Kiedy świadectwo energetyczne dla domu

Rz: Czy ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, która za pół roku wejdzie w życie, wstrząśnie rynkiem budowlanym?

Michał Sołtyszewski:

W mojej ocenie wejście w życie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków nie zrewolucjonizuje rynku budowlanego. Będzie to raczej reforma obowiązujących w Polsce przepisów dotyczących zagadnień związanych z charakterystyką energetyczną budynków, wymuszona koniecznością transpozycji do krajowego porządku prawnego części postanowień dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady nr 2010/31/UE z 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Pamiętajmy, że już teraz obowiązują w Polsce przepisy regulujące przedmiotowe zagadnienia, choć różnią się nieco od nowo przyjętych rozwiązań prawnych.

Czy deweloperzy, inwestorzy, producenci materiałów mają wystarczająco dużo czasu, aby przygotować się do budowy według nowych przepisów?

Sama ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nie wydaje się mieć znaczącego wpływu na sposób realizacji nowych inwestycji. Sześciomiesięczny okres vacatio legis poprzedzający wejście w życie najistotniejszych dla inwestorów, nabywców czy najemców nieruchomości przepisów ustawy należy uznać za wystarczający dla możliwości zapoznania się z nowymi regulacjami.

Czas pokaże, czy okres ten będzie wystarczający z logistycznego i administracyjnego punktu widzenia. Konieczne będzie bowiem wdrożenie odpowiedniego systemu teleinformatycznego, a także wydanie aktów wykonawczych do ustawy.

Należy też zauważyć, że rozwiązania przyjęte w ustawie w jej aktualnym kształcie odzwierciedlają ustalenia jedynie części postanowień wyżej wymienionej dyrektywy unijnej.

Szczególnie ważne dla inwestorów regulacje dotyczące wznoszenia budynków o niemal zerowym zużyciu energii nie zostały jak dotąd przeniesione ?do krajowego porządku prawnego.

Kiedy domy będą musiały spełniać rygorystyczne wymagania dotyczące wydajności energetycznej?

Zgodnie z art. 9 ust. 1 wspomnianej dyrektywy unijnej, państwa członkowskie zapewniają, że od 1 stycznia 31 grudnia 2021 r. wszystkie nowe budynki będą budynkami o niemal zerowym zużyciu energii, choć termin stawiany przed budynkami zajmowanymi przez władze publiczne jest o trzy lata krótszy. Obecnie jest zbyt wcześnie, aby precyzyjnie określić, kiedy dojdzie do przeniesienia do krajowego porządku prawnego postanowień dyrektywy unijnej w tym zakresie. Należy jednak założyć, że ustawodawca będzie dążył do zachowania wspomnianych powyżej terminów.

A jak przepisy nowej ustawy wpłyną na budżety inwestorów?

Budżety inwestorów z pewnością będą musiały uwzględnić koszt sporządzenia świadectw charakterystyki energetycznej realizowanych budynków i ich części, jednak jak można przypuszczać, koszty te zostaną wkalkulowane np. w cenę oferowanych na rynku lokali mieszkalnych i koniec końców ciężar sporządzenia świadectw charakterystyki energetycznej poniosą nabywcy.

Czy świadectwo charakterystyki energetycznej wydrukowane z programu dostępnego w internecie nie będzie ważne? Kto może je wydać i po spełnieniu jakich warunków?

Zgodnie z intencją ustawodawcy świadectwa charakterystyki energetycznej będą sporządzane w systemie teleinformatycznym i po nadaniu im indywidualnego numeru osoba sporządzająca świadectwo będzie musiała je wydrukować, aby podpisać i przekazać zamawiającemu.

Zgodnie z art. 5 ustawy osoba uprawniona do sporządzenia świadectw przekazuje wykonane przez siebie świadectwo w formie papierowej. Szczegółowe wymagania formalne, stawiane przed osobą uprawnioną do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, wskazane zostały w art. 17 ustawy. Do sporządzania przedmiotowych świadectw uprawnione będą osoby, które posiadają pełną zdolność do czynności prawnych, nie były skazane prawomocnym wyrokiem m.in. za przestępstwo przeciwko wiarygodności dokumentów, a także ukończyły studia wyższe zakończone uzyskaniem tytułu zawodowego m.in. inżyniera architekta lub posiadają uprawnienia budowlane, o których mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Osoby zainteresowane sporządzaniem świadectw charakterystyki energetycznej, spełniające wymagania opisane w art. 17 ustawy, na swój wniosek zostaną wpisane do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, który będzie prowadzony przez ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Czy nadal będzie można kupić lub sprzedać dom bez świadectwa charakterystyki energetycznej? Dziś np. sprzedający zastrzega w akcie notarialnym, że świadectwo na swój koszt wykupi kupujący, a w praktyce takie dokumenty nie powstają...

Faktycznie w praktyce stosowano w umowach sprzedaży klauzule, które zwalniały sprzedającego z obowiązku zlecenia sporządzenia i przekazania kupującemu świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Ustawodawca podjął starania mające na celu ukrócenie tego typu praktyk poprzez wprowadzenie do ustawy mechanizmu „przymuszenia" sprzedającego do zlecenia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej na swój koszt. Myślę, że podobnie jak obecnie, wszystko będzie zależało od woli stron danej umowy sprzedaży.

Dziś obowiązek posiadania świadectw energetycznych domów czy mieszkań właściwie jest fikcją

Czy są kary za brak świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku użyteczności publicznej i domu?

Ustawa wprost nie przewiduje sankcji karnych za brak wymaganego przepisami świadectwa charakterystyki energetycznej. Zgodnie natomiast z art. 93 pkt 9 prawa budowlanego kto nie spełnia obowiązku przechowywania dokumentów związanych z obiektem budowlanym lub prowadzenia książki obiektu budowlanego, podlega karze grzywny, która zgodnie z przepisami kodeksu wykroczeń może wynieść od 20 do 5000 zł.

Przepisy wprowadzają obowiązek umieszczenia kopii świadectwa charakterystyki energetycznej w widocznym miejscu w budynkach o powierzchni przekraczającej 500 mkw., w których są świadczone usługi. Czyli np. w jakich? Jakie są konsekwencje, gdy nie będzie takiej wywieszki?

Doprecyzowując: ustawodawca nałożył ten obowiązek na właścicieli lub zarządców budynków o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 mkw., w których są świadczone „usługi dla ludności".

Mowa tu o takich obiektach, jak centra handlowe, hotele, ośrodki sportowe, kina, teatry, muzea, lotniska, dworce czy hale wystawiennicze. Ustawa nie przewiduje żadnych sankcji karnych za niewypełnienie przedmiotowego obowiązku.

Jakie obiekty budowlane nie muszą mieć świadectw? A jakie, po remoncie, muszą je posiadać?

Przede wszystkim należy zauważyć, że wraz z wejściem w życie ustawy uchylony zostanie dotychczas obowiązujący przepis nakładający obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej dla nowych budynków. W myśl ustawy obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej będzie ściśle związany z zamiarem sprzedaży lub wynajęcia budynku lub jego części.

Dodatkowo, obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej nie będzie dotyczył budynków:

? ?podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,

? ?używanych jako miejsce kultu i do działalności religijnej,

? ?przemysłowych oraz gospodarczych niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem ?instalacji oświetlenia wbudowanego,

? ?mieszkalnych, przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku,

? ?wolno stojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 mkw.,