Eksperci zwracają uwagę na rosnącą liczbę odstępstw od klasycznego modelu rozliczania kosztów eksploatacyjnych w parkach handlowych.– W standardowym triple net lease najemcy pokrywają te koszty w całości, zazwyczaj poprzez miesięczne lub kwartalne zaliczki, które po zakończeniu okresu rozliczeniowego, najczęściej rocznego, są weryfikowane względem rzeczywistych wydatków poniesionych przez właściciela – mówią eksperci.– Wynajmujący ma też prawo do aktualizacji wysokości zaliczek na kolejny okres, dostosowując je do prognozowanych kosztów.

Alternatywne modele rozliczeń w parkach handlowych

W praktyce coraz częściej są alternatywne modele rozliczeń. To limit kosztowy (cap). – Jest określona górna granica kosztów, jakie najemca może ponieść w danym okresie rozliczeniowym. Nawet jeśli rzeczywiste koszty wynajmującego okażą się wyższe, najemca zapłaci tylko do ustalonego limitu – tłumaczą Dominik Rafałko i Paweł Śliwka.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Fabryka Park w Katowicach w nowych rękach

Newgate Investment kupuje od TDJ Estate park handlowy przy ul. Armii Krajowej w Katowicach. Obiek...

Poza tym mamy indeksację. – Opłata jest ustalana jako stały ryczałt, który może rosnąć wyłącznie o wskaźnik przyjęty w umowie (np. wskaźnik inflacji GUS albo HICP) – podają eksperci. Ryczałt – stała, miesięczna opłata jest ustalany na podstawie prognoz, która nie podlega rozliczeniu według faktycznych kosztów po zakończeniu danego okresu rozliczeniowego.– Czasami w umowach z góry wyłącza się możliwość podnoszenia tej opłaty w trakcie trwania najmu. Na razie to najrzadziej spotykane rozwiązanie – zaznaczają Dominik Rafałko i Paweł Śliwka. – Z naszych analiz wynika, że powyższe modele stają się coraz bardziej powszechne w parkach handlowych. To już nie jest wyjątek zarezerwowany dla największych najemców, jak to jest w dużych centrach handlowych.

Jakie są obowiązki najemców w parkach handlowych

Parki handlowe to proste obiekty z ograniczoną powierzchnią wspólną – najczęściej są to drogi dojazdowe i parkingi dla klientów.– Ze względu na niezależny dostęp do lokali bezpośrednio z parkingu najemcy zazwyczaj sami odpowiadają za utrzymanie wynajmowanych powierzchni – mówią eksperci z CMS.– Obowiązki wynajmującego ograniczają się do utrzymania struktury budynku i wspólnych części parku handlowego.

– Pomimo rosnącej liczby odstępstw od klasycznego modelu rozliczeń, umowy najmu w parkach handlowych wciąż zasadniczo wpisują się w koncepcję Triple Net Lease. Kluczowe znaczenie ma jednak precyzyjne określenie obowiązków stron w zakresie utrzymania powierzchni najmu i części wspólnych, z uwzględnieniem specyfiki danego obiektu – podsumowują Dominik Rafałko i Paweł Śliwka.– Odpowiednie uregulowanie tych kwestii w umowie najmu pozwala zachować taki model rozliczeń, który chroni wynajmującego przed stratami, a jednocześnie zwiększa atrakcyjność nieruchomości dla inwestorów.