Mieszkanie z drugiej ręki na wysoki połysk. Warto kupić?

Oferta wykończonych mieszkań, do których można się od razu wprowadzić, rośnie. Wciąż dosypują do niej flipperzy. Lokale na wysoki połysk są droższe od tych wymagających remontu o kilka tysięcy złotych za metr.

Publikacja: 05.05.2025 14:22

Rynek nieruchomości statystycznie młodnieje. W ofercie jest coraz więcej mieszkań nowych oraz kilku-

Rynek nieruchomości statystycznie młodnieje. W ofercie jest coraz więcej mieszkań nowych oraz kilku- i kilkunastoletnich. Fot. shutterstock

Foto: materiały prasowe

Ofertę mieszkań z rynku wtórnego według standardu analizuje portal Nieruchomosci-online.pl. Serwis bierze pod uwagę lokale: do remontu, do odświeżenia, do wykończenia, w standardzie dobrym, bardzo dobrym i wysokim.

W Gdańsku mieszkania w stanie bardzo dobrym w I kwartale stanowiły 44 proc. oferty rynku wtórnego w tym mieście, lokale o wysokim standardzie – 19 proc. W Krakowie to 35 proc. (stan bardzo dobry), 20 proc. (wysoki standard), w Poznaniu to odpowiednio: 35 i 21 proc., w Warszawie: 26 i 19 proc., we Wrocławiu: 27 i 34 proc., a w Łodzi – 32 i 15 proc.

– Analiza rynku wtórnego w sześciu największych miastach wskazuje, że w ostatnim roku wszędzie przybyło w ofercie mieszkań o deklarowanym stanie bardzo dobrym – zaznacza Rafał Bieńkowski, analityk portalu Nieruchomości-online.pl. – Porównując I kw. 2025 r. z I kw. 2024 r., liczba takich ofert wzrosła o 50 proc. w Poznaniu, o ponad 30 proc. w Krakowie, Łodzi i Wrocławiu, o 22 proc. w Warszawie i o 17 proc. w Gdańsku. W ciągu roku wzrosła też (poza Wrocławiem) oferta mieszkań o wysokim standardzie. Jak mówi Bieńkowski, przyrost takich ogłoszeń wynosił od 8 do ponad 20 proc. r./r.

Czytaj więcej

Mieszkania z drugiej ręki tańsze niż rok temu. Gorączka spadła

Cena komfortu

Mieszkania o bardzo dobrym standardzie są sporo droższe niż lokale wymagające remontu. W Gdańsku średnia cena ofert mieszkań w bardzo dobrym stanie wynosiła w I kwartale 15,8 tys. zł, lokale wymagające remontu wyceniano przeciętnie na 12,6 tys. zł. W Krakowie średnie ceny lokali o bardzo dobrym standardzie to 16,7 tys. zł za mkw., do remontu: 14,4 tys. zł. W Poznaniu jest to odpowiednio: 12,6 tys. zł i 9,8 tys. zł za mkw., w Warszawie – 18,5 tys. zł i 15,8 tys. zł, we Wrocławiu – 13,7 tys. i 11,2 tys. zł, a w Łodzi – 9,9 tys. zł i 7,3 tys. zł za mkw.

Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, potwierdza, że na rynek w ostatnim czasie trafia dużo mieszkań, których jakość i stan pozwalają na przeprowadzkę w zasadzie bez żadnych dodatkowych kosztów.

– Mieszkań w bardzo dobrym stanie jest znacznie więcej niż przed dekadą. Właściciele zdają sobie sprawę, że łatwiej jest sprzedać lokal na wysoki połysk niż taki z licznymi mankamentami – podkreśla ekspert Metrohouse. Jak dodaje, oferta gotowych mieszkań w pewnym stopniu rośnie także dzięki flipperom. Tacy inwestorzy kupują po okazyjnych cenach nieruchomości wymagające remontu (albo nowe w standardzie deweloperskim), modernizują je i możliwie szybko sprzedają z zyskiem. – Część flipperów przykłada wagę do jakości wystawianych na rynek nieruchomości. Ci bardziej doświadczeni zdają sobie sprawę, że klient może wrócić z roszczeniami wynikającymi ze źle przeprowadzonego remontu, więc starają się podchodzić do inwestycji z coraz większą starannością – mówi Jańczuk. – Oczywiście, flipper flipperowi nierówny. Zdarza się, że wprawne oko zauważy, że lokal został wykończony materiałami wątpliwej jakości.

Czytaj więcej

Oferta mieszkań jeszcze się powiększy. Ale kupujący są w kropce

Oferta mieszkań „do wejścia” odpowiada potrzebom rynku. – Wizja remontu jest dla większości z nas raczej koszmarna. Proces jest długotrwały, męczący, wymaga przynajmniej elementarnej wiedzy, nawet jeśli zatrudniamy firmę, której zlecamy wszystkie prace – mówi Jańczuk. Ekspert przywołuje swoje ostatnie rozmowy z osobami w wieku 30 lat, które kupiły mieszkania od flipperów. – Zapytałem, czy nie lepiej było kupić podobne mieszkanie taniej, ale do remontu. Dostałem dwie identyczne odpowiedzi: „nie, nie chcę tracić czasu i energii na remont, nie wydaje mi się, żebym zrobił to lepiej niż firma, od której kupiłem mieszkanie – opowiada. – Osoby z pokolenia Z wolą się wprowadzić do gotowych mieszkań, niż wikłać w przeciągające się remonty.

Jańczuk szacuje, że mieszkania wymagające modernizacji mogą być tańsze niż identyczne lokale, ale już gotowe do zamieszkania nawet o 30 proc. – Nie zawsze jednak różnice są tak duże – zaznacza. – Sprzedający są często przekonani o dużej wartości swoich mieszkań, wyceniają je niemal tak samo jak lokale odpowiednie do wejścia.

Także Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji BIG Property zauważa, że bardzo wielu klientów szuka mieszkań gotowych do wprowadzania. – Za ten komfort są gotowi zapłacić więcej, chcąc uniknąć remontów – potwierdza.

Grabowski zauważa, że cały rynek nieruchomości statystycznie młodnieje. – Udział mieszkań nowych oraz kilku- i kilkunastoletnich jest coraz większy. Coraz więcej z tych ofert duże grono klientów zakwalifikowałoby do grupy takich, do których można się od razu wprowadzić – mówi. – Udział flipperów w rynku jest marginalny, choć rzeczywiście często sprzedają oni mieszkania niewymagające znacznych nakładów finansowych, a czasem mieszkania w pełni umeblowane i wyposażone.

Czytaj więcej

Mieszkanie dla singla, pary i rodziny z dzieckiem

Pytany o ceny Grabowski zaznacza, że zależą od lokalizacji, standardu budynku i oczywiście standardu mieszkania. W tej samej dzielnicy ceny lokali do generalnego remontu mogą być niższe od tych po generalnym remoncie nawet o 100 proc. – Nominalnie różnice sięgają zwykle od tysiąca do kilku tys. zł za 1 mkw. – podaje Grabowski.

Kumulacja oferty

Pośrednik BIG Property zaznacza, że nie da się obiektywnie oszacować, jaka część oferty to mieszkania do zamieszkania od zaraz. – Każdy kupujący ocenia to według własnych upodobań. Zdarzały się skrajne sytuacje, kiedy to klienci wprowadzali się do nieruchomości wymagających w naszej ocenie generalnego remontu, aby odnawiać je sukcesywnie własnym sumptem. Zdarzało się też, że nowi właściciele dokonywali generalnych remontów relatywnie niedawno wyremontowanych mieszkań po to, aby spełniały ich standardy – opowiada. Grabowski pamięta też kupujących, którzy przed odbiorem mieszkania zażyczyli sobie usunięcia stylowej kuchni w zabudowie, z drogim sprzętem AGD lub znacznej obniżki ceny, jeśli ta kuchnia miałaby zostać. – Chcieli wykończyć lokal według swojego stylu, w określonym standardzie – wyjaśnia pośrednik.

Z kolei Hanna Morawska z Freedom Poznań Centrum gotowe do zamieszkania lokale dzieli na kilka segmentów. – Pierwszy to typowe „flippy”, czyli pachnące nowością, estetycznie wykończone lokale, przygotowane z myślą o szybkiej odsprzedaży, położone zarówno w starszym, jak i nowym budownictwie – wskazuje. – Druga kategoria to lokale o bardzo dobrym, często wysokim standardzie, które są miejscem zamieszkania właścicieli – sprzedających i ich rodzin. Ostatnia, coraz liczniejsza grupa, to mieszkania inwestycyjne, wynajmowane i utrzymywane przez lata w bardzo dobrym stanie. Trafiające na sprzedaż mieszkania z poszczególnych grup stanowią od kilku do kilkunastu procent rynku wtórnego w większych aglomeracjach, takich jak obsługiwany przez nas Poznań.

Morawska przyznaje, że oferta mieszkań gotowych do wprowadzenia rośnie z różnych powodów. – To przede wszystkim efekt kumulacji niesprzedanych do tej pory nieruchomości i kolejnych ofert wchodzących na rynek. To także skutek coraz mocniejszego trendu: podwyższania estetyki mieszkań przez samych właścicieli. Zamiast dokonywać głębokiej korekty ceny nieruchomości, która od miesięcy się nie sprzedaje, wolą dokonać budżetowego remontu – mówi pośredniczka. – Takie odświeżenie często tworzy efekt gotowego do wprowadzenia lokum. Tych zabiegów nie można mylić z klasycznym flippingiem, ale z  pewnością wyższe oczekiwania kupujących wzmacniają ten trend.

Zdaniem Morawskiej flipping to coraz trudniejsze zajęcie. Mimo to, jak szacuje, udział flipperów w poznańskim rynku utrzymuje się na poziomie ok. 10 proc. – Obecne warunki rugują z rynku amatorów i sezonowych graczy. Profesjonaliści nadal potrafią zarabiać na flippach – zapewnia pośredniczka.

W Poznaniu gotowe do zamieszkania lokale są droższe od tych wymagających remontu od 3 tys. zł za mkw. lokalu w starszym budownictwie nawet do 6–8 tys. zł za mkw. mieszkania w nowych budynkach.

Czytaj więcej

Budowane latami osiedla jak miasta kwadransowe

Zmiana trendu

W Łodzi różnice w cenach mieszkań przed i po remoncie, jak szacuje Michał Grzeląska z Freedom Łódź Wierzbowa, to średnio 3 tys. zł za metr. – Jest to adekwatne do kosztów robocizny i materiałów, które przez ostatnie lata znacznie wzrosły – wyjaśnia. – Ostatnie lata pokazują dość wyraźnie zmianę trendu. Jeszcze sześć–siedem lat temu mieszkania do remontu cieszyły się ogromnym zainteresowaniem właśnie dlatego, że można je wyremontować według własnych potrzeb i upodobań. Od kilku lat ten trend się odwraca. Wiele osób wynajmuje mieszkanie i płaci czynsz. Nie mogą sobie pozwolić na ponoszenie dodatkowych kosztów rat za mieszkanie kupione na kredyt, które czeka na wykończenie. Oczywiście, każdy kupujący ma swoje powody, ale głównymi są czas i koszty.

Pytany o flipperów na łódzkim rynku dyrektor Grzeląska ocenia, że ich aktywność spadła już w zeszłym roku. – Ceny transakcji w przypadku mieszkań w Łodzi zaczęły spadać jesienią, co zostało już pokazane w raportach NBP. Czas sprzedaży się wydłużył, część inwestorów z tego powodu wycofała się z rynku już w ubiegłym roku – mówi. – Nie sprzyja to wchodzeniu nowych na rynek.

Grabowski podsumowuje, że dziś sytuacja na rynku nie sprzyja nie tylko flipperom, ale generalnie sprzedającym. – Popyt jest niewielki. Jest to szczególnie dotkliwe dla oferujących mieszkania z segmentu popularnego. Ze względu na koszty kredytów to właśnie kupujących takie lokale ubyło najwięcej – wyjaśnia pośrednik.

Ofertę mieszkań z rynku wtórnego według standardu analizuje portal Nieruchomosci-online.pl. Serwis bierze pod uwagę lokale: do remontu, do odświeżenia, do wykończenia, w standardzie dobrym, bardzo dobrym i wysokim.

W Gdańsku mieszkania w stanie bardzo dobrym w I kwartale stanowiły 44 proc. oferty rynku wtórnego w tym mieście, lokale o wysokim standardzie – 19 proc. W Krakowie to 35 proc. (stan bardzo dobry), 20 proc. (wysoki standard), w Poznaniu to odpowiednio: 35 i 21 proc., w Warszawie: 26 i 19 proc., we Wrocławiu: 27 i 34 proc., a w Łodzi – 32 i 15 proc.

Pozostało jeszcze 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
W Białce Tatrzańskiej powstanie luksusowy aparthotel
Nieruchomości
Budowane latami osiedla jak miasta kwadransowe
Nieruchomości
Najlepiej wynagradzani prezesi spółek deweloperskich w 2024 r.
Nieruchomości
Mieszkania z drugiej ręki tańsze niż rok temu. Gorączka spadła
Nieruchomości
Nowe biura w Warszawie na celowniku firm. Ruch na Woli
Materiał Promocyjny
Lenovo i Motorola dalej rosną na polskim rynku