Sąsiad nie może zignorować nakazu

Prawo własności jest święte, ale nie oznacza to, że nie podlega żadnym zasadom i nakazom. Właściciel ma określone obowiązki, które mogą być przymusowo egzekwowane przez nadzór budowlany, zwłaszcza w sytuacjach zagrażających bezpieczeństwu.

Zdarza się jednak, że coś stanowi realne zagrożenie, a – z uwagi na własnościowe przepychanki – nikt nie poczuwa się do odpowiedzialności za naprawę. O tym, co może wtedy zrobić nadzór budowlany, a zwłaszcza od kogo i czego może żądać, przypomniał ostatnio Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Gdańsku.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Trudno się pozbyć sklepu monopolowego z bloku

Do kontynuowania sprzedaży alkoholu w punkcie w budynku wielorodzinnym nie jest potrzebna uchwała wspólnoty.

Niebezpieczne tarasy w bloku mieszkalnym

Sprawa dotyczyła tzw. galerii – tarasu w bloku mieszkalnym. A schody zaczęły się, gdy jego kondycji postanowił przyjrzeć się nadzór budowlany. W czerwcu 2023 r. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (PINB) poinformował o wszczęciu postępowania w sprawie stanu technicznego tarasu, stanowiącego integralną część wielorodzinnego budynku mieszkalnego.

To spotkało się z szybką reakcją działającej w nim wspólnoty mieszkaniowej. Stwierdziła, że pozostaje w sporze z samorządem o to, czy taras jest integralną częścią jej budynku. W ocenie wspólnoty taras jest ogólnodostępnym ciągiem pieszym, położonym na działce miasta.

To nie zraziło urzędników do kontroli stanu technicznego tarasu, która wykazała jego zły stan użytkowy. I skończyła się nałożeniem na wspólnotę obowiązku wykonania zaleceń. Nadzór kazał m.in. pilnie skuć i uzupełnić luźne fragmenty tynku i betonu, wymienić popękane płytki gresowe, a balustradę doprowadzić do wysokości i wymogów użytkowych zgodnych z obowiązującymi przepisami. PINB na wykonanie prac dał ponad dwa miesiące, a decyzji nadał rygor natychmiastowej wykonalności.

Wspólnota odwołała się od nakazu, ale przyniosło to tylko taki skutek, że obowiązek napraw został nałożony na nią i... na miasto oraz dostały na to więcej czasu. W pozostałym zakresie decyzję utrzymano w mocy. Urzędnicy uznali, że taras jest konstrukcyjnie i funkcjonalnie związany z budynkiem wspólnoty, jak i oparty na słupach zakotwiczonych w gruncie miasta. Dlatego adresatami obowiązku powinni być łącznie wspólnota i samorząd. Urzędnicy podkreślili, że taras w części zlokalizowanej na działce miasta stanowi element ogólnodostępnego ciągu pieszego.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Jeden sąsiad storpedował legalizację garażu

Właściciel mieszkania, które wchodzi w skład wspólnoty, może wykazywać własny, odrębny od niej interes prawny.

Takie wyjście oprotestowało miasto, a WSA uwzględnił jego skargę. Podkreślił, że konieczność usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego nie budzi jednak wątpliwości. Problemem jest to, kto powinien zostać zobowiązany do usunięcia nieprawidłowości. To wymaga ustalenia właściciela obiektu lub jego zarządcy oraz zakresu ich obowiązków związanych z jego utrzymaniem w należytym stanie technicznym. A z tych obowiązków zdaniem WSA urzędnicy się nie wywiązali.

Jak tłumaczył sąd, nakaz w trybie art. 66 prawa budowlanego powinien być skierowany w pierwszej kolejności do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym ciąży obowiązek utrzymywania go w należytym stanie technicznym. To jest tego, kto posiadając uprawnienia do władania i zarządzenia obiektem, jest w stanie najpełniej, ale i najsprawniej, posiadając dostęp do całej dokumentacji, przywrócić jego prawidłowy stan techniczny i bezpieczne użytkowanie.

WSA uznał, że w spornej sprawie organ odwoławczy naruszył prawo, dokonując zmiany adresata decyzji. Nie wykazał też, że powinni nim być i wspólnota, i miasto.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Usunięta ścianka to samowola

Na modyfikację ścian działowych w mieszkaniu, która zmienia powierzchnię pomieszczeń, musi być pozwolenie.

Ważne są okoliczności

WSA podkreślił, że urzędnicy nie dysponują swobodą w zakresie wyboru adresata konkretyzowanego obowiązku. Zarządca obiektu budowlanego może być nim dopiero po bezspornym ustaleniu, że właściciel z przyczyn prawnych lub faktycznych nie może lub nie powinien nim być. Skierowanie decyzji do zarządcy wymaga ustalenia podstawy prawnej sprawowania ustawowego lub umownego zarządu.

Sąd zgodził się, że w spornym przypadku kwestia położenia budynku z przekroczeniem granicy cudzej nieruchomości może być zagadnieniem wymagającym uregulowania w sporze cywilnym. Jednak jego położenie nie powoduje, że nie podlega on reżimowi prawa budowlanego. A nadzór budowlany pozbawiony jest kompetencji do podjęcia działań, zwłaszcza bezpieczeństwa jego użytkowania. Sporny taras jest w złym stanie technicznym, co musiało skutkować podjęciem określonych działań nadzoru budowlanego.

Sąd przypomniał też, że zgodnie z kodeksem cywilnym właściciel może korzystać z rzeczy „w granicach określonych przez ustawy” i zasady współżycia społecznego. W tym przypadku to właśnie prawo budowlane, które nakazuje utrzymywać i użytkować obiekty budowlane w sposób zapewniający m.in. ich bezpieczeństwo, dozwala, a nawet wymusza określone działania, chociaż miały być one wykonywane na cudzej własności.

Potwierdza to orzecznictwo, z którego wynika, że w przypadku gdy ze względu np. na bezpieczeństwo zachodzi konieczność usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym w obrębie działki sąsiedniej, to jej właściciel nie może sprzeciwić się przeprowadzeniu takich (niezbędnych) prac. Zwłaszcza gdy są one nakazane jako pilne przez nadzór budowlany. Jeżeli natomiast powstanie jakichś elementów obiektu budowlanego naruszać będzie prawo własności, wówczas mogą przysługiwać określone roszczenia ze sfery prawa cywilnego.

I w ocenie sądu trzeba te wszystkie kwestie wyjaśnić. Wyrok nieprawomocny.