu spadają ceny transakcyjne w Poznaniu. Tym razem już poniżej 5 tys. zł za mkw. (4940 zł). W porównaniu z wrześniem 2013 r. nominalne spadki wynoszą 395 zł.

Ale we Wrocławiu można mówić już tylko o zwyżkach. Tam kupowane mieszkania są droższe o 2,2 proc. od tych sprzedanych miesiąc wcześniej.

Wahania cen widoczne są w Łodzi, lecz od połowy zeszłego roku stawki za mkw. utrzymują się na poziomie 3,5–3,6 tys. zł za mkw. – W Łodzi raczej nie zanosi się na większe zmiany w najbliższych miesiącach. Niewiadomą jest wpływ programu Mieszkanie dla młodych na rynek wtórny, ponieważ w Łodzi limity pozwalają na duży wybór ofert spełniających kryteria programu. Czy to zachęci klientów do zwiększonego zainteresowania nowymi lokalami? – zastanawia się Marcin Jańczuk.

W Gdańsku od kilku miesięcy ceny transakcyjne na rynku wtórnym wynoszą 4,7–4,8 tys. zł za mkw. Niewielkie podwyżki widać także w Gdyni (0,8 proc.) i Warszawie (0,7 proc.).

W stolicy po raz kolejny od ubiegłej jesieni widoczne są konsekwentne podwyżki cen. Tylko w Gdańsku i Gdyni średnie ceny mieszkań są niższe niż przed rokiem.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

g.blaszczak@rp.pl

Dlaczego drożeją kredyty hipoteczne

Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander

- Miniony miesiąc przyniósł kolejny wzrost marż kredytowych. Jest to szczególnie widoczne w przypadku kredytów z bardzo niskim, pięcioprocentowym wkładem własnym. A mogło się wydawać, że marże takich kredytów powinny być niższe niż kredytów bez wkładu własnego, udzielanych do końca ubiegłego roku. Koszt kredytu w dużej mierze zależy bowiem od ryzyka nieodzyskania pieniędzy przez bank. Dzięki wymogowi posiadania wkładu własnego instytucje te są teraz lepiej zabezpieczone na wypadek problemów finansowych kredytobiorcy.

- Mimo to marże, zamiast być niższe, rosną. Średnia marża (1,99 proc.) oferowanych obecnie kredytów hipotecznych na kwotę pokrywającą 95 proc. wartości nieruchomości, jest wyższa od tej grudniowej dla kredytów udzielanych wtedy bez wkładu własnego (1,87 proc.).