Ofertę mieszkań z rynku wtórnego według standardu analizuje portal Nieruchomosci-online.pl. Serwis bierze pod uwagę lokale: do remontu, do odświeżenia, do wykończenia, w standardzie dobrym, bardzo dobrym i wysokim.
W Gdańsku mieszkania w stanie bardzo dobrym w I kwartale stanowiły 44 proc. oferty rynku wtórnego w tym mieście, lokale o wysokim standardzie – 19 proc. W Krakowie to 35 proc. (stan bardzo dobry), 20 proc. (wysoki standard), w Poznaniu to odpowiednio: 35 i 21 proc., w Warszawie: 26 i 19 proc., we Wrocławiu: 27 i 34 proc., a w Łodzi – 32 i 15 proc.
– Analiza rynku wtórnego w sześciu największych miastach wskazuje, że w ostatnim roku wszędzie przybyło w ofercie mieszkań o deklarowanym stanie bardzo dobrym – zaznacza Rafał Bieńkowski, analityk portalu Nieruchomości-online.pl. – Porównując I kw. 2025 r. z I kw. 2024 r., liczba takich ofert wzrosła o 50 proc. w Poznaniu, o ponad 30 proc. w Krakowie, Łodzi i Wrocławiu, o 22 proc. w Warszawie i o 17 proc. w Gdańsku. W ciągu roku wzrosła też (poza Wrocławiem) oferta mieszkań o wysokim standardzie. Jak mówi Bieńkowski, przyrost takich ogłoszeń wynosił od 8 do ponad 20 proc. r./r.
Czytaj więcej
Oferta mieszkań na rynku wtórnym jeszcze urosła. Ceny lokali są już niższe niż przed rokiem – wynika z analiz Grupy Morizon-Gratka.
Cena komfortu
Mieszkania o bardzo dobrym standardzie są sporo droższe niż lokale wymagające remontu. W Gdańsku średnia cena ofert mieszkań w bardzo dobrym stanie wynosiła w I kwartale 15,8 tys. zł, lokale wymagające remontu wyceniano przeciętnie na 12,6 tys. zł. W Krakowie średnie ceny lokali o bardzo dobrym standardzie to 16,7 tys. zł za mkw., do remontu: 14,4 tys. zł. W Poznaniu jest to odpowiednio: 12,6 tys. zł i 9,8 tys. zł za mkw., w Warszawie – 18,5 tys. zł i 15,8 tys. zł, we Wrocławiu – 13,7 tys. i 11,2 tys. zł, a w Łodzi – 9,9 tys. zł i 7,3 tys. zł za mkw.
Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, potwierdza, że na rynek w ostatnim czasie trafia dużo mieszkań, których jakość i stan pozwalają na przeprowadzkę w zasadzie bez żadnych dodatkowych kosztów.
– Mieszkań w bardzo dobrym stanie jest znacznie więcej niż przed dekadą. Właściciele zdają sobie sprawę, że łatwiej jest sprzedać lokal na wysoki połysk niż taki z licznymi mankamentami – podkreśla ekspert Metrohouse. Jak dodaje, oferta gotowych mieszkań w pewnym stopniu rośnie także dzięki flipperom. Tacy inwestorzy kupują po okazyjnych cenach nieruchomości wymagające remontu (albo nowe w standardzie deweloperskim), modernizują je i możliwie szybko sprzedają z zyskiem. – Część flipperów przykłada wagę do jakości wystawianych na rynek nieruchomości. Ci bardziej doświadczeni zdają sobie sprawę, że klient może wrócić z roszczeniami wynikającymi ze źle przeprowadzonego remontu, więc starają się podchodzić do inwestycji z coraz większą starannością – mówi Jańczuk. – Oczywiście, flipper flipperowi nierówny. Zdarza się, że wprawne oko zauważy, że lokal został wykończony materiałami wątpliwej jakości.
Czytaj więcej
Prawie 50 proc. pośredników spodziewa się w II kwartale nieznacznych spadków cen mieszkań z drugiej ręki – wynika z analiz portalu Nieruchomosci-on...
Oferta mieszkań „do wejścia” odpowiada potrzebom rynku. – Wizja remontu jest dla większości z nas raczej koszmarna. Proces jest długotrwały, męczący, wymaga przynajmniej elementarnej wiedzy, nawet jeśli zatrudniamy firmę, której zlecamy wszystkie prace – mówi Jańczuk. Ekspert przywołuje swoje ostatnie rozmowy z osobami w wieku 30 lat, które kupiły mieszkania od flipperów. – Zapytałem, czy nie lepiej było kupić podobne mieszkanie taniej, ale do remontu. Dostałem dwie identyczne odpowiedzi: „nie, nie chcę tracić czasu i energii na remont, nie wydaje mi się, żebym zrobił to lepiej niż firma, od której kupiłem mieszkanie – opowiada. – Osoby z pokolenia Z wolą się wprowadzić do gotowych mieszkań, niż wikłać w przeciągające się remonty.
Jańczuk szacuje, że mieszkania wymagające modernizacji mogą być tańsze niż identyczne lokale, ale już gotowe do zamieszkania nawet o 30 proc. – Nie zawsze jednak różnice są tak duże – zaznacza. – Sprzedający są często przekonani o dużej wartości swoich mieszkań, wyceniają je niemal tak samo jak lokale odpowiednie do wejścia.
Także Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji BIG Property zauważa, że bardzo wielu klientów szuka mieszkań gotowych do wprowadzania. – Za ten komfort są gotowi zapłacić więcej, chcąc uniknąć remontów – potwierdza.
Grabowski zauważa, że cały rynek nieruchomości statystycznie młodnieje. – Udział mieszkań nowych oraz kilku- i kilkunastoletnich jest coraz większy. Coraz więcej z tych ofert duże grono klientów zakwalifikowałoby do grupy takich, do których można się od razu wprowadzić – mówi. – Udział flipperów w rynku jest marginalny, choć rzeczywiście często sprzedają oni mieszkania niewymagające znacznych nakładów finansowych, a czasem mieszkania w pełni umeblowane i wyposażone.
Czytaj więcej
Na jaki kredyt hipoteczny mogą liczyć przeciętnie zarabiający single, bezdzietne pary, a na jaki rodziny? Jak zmieniła się ich zdolność kredytowa?...
Pytany o ceny Grabowski zaznacza, że zależą od lokalizacji, standardu budynku i oczywiście standardu mieszkania. W tej samej dzielnicy ceny lokali do generalnego remontu mogą być niższe od tych po generalnym remoncie nawet o 100 proc. – Nominalnie różnice sięgają zwykle od tysiąca do kilku tys. zł za 1 mkw. – podaje Grabowski.
Kumulacja oferty
Pośrednik BIG Property zaznacza, że nie da się obiektywnie oszacować, jaka część oferty to mieszkania do zamieszkania od zaraz. – Każdy kupujący ocenia to według własnych upodobań. Zdarzały się skrajne sytuacje, kiedy to klienci wprowadzali się do nieruchomości wymagających w naszej ocenie generalnego remontu, aby odnawiać je sukcesywnie własnym sumptem. Zdarzało się też, że nowi właściciele dokonywali generalnych remontów relatywnie niedawno wyremontowanych mieszkań po to, aby spełniały ich standardy – opowiada. Grabowski pamięta też kupujących, którzy przed odbiorem mieszkania zażyczyli sobie usunięcia stylowej kuchni w zabudowie, z drogim sprzętem AGD lub znacznej obniżki ceny, jeśli ta kuchnia miałaby zostać. – Chcieli wykończyć lokal według swojego stylu, w określonym standardzie – wyjaśnia pośrednik.
Z kolei Hanna Morawska z Freedom Poznań Centrum gotowe do zamieszkania lokale dzieli na kilka segmentów. – Pierwszy to typowe „flippy”, czyli pachnące nowością, estetycznie wykończone lokale, przygotowane z myślą o szybkiej odsprzedaży, położone zarówno w starszym, jak i nowym budownictwie – wskazuje. – Druga kategoria to lokale o bardzo dobrym, często wysokim standardzie, które są miejscem zamieszkania właścicieli – sprzedających i ich rodzin. Ostatnia, coraz liczniejsza grupa, to mieszkania inwestycyjne, wynajmowane i utrzymywane przez lata w bardzo dobrym stanie. Trafiające na sprzedaż mieszkania z poszczególnych grup stanowią od kilku do kilkunastu procent rynku wtórnego w większych aglomeracjach, takich jak obsługiwany przez nas Poznań.
Morawska przyznaje, że oferta mieszkań gotowych do wprowadzenia rośnie z różnych powodów. – To przede wszystkim efekt kumulacji niesprzedanych do tej pory nieruchomości i kolejnych ofert wchodzących na rynek. To także skutek coraz mocniejszego trendu: podwyższania estetyki mieszkań przez samych właścicieli. Zamiast dokonywać głębokiej korekty ceny nieruchomości, która od miesięcy się nie sprzedaje, wolą dokonać budżetowego remontu – mówi pośredniczka. – Takie odświeżenie często tworzy efekt gotowego do wprowadzenia lokum. Tych zabiegów nie można mylić z klasycznym flippingiem, ale z pewnością wyższe oczekiwania kupujących wzmacniają ten trend.
Zdaniem Morawskiej flipping to coraz trudniejsze zajęcie. Mimo to, jak szacuje, udział flipperów w poznańskim rynku utrzymuje się na poziomie ok. 10 proc. – Obecne warunki rugują z rynku amatorów i sezonowych graczy. Profesjonaliści nadal potrafią zarabiać na flippach – zapewnia pośredniczka.
W Poznaniu gotowe do zamieszkania lokale są droższe od tych wymagających remontu od 3 tys. zł za mkw. lokalu w starszym budownictwie nawet do 6–8 tys. zł za mkw. mieszkania w nowych budynkach.
Czytaj więcej
Największe osiedla są dzielone na kilkanaście do kilkadziesięciu etapów. Mieszkania z ostatnich części są często dużo droższe. Brakuje dobrych, pus...
Zmiana trendu
W Łodzi różnice w cenach mieszkań przed i po remoncie, jak szacuje Michał Grzeląska z Freedom Łódź Wierzbowa, to średnio 3 tys. zł za metr. – Jest to adekwatne do kosztów robocizny i materiałów, które przez ostatnie lata znacznie wzrosły – wyjaśnia. – Ostatnie lata pokazują dość wyraźnie zmianę trendu. Jeszcze sześć–siedem lat temu mieszkania do remontu cieszyły się ogromnym zainteresowaniem właśnie dlatego, że można je wyremontować według własnych potrzeb i upodobań. Od kilku lat ten trend się odwraca. Wiele osób wynajmuje mieszkanie i płaci czynsz. Nie mogą sobie pozwolić na ponoszenie dodatkowych kosztów rat za mieszkanie kupione na kredyt, które czeka na wykończenie. Oczywiście, każdy kupujący ma swoje powody, ale głównymi są czas i koszty.
Pytany o flipperów na łódzkim rynku dyrektor Grzeląska ocenia, że ich aktywność spadła już w zeszłym roku. – Ceny transakcji w przypadku mieszkań w Łodzi zaczęły spadać jesienią, co zostało już pokazane w raportach NBP. Czas sprzedaży się wydłużył, część inwestorów z tego powodu wycofała się z rynku już w ubiegłym roku – mówi. – Nie sprzyja to wchodzeniu nowych na rynek.
Grabowski podsumowuje, że dziś sytuacja na rynku nie sprzyja nie tylko flipperom, ale generalnie sprzedającym. – Popyt jest niewielki. Jest to szczególnie dotkliwe dla oferujących mieszkania z segmentu popularnego. Ze względu na koszty kredytów to właśnie kupujących takie lokale ubyło najwięcej – wyjaśnia pośrednik.
