Kamienic po gruntownej modernizacji, zwłaszcza w atrakcyjnych częściach dużych miast, jest niewiele. Nic dziwnego, że przyciągają klientów z grubym portfelem. Lokale znajdujące się w nich są przerabiane na luksusowe apartamenty. Kupują je także inwestorzy, licząc na wzrost wartości, pomnożony czynszem z najmu.

Według analityków odsetek transakcji inwestycyjnych w tym sektorze rynku nieruchomości jest niemały, sięga ok. 50 proc. – Są to tak unikatowe mieszkania, że w długim terminie ryzyko utraty ich wartości jest bardzo małe – zaznacza Bartosz Turek z Lion's Banku.

Drogie propozycje

Zdaniem Bartosza Turka, ponieważ w Warszawie przedwojennych kamienic zachowało się niewiele, deweloperzy przejmują budynki nawet bardzo zdewastowane. Powód oczywiście jest prosty: tu osiągną największe marże i przyciągną najwięcej klientów, zwłaszcza że pula takich ofert naprawdę jest skromna. Jak bowiem wyliczają przedstawiciele Emmerson Realty, lokale w kamienicach, zarówno nowe, czyli po rewitalizacji, od  dewelopera, jak i na rynku wtórnym, stanowią zaledwie ?6 proc. całej stołecznej oferty.

Kamienice po gruntownym liftingu znajdują się w Śródmieściu, także na Powiślu oraz na Starej Pradze. Stawki za nie, z nielicznymi wyjątkami, nie  są dla przeciętnego Kowalskiego. Najtańsze lokale  kosztują 10–12 tys. zł za mkw. – Za apartamenty na ostatnich piętrach trzeba zapłacić nawet 30 tys. zł za mkw. – mówi Robert Barszcz z agencji nieruchomości Ober-Haus.

W Śródmieściu np. Fenix Group proponuje lokale za co najmniej 12 tys. zł za mkw. w  kamienicy przy ul. Hożej, Poznańskiej oraz  Noakowskiego. Z kolei za minimum 11 tys. zł za mkw. spółka ma na sprzedaż lokale przy ul. Górnośląskiej (Powiśle), a na Pradze-Północ przy  ul. Targowej – za 8 tys. zł za mkw.

Z kolei na Pradze-Południe przy ul. Kamionkowskiej kamienicę rewitalizuje spółka Magmillon. Mieszkania wyceniane są na 6,5–7 tys. zł za metr. – W projekcie Na Kamionku kamienica nie ma marmurów na klatkach schodowych, a lokale są w standardzie deweloperskim – tłumaczy Kuba Karliński, współzałożyciel spółki Magmillon.

Deweloper rusza wkrótce ze sprzedażą kolejnego projektu na Powiślu, proponując lokale za ok. 7 tys. zł za mkw.

Natomiast w pobliżu Starówki, przy ul. Ordynackiej, spółka Okólnik należąca do Icon Real Estate proponuje lokale w Kamienicy Ordynackiej. Oficjalnych stawek nie ma, ale  nieoficjalnie mówi się o cenach od ok. 12 tys. zł za mkw.

Oferty w centrum

Kamienice do remontu to smaczny kąsek również dla deweloperów działających w Krakowie. Tu w ciągu ostatniej dekady odnowiono wiele budynków, zwłaszcza na Starym Mieście, w okolicach Rynku oraz przy ulicach od niego odchodzących. Renowację przeszły też budynki na Kazimierzu i Starym Podgórzu. Nadal deweloperzy chętnie kupują stare kamienice w tych lokalizacjach, nawet w bardzo złym stanie technicznym, aby przeprowadzić gruntowny remont i sprzedawać nowoczesne, atrakcyjne apartamenty.

– W najlepszych lokalizacjach deweloperzy przeważnie inwestują w najwyższy standard, ponieważ na takie apartamenty  w Krakowie jest dość wysoki popyt zarówno ze strony klientów krajowych, jak i zagranicznych – uważa Joanna Targowska z krakowskiego oddziału Ober-Haus.

W Krakowie  stawki ofertowe wahają się od 8 do 25 tys. zł za mkw. Oprócz osób szukających klimatycznych mieszkań pojawia się sporo klientów inwestujących w lokale pod wynajem, zarówno na dłuższe okresy, jak i krótkoterminowo. – Ze względu na lokalizację obydwie formy najmów cieszą się dużym zainteresowaniem – zapewnia Targowska.

Jednym z najbardziej luksusowych projektów jest Angel Wawel z unikatowym 700-metrowym penthouse'em, z freskami na sklepieniu z okresu Młodej Polski, wyceniony na 20 mln zł. Kamienicę znajdującą się u zbiegu ulic Koletek i Sukienniczej odnawia Angel Poland Group.

– Wybudowaliśmy dopiero jeden poziom nowej części inwestycji, a już sprzedanych zostało 60 proc. apartamentów. Średnia cena za mkw. wynosi obecnie 16 tys. zł netto – mówią przedstawiciele dewelopera.

W Poznaniu deweloperzy odnawiają kamienice  głównie w centrum. – Spółki wyspecjalizowane w takich projektach już na etapie rozpoczynania prac remontowych dają ofertę na rynek, co umożliwia klientowi dostosowanie mieszkania do własnych potrzeb. W miarę postępów w sprzedaży na rynek trafiają oferty w kolejnych kamienicach – tłumaczy Mirosław Bocek z poznańskiego oddziału Ober-Haus. Wylicza, że najtańsze lokale kosztują już ok. 5,5 tys. zł za mkw., a najdroższe – 9 tys. zł za mkw. Do kupienia są nawet mieszkania liczące 27 mkw.

Duże zyski

W Łodzi popyt na lokale w odnowionych kamienicach jest słaby, choć potencjał ogromny, bo przedwojennych budynków w tym mieście jest bardzo dużo.

Ze względu na brak zainteresowania stawki nawet w wyremontowanych budynkach, pretendujących do miana tych z wyższej półki, wynoszą 3,4–4,2 tys. zł za mkw.

– Przestrzeń i klimat, czasem historia danego miejsca, przyciągają i kuszą. Bliskość centrum miasta jest wielkim atutem, a brak garażu lub przydzielonego miejsca parkingowego nie zraża nabywców – opowiada o lokalach w kamienicach Mirosław Bocek. – Nie są to już mieszkania z niefunkcjonalnym rozkładem pomieszczeń, tylko zaprojektowane według najnowszych trendów. Inwestorzy najchętniej kupują je na cele usługowo-hotelowe.

W wielu kamienicach po rewitalizacji funkcjonują hostele i aparthotele. – Wielu klientów decyduje się też na jedno lub dwa nieduże M pod wynajem w wyremontowanej kamienicy – twierdzi Mirosław Bocek.

Również Robert Barszcz przekonuje, że lokum w odnowionej kamienicy to bardzo dobra lokata kapitału. – Świetna lokalizacja, mała podaż takich nieruchomości, łatwość wynajmu z dobrą stopą zwrotu. Ceny takich nieruchomości będą rosły, a w okresach spadków będą na nie odporne –  zapewnia Robert Barszcz.

I niekoniecznie na inwestycję w stare mury trzeba przeznaczać bajońskie sumy. – W naszym wrocławskim projekcie przy ul. Ruskiej mamy lokale już za 120 tys. zł. Najmniejsze zaczynają się już od 12 mkw. Nadają się zarówno na minimieszkanie, jak i na biuro – mówi Dana Martyniak ze spółki Fenix Group.

Przedstawiciele Magmillona zapewniają, że większość ich klientów wykłada po 100 tys. zł na projekt.

- Inwestują w spółkę celową przede wszystkim z myślą o zysku kapitałowym. Spółka kupuje całą kamienicę, remontuje, a lokale sprzedaje. Staramy się wybierać takie obiekty, by stopa zwrotu wyniosła co najmniej 20 proc. rocznie. Natomiast osoby, które przeznaczają na inwestycję większe kwoty, często decydują się na przejęcie lokalu i wynajmowanie go – mówi Kuba Karliński.