Wielka płyta to dobry pomysł na biznes

Za inwestowaniem w wielkopłytowe mieszkania, jak podkreśla Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl, przemawia ich lokalizacja. – Osiedla budowane w takiej technologii wpisywały się w określoną koncepcję urbanistyczną. Nie były, jak dziś, wyrwanymi z krajobrazu działkami zabudowywanymi tylko po to, by uzyskać jak największą powierzchnię użytkową mieszkań, czyli tzw. PUM – zwraca uwagę.

Jeszcze postoją

Pośrednik z SalonuDomow.pl podkreśla, że mieszkania w blokowiskach mają też dobre rozkłady, biorąc pod uwagę ich metraże. – Trzy spore pokoje z oddzielną, zamkniętą kuchnią, loggią i piwnicą mają 65 mkw. – podaje. – A właśnie tego dziś poszukują klienci. Wielkopłytowe osiedla oferują także doskonały dostęp do miejskiej infrastruktury, czyli transportu, oświaty, usług. Przestrzeń między blokami jest większa niż na dzisiejszych osiedlach – podkreśla. To wszystko sprawia, że chętnych na wynajem takich nieruchomości nie brakuje. – Mimo obaw bloki z wielkiej płyty jeszcze długo postoją. Ceny bywają zaś bardzo konkurencyjne. Nie widzę żadnych przeciwwskazań, by inwestować w takie nieruchomości – mówi Zeliaś.

Także Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investments i Mzuri CFI, ocenia, że inwestowanie w mieszkania z wielkiej płyty może być interesującym pomysłem biznesowym. – Takie lokale z punktu widzenia inwestora nie różnią się od innych nieruchomości – wyjaśnia. – Trudno jednak mówić o strategii inwestowania w mieszkania z wielkiej płyty, chyba że inwestor zna doskonale dane osiedle.

O rosnącym zainteresowaniu wielkopłytowymi mieszkaniami wśród inwestorów, zwłaszcza szukających lokali na wynajem, mówi Renata Cimaszewska, członek zarządu spółki m2 Group. – Ze względu na relatywnie niski koszt zakupu takie nieruchomości pozwalają na osiągnięcie większej stopy zwrotu w porównaniu z mieszkaniami położonymi w kamienicach czy nowych budynkach – wyjaśnia. Dodaje, że na lokal w płycie wystarczy już 180 tys. zł. – Za tyle inwestor może kupić, wyremontować i urządzić 25-metrową kawalerkę w dobrej lokalizacji – mówi przedstawicielka m2 Group. – Odnowione i nowocześnie urządzone mieszkanie można wynająć za 1,5 tys. zł miesięcznie. Inwestycja powinna się więc zwrócić w 10–12 lat – szacuje.

W opinii Macieja Treli, prezesa sieciowej agencji Północ Nieruchomości, mieszkania w blokowiskach są atrakcyjne zwłaszcza dla inwestujących w dużych miastach. – Niska cena zakupu i standard umożliwiający wynajem lokalu od ręki zwiększają rentowność inwestycji – podkreśla prezes Północy. – Doświadczony inwestor często kupuje mieszkania z wielkiej płyty w centrach miast oraz w pobliżu uczelni.

Jak mówi Trela, inaczej wygląda sytuacja w mniejszych miastach, zwłaszcza w przypadku bloków na peryferiach. Są one mniej atrakcyjne niż nowe budynki. – W małych ośrodkach liczba potencjalnych najemców jest mniejsza. Nie ma chociażby studentów. Stawki najmu są niskie – 400–600 zł za dwupokojowe mieszkanie – podaje Maciej Trela.

Z kolei Robert Niziński, menedżer ds. rozwoju sieci Północ Nieruchomości, zwraca uwagę, że bloki z wielkiej płyty nie są tak solidne jak z cegły. – Jeśli budynek jest nieocieplony, co zdarza się coraz rzadziej, mieszkania słabiej trzymają ciepło, a akustyka sprawia, że często dokładnie słyszymy rozmowy zza ściany – opowiada. Ale i on docenia zalety lokali w blokowiskach, czyli świetną osiedlową infrastrukturę, lokalizację, praktyczne rozkłady mieszkań. – Bloki są odnawiane i ocieplane. Nie ustępują estetyką budynkom wznoszonym w innych technologiach – zauważa przedstawiciel Północy. – Inwestowanie w wielką płytę może być więc opłacalne, jeśli naszym celem jest wynajem lokalu.

Zeliaś radzi, by inwestując w takie nieruchomości, najemców szukać wśród studentów, młodych pracowników, młodych małżeństw i singli. Ważne, by lokal można było szybko odświeżyć. Trzeba się nastawić na wynajem ekonomiczny. Stawka musi być atrakcyjna, ale nie powinna być o wiele niższa niż czynsze za lokale w nowym budownictwie. Niziński zauważa, że najemca nie będzie się interesował genezą budynku, jeżeli tylko zagwarantujemy mu odpowiedni standard mieszkania. W lokalu będzie przecież mieszkał tylko jakiś czas. – Na rynku najmu rzadko ma też znaczenie np. piętro, na którym znajduje się mieszkanie, czy przynależny do lokalu balkon – mówi przedstawiciel Północy. – Gdy kupujemy mieszkania dla siebie, kondygnacja jest jednym z ważniejszych kryteriów wyboru. Oczywiście część najemców – np. rodziny czy osoby pracujące – może wybrać nowocześnie wykończony lokal w nowym budynku. To jednak wiąże się z dużymi opłatami.

Polowanie na okazje

Przedstawiciel Północy podkreśla jednocześnie, że u bardziej zdesperowanych sprzedających można wynegocjować okazyjną cenę wielkopłytowej nieruchomości, co oznacza większą rentowność inwestycji. – Nie każdy lokal będzie jednak dla najemców atrakcyjny – przestrzega Niziński. – Jeśli na przykład zamierzamy zaoferować mieszkanie studentom, zwróćmy uwagę na osobne nieprzechodnie pokoje i osobną kuchnię.

W ocenie Kaźmierczaka mieszkania w wielkiej płycie bywają okazjami inwestycyjnymi. – Oferują ponadprzeciętny zwrot. Właściciele lokali są często gotowi sprzedać je za cenę poniżej rynkowej – potwierdza prezes Mzuri Investments. – Dla spółki inwestowania grupowego Mzuri CFI 2 kupiliśmy ostatnio wielkopłytowe mieszkanie w Krakowie. Kosztowało 290 tys. zł. Remont pochłonie 75 tys. zł. Łącznie z kosztami transakcji inwestycja wyniesie 400 tys zł – podaje. Spodziewany czynsz brutto przy wynajmie mieszkania na pokoje to 4 tys. zł miesięcznie. – Przekłada się to na stopę na poziomie 7,6 proc. netto. Tym samym inwestycja w to mieszkanie powinna się zwrócić w ciągu 13 lat – szacuje Kaźmierczak.

Według Nizińskiego najwyższy czynsz w przeliczeniu na osobę uzyskamy za mieszkania najmniejsze – kawalerki i dwa pokoje o powierzchni około 40 mkw. – Najlepiej, by na możliwie małej powierzchni było jak najwięcej pokoi. Każdy metr bowiem kosztuje – wyjaśnia przedstawiciel agencji Północ Nieruchomości. – Potem trzeba oszacować, ile osób może zamieszkać w lokalu, bo od tego głównie będzie zależeć stawka najmu. Większy czynsz można podyktować, gdy w czterech małych pokojach zmieszczą się cztery osoby, niż gdyby cztery osoby mieszkały w dwóch dużych pomieszczeniach – wyjaśnia.

Ale jest i druga strona medalu. Zdaniem Nizińskiego mieszkanie z wielkiej płyty będzie trudniej sprzedać w razie konieczności wyjścia z inwestycji.

– Odsprzedaż lokali z zyskiem to bardzo trudne zajęcie – potwierdza Zeliaś. – Jeśli lokal uda się nam kupić naprawdę tanio, mamy pieniądze i pomysł na remont, to możliwy jest zarobek na poziomie 10 proc. – szacuje szef firmy SalonDomow.pl.

Kaźmierczak ocenia z kolei, że mieszkania w wielkiej płycie wracają do łask i można liczyć na wzrost ich wartości, zwłaszcza jeśli uda się kupić lokal poniżej ceny rynkowej. – Stosunkowo łatwo powinniśmy sprzedać niewielki, relatywnie tani lokal. Ciekawszym rozwiązaniem wydaje się jednak zakup z myślą o długoterminowym najmie – twierdzi prezes Mzuri Investments.

Zdaniem Renaty Cimaszewskiej popyt na mieszkania z wielkiej płyty jest ograniczony. – Dlatego też szybka sprzedaż takiego lokalu może być utrudniona – przestrzega przedstawicielka spółki m2 Group. – Transakcje w tym segmencie rynku dotyczą przeważnie odnowionych lokali w niskich, kameralnych budynkach, które przeszły generalny remont – dodaje.

Jak mówi Cimaszewska, aby stosunkowo szybko sprzedać lokal w blokowisku, jego cena powinna być skorelowana z cenami mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym. – Metr wielkopłytowego mieszkania powinien być niższy o 1–1,5 tys. zł. Różnica odpowiada średniemu kosztowi remontu i urządzenia lokalu – wyjaśnia.

Wyjaśnienie:

W nawiązaniu do artykułu z 16 listopada 2015 r. pt. „Ile zarobisz, kupując lokal w systemie condo", wyjaśniamy, że Dekpol buduje opisany aparthotel Nowa Motława na Wyspie Spichrzów w Gdańsku. Grażyna Błaszczak

aneta.gawrońska@parkiet.com

Ile za lokal w blokowisku | Duży wybór ofert

Warszawa, Ursynów

-  Ul. Wokalna, 72 mkw., cztery pokoje, do remontu, 450 tys. zł, 6,2 tys. zł za mkw.

Warszawa, Praga-Północ

-  Ul. Korsaka, 37 mkw., dwa pokoje, do odświeżenia, 260 tys. zł, 7 tys. zł za mkw.

Kraków, Bieżanów

- Ul. Duża Góra, 60 mkw., trzy pokoje, stan dobry, 279 tys. zł, 4,6 tys. zł za mkw.

Kraków, Podgórze

-  Ul. Halszki, 34 mkw., dwa pokoje, stan dobry, 209 tys. zł, 6,1 tys. zł za mkw.

Wrocław, Krzyki

-  Ul. Wieczysta, 54 mkw., trzy pokoje, stan dobry, 269 tys. zł , 4,9 tys. zł za mkw.

Wrocław, Karłowice

-  Ul. Chorwacka, 59 mkw., trzy pokoje, po remoncie, 330 tys. zł, 5,6 tys. zł za mkw.

Gdańsk, Suchanino