Sytuację na rynku parków handlowych analizuje firma doradcza Avison Young. Wraz z kancelarią prawną CMS, inwestorem BIG Poland i Polską Radą Centrów Handlowych (PRCH) przygotowała raport o tym segmencie nieruchomości.
Pod lupę wzięto m.in. umowy najmu powierzchni w parkach handlowych.
Czytaj więcej
Na posiadanych i planowanych do zakupu terenach deweloperzy magazynowi mogą wybudować ok. 20 mln mkw. powierzchni przemysłowo-logistycznej.
Za co płaci najemca parku handlowego
Jak mówią Dominik Rafałko i Paweł Śliwka z kancelarii CMS, w sektorze nieruchomości komercyjnych standardem są umowy najmu w modelu triple net lease.– Najemca oprócz czynszu podstawowego, ponosi pełne koszty eksploatacji związane z utrzymaniem nieruchomości – w tym m.in. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty za utrzymanie części wspólnych oraz media – tłumaczą eksperci. – W takim modelu najemca ma pełną swobodę korzystania z nieruchomości – w zasadzie na podobnych zasadach jak właściciel, bez konieczności angażowania dużego kapitału na zakup nieruchomości. Oznacza to także większą elastyczność, jeśli chodzi o okres korzystania z powierzchni.
Eksperci z CMS zaznaczają, że model triple–net zakłada przeniesienie ryzyka kosztowego z właściciela na najemcę, co czyni go atrakcyjnym rozwiązaniem dla inwestorów i funduszy nieruchomości. Z tego rozwiązania korzystają także parki handlowe. – Biorąc pod uwagę zmieniające się realia i praktykę rynkową, zwłaszcza w zakresie rozliczania kosztów eksploatacyjnych, warto zadać pytanie, czy obecnie stosowane rozwiązania w parkach handlowych rzeczywiście odpowiadają klasycznemu modelowi triple net lease – mówią Dominik Rafałko i Paweł Śliwka.
Eksperci zwracają uwagę na rosnącą liczbę odstępstw od klasycznego modelu rozliczania kosztów eksploatacyjnych w parkach handlowych.– W standardowym triple net lease najemcy pokrywają te koszty w całości, zazwyczaj poprzez miesięczne lub kwartalne zaliczki, które po zakończeniu okresu rozliczeniowego, najczęściej rocznego, są weryfikowane względem rzeczywistych wydatków poniesionych przez właściciela – mówią eksperci.– Wynajmujący ma też prawo do aktualizacji wysokości zaliczek na kolejny okres, dostosowując je do prognozowanych kosztów.
Alternatywne modele rozliczeń w parkach handlowych
W praktyce coraz częściej są alternatywne modele rozliczeń. To limit kosztowy (cap). – Jest określona górna granica kosztów, jakie najemca może ponieść w danym okresie rozliczeniowym. Nawet jeśli rzeczywiste koszty wynajmującego okażą się wyższe, najemca zapłaci tylko do ustalonego limitu – tłumaczą Dominik Rafałko i Paweł Śliwka.
Czytaj więcej
Newgate Investment kupuje od TDJ Estate park handlowy przy ul. Armii Krajowej w Katowicach. Obiekt oferuje 8,8 tys. mkw. powierzchni najmu.
Poza tym mamy indeksację. – Opłata jest ustalana jako stały ryczałt, który może rosnąć wyłącznie o wskaźnik przyjęty w umowie (np. wskaźnik inflacji GUS albo HICP) – podają eksperci. Ryczałt – stała, miesięczna opłata jest ustalany na podstawie prognoz, która nie podlega rozliczeniu według faktycznych kosztów po zakończeniu danego okresu rozliczeniowego.– Czasami w umowach z góry wyłącza się możliwość podnoszenia tej opłaty w trakcie trwania najmu. Na razie to najrzadziej spotykane rozwiązanie – zaznaczają Dominik Rafałko i Paweł Śliwka. – Z naszych analiz wynika, że powyższe modele stają się coraz bardziej powszechne w parkach handlowych. To już nie jest wyjątek zarezerwowany dla największych najemców, jak to jest w dużych centrach handlowych.
Jakie są obowiązki najemców w parkach handlowych
Parki handlowe to proste obiekty z ograniczoną powierzchnią wspólną – najczęściej są to drogi dojazdowe i parkingi dla klientów.– Ze względu na niezależny dostęp do lokali bezpośrednio z parkingu najemcy zazwyczaj sami odpowiadają za utrzymanie wynajmowanych powierzchni – mówią eksperci z CMS.– Obowiązki wynajmującego ograniczają się do utrzymania struktury budynku i wspólnych części parku handlowego.
– Pomimo rosnącej liczby odstępstw od klasycznego modelu rozliczeń, umowy najmu w parkach handlowych wciąż zasadniczo wpisują się w koncepcję Triple Net Lease. Kluczowe znaczenie ma jednak precyzyjne określenie obowiązków stron w zakresie utrzymania powierzchni najmu i części wspólnych, z uwzględnieniem specyfiki danego obiektu – podsumowują Dominik Rafałko i Paweł Śliwka.– Odpowiednie uregulowanie tych kwestii w umowie najmu pozwala zachować taki model rozliczeń, który chroni wynajmującego przed stratami, a jednocześnie zwiększa atrakcyjność nieruchomości dla inwestorów.
