Czy na rynku nowych mieszkań jest wojna cenowa? Gdzie deweloperzy przeceniają ofertę?

– Ostatnie trzy miesiące 2025 r. na polskim rynku mieszkań przyniosły ożywienie: wzrosła sprzedaż, ale także dostępna oferta, która jest rekordowa. IV kwartał ubiegłego roku to także okres przyzwyczajania się uczestników rynku do jawności cen – podkreślają analitycy firmy doradczej JLL i portalu RynekPierwotny.pl.

Zdaniem autorów raportu IV kwartał 2025 r. pogłębił podział na dwie grupy miast o odmiennej dynamice. – Choć dane o sprzedaży wskazują na wzrost, wzrosła także liczba mieszkań wprowadzonych na rynek, a co za tym idzie – dostępna oferta – wskazują. – Powiększyła się także pula mieszkań gotowych, czyli takich, których budowa już się zakończyła, ale nadal pozostają w ofercie. Z danych JLL wynika, że ich liczba na siedmiu największych rynkach wzrosła w ciągu kwartału o 46 proc., przekraczając 14 tys., co stanowi ok. 20 proc. całej oferty.

Deweloperzy budowali więcej ze względu na tanie kredyty

– Wzrost liczby gotowych mieszkań w ofercie jest konsekwencją decyzji podejmowanych przez deweloperów na przełomie 2023 i 2024 r. Wprowadzili oni wtedy do sprzedaży znaczącą liczbę nowych inwestycji, reagując na popyt generowany przez program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i przygotowując się na jego następcę, czyli „Mieszkanie na Start” – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. – Teraz budowa tych osiedli dobiegła końca, ale spowolnienie sprzedaży widoczne od I kwartału 2024 r. sprawiło, że pewna część z tych lokali nadal pozostaje w ofercie deweloperów. – Polityka podażowa deweloperów w ciągu ostatnich dwóch lat nie miała jednego, prostego wytłumaczenia, a była wynikiem zróżnicowanych strategii i uwarunkowań. Część firm uruchamiała nowe projekty, licząc na wprowadzenie kolejnego rządowego programu stymulującego popyt. Z kolei duże podmioty, dążąc do utrzymania ogólnego wolumenu sprzedaży, zwiększały liczbę oferowanych mieszkań, aby zrekompensować spadek transakcji w ramach pojedynczych inwestycji. Inni deweloperzy liczyli na szybkie obniżki stóp procentowych pod koniec minionego roku, które miały przyspieszyć sprzedaż gotowych już lokali. Wreszcie, dla pewnej grupy podmiotów rozpoczęcie budowy było po prostu koniecznością finansową, podyktowaną zobowiązaniami kredytowymi zaciągniętymi na zakup gruntu – dodaje.

IV kwartał ubiegłego roku przyniósł lepszy wynik sprzedaży mieszkań. Z badań JLL wynika, że w ujęciu rok do roku sprzedaż kwartalna na siedmiu największych rynkach wzrosła prawie o 15 proc.

– Roczna sprzedaż na poziomie prawie 43 tys. jest wynikiem dalekim od czasów boomu z lat 2016-2019, ale to wynik wyraźnie lepszy niż w latach kryzysowych. Największe wzrosty sprzedaży rok do roku odnotowano w Trójmieście i Warszawie, o 20 i 10 proc., odpowiednio. Na pozostałych dużych rynkach wynik rocznej sprzedaży w 2025 r. był zbliżony do roku poprzedniego.

Uwalnianie się skumulowanego popytu

Autorzy raportu podkreślają, że kluczowym czynnikiem kształtującym rynek mieszkań w 2025 r. był cykl łagodzenia polityki monetarnej. Stopy procentowe spadły od maja o 175 punktów bazowych, z 5,75 proc. do 4 proc. – Zmiana ta stopniowo przekładała się na obniżenie kosztów finansowania zakupu nieruchomości i poprawę zdolności kredytowej potencjalnych nabywców – mówią autorzy raportu. Ich zdaniem, choć kupujący uaktywnili się w IV kwartale ubiegłego roku, to pełne efekty obniżek stóp powinny być widoczne w ciągu nadchodzących 12 miesięcy. Dodatkowo, spodziewane jest dalsze uwolnienie części skumulowanego popytu ze strony klientów, którzy dotychczas wstrzymywali się z transakcją w oczekiwaniu na rządowe wsparcie.

– O ile sprzedaż na każdym z dużych rynków była w 2025 r. w trendzie rosnącym, to duża oferta w relacji do sprzedaży wyraźnie zarysowała podział rynku na grupy. Z jednej strony Warszawa i Trójmiasto utrzymują sytuację bliską równowagi, gdzie popyt nadąża za podażą, a ceny pozostają stabilne lub lekko rosną – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. – Z drugiej strony znajdują się Kraków, Poznań, Wrocław, a przede wszystkim Łódź i Katowice. Na tych rynkach rosnąca oferta, również tych gotowych mieszkań, może wywierać presję na deweloperów, którzy muszą konkurować ze sobą o nabywców mieszkań. Teoretyczny czas wyprzedaży oferty na części z tych miast jest bliżej sześciu–siedmiu kwartałów, w Łodzi czy Katowicach jest już powyżej dwóch i niemal czterech lat, odpowiednio. 

Jawność cen mieszkań. Fala „repricingu”

Na rynek nowych mieszkań w 2025 r. miała też wpływ ustawa o jawności cen mieszkań. Przepisy weszły w życie we wrześniu. – Obowiązek prezentowania aktualnych i historycznych cen wywołał falę repricingu, w ramach której wielu deweloperów dostosowało oficjalne cenniki do warunków rynkowych – mówią autorzy raportu.

Eksperci BIG DATA RynekPierwotny.pl ponownie przyjrzeli się zmianom cenników, tym razem cztery miesiące po wejściu w życie ustawy o „jawności cen”. Przypomnijmy – wyniki pierwszej analizy portalu z października 2025 r. pokazały, że w zależności od rynku zmiany cen w okresie czerwiec–wrzesień 2025 objęły od 13 proc. oferty (Katowice) do nawet 44 proc. oferty (Łódź, Trójmiasto), obejmując zarówno obniżki, jak i podwyżki sięgające nawet 20 proc.