Na domowe spa musi być pozwolenie

Murowany budynek z przeciętną ilością roślin, którego dużą część zajmuje wanna z hydromasażem, to nie oranżeria.

Publikacja: 13.06.2024 21:03

W przypadku nieprzedłożenia w wyznaczonym terminie dokumentów legalizacyjnych decyzja o rozbiórce je

W przypadku nieprzedłożenia w wyznaczonym terminie dokumentów legalizacyjnych decyzja o rozbiórce jest obligatoryjna

Foto: AdobeStock

Posiadanie domu zazwyczaj daje większy komfort i więcej możliwości. Ale planując inwestycje, które mają wizje wymarzonego domu urzeczywistnić, nie można zapominać o przepisach i koniecznych pozwoleniach. Taka nieprzemyślana inwestycja może się bowiem skończyć samowolą budowlaną i nakazem rozbiórki. Przekonał się o tym właściciel domu, który niedawno przegrał sprawę przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym (WSA) w Olsztynie.

Czytaj więcej

Nowe wyjście na balkon bez zgody to samowolka

Zabudowa z jacuzzi a nakaz rozbiórki

A chodziło o nakaz rozbiórki przydomowej dobudówki. Kłopoty jej właściciela zaczęły się po interwencji sąsiada. To on zarzucił, że inwestor wdarł się na ok. 1 metr w jego działkę z nielegalną dobudową, co uniemożliwia mu swobodny dojazd do jego domu.

I faktycznie okazało się, że na sąsiedniej działce znajduje się dom jednorodzinny z garażem, który rozbudowano o dodatkowe pomieszczenie z funkcją rekreacyjną. Kontrolerzy nadzoru budowlanego ustalili, że dobudówka jest murowana, ma dach i fundamenty oraz jest wyposażona w instalacje: wodociągową, kanalizacji sanitarnej i elektryczną.

Inspekcja uznała, że kilkunastometrowe pomieszczenie pełni funkcję rekreacyjną, bo mniej więcej połowę jego powierzchni zajmuje usytuowana na podwyższeniu wanna z hydromasażem. A do tego zostało połączone przedpokojem z domem i pomieszczeniem garażowym oraz jest skomunikowane z ogrodem przez drzwi balkonowe. Obok znajduje się też sauna i prysznic.

Właściciel domu bronił się, że pomieszczenie istnieje od 2007 r. i pełni funkcję oranżerii, a jacuzzi od dwóch lat nie jest wykorzystywane. To nie przekonało jednak inspekcji. Co prawda przyznała, że nie ma definicji legalnej „oranżerii”. Ale w orzecznictwie wskazuje się, że jest to ogrzewany budynek z dużymi oknami lub o oszklonym dachu i ścianach, w którym przechowuje się albo hoduje rośliny ozdobne, zwłaszcza tropikalne. Ogród zimowy – rodzaj oranżerii – to oszklone pomieszczenie, w którym hoduje się rośliny rosnące w cieplejszym klimacie. W ocenie urzędników zakwalifikowanie budynku jako oranżerii zależy więc od tego, czy spełnia ono funkcję hodowli roślin, zwłaszcza tropikalnych.

Tymczasem sporna dobudówka pełni funkcję rekreacyjną ze względu na usytuowaną tam wannę z hydromasażem. A ponieważ rozbudowanie budynku mieszkalnego o sporny obiekt zwiększyło podstawowe parametry istniejącego domu, to wiązało się z obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Nadzór poinformował inwestora, jak może zalegalizować samowolę, a gdy ten nie dopełnił koniecznych do tego formalności, nakazał rozbiórkę.

Inwestor się odwołał, ale wiele nie wskórał. W listopadzie 2023 r. organ odwoławczy utrzymał oprotestowaną decyzję w mocy. Przyznał, że w przepisach nie ma ani definicji oranżerii, ani wymogów co do jej wyglądu czy konstrukcji. Nie miał też wątpliwości, że oranżeria może służyć do relaksu i wypoczynku, a umieszczanie w niej mebli, fontann, wyposażenie w instalacje, organizowanie spotkań towarzyskich nie pozbawia jej głównej funkcji, jaką jest hodowla roślin. Niemniej, jak podkreślili urzędnicy, istotną cechą konstrukcji oranżerii jest jej lekkość i dominacja przeszkleń oraz jej faktyczne przeznaczenie. Tymczasem w spornej sprawie konstrukcja dobudowy jest murowa i choć ma duże okna, to ich ilość i dopływ światła nie wyróżniają tego pomieszczenia od innych posiadających duże okna, np. salony w domach z dużymi drzwiami tarasowymi. Dach dobudowy jest pełny i nie zapewnia dopływu światła dziennego. Znajdująca się w pomieszczeniu wanna zajmuje jego większą część, a ilość donic z roślinnością nie odbiega od ilości roślin posiadanych w domach.

Dlatego w ocenie organu odwoławczego właściciel na rozbudowę budynku mieszkalnego powinien był uzyskać pozwolenie na budowę. Co więcej, w jego sprawie wdrożono prawidłową procedurę legalizacyjną, ale inwestor z tej opcji nie skorzystał. W tej sytuacji inspekcja była zobligowana do wydania nakazu rozbiórki samowolnie wykonanej rozbudowy.

Czytaj więcej

Usunięta ścianka to samowola

Czym jest przydomowa oranżeria

Inwestor nadal upierał się, że dobudówka to oranżeria. W skardze podkreślił dodatkowo, że został zobowiązany do przedłożenia dokumentów legalizacyjnych rozbudowy budynku mieszkalnego o część wypoczynkową (rekreacyjną). A jemu chodziło o legalizację oranżerii, która wiązała się z niższą opłatą legalizacyjną. Ponadto wykonanie zobowiązania łączyłoby się z potrzebą sporządzenia dokumentacji budowlanej i poniesienia wyższych kosztów.

Te argumenty nie przekonały jednak olsztyńskiego WSA. Uznał, że sporny obiekt budowlany, którego znaczną części zajmuje wanna z hydromasażem, nie uzasadnia kwalifikowania tej dobudowy jako przydomowej oranżerii – ogrodu zimowego z art. 29 ust. 1 pkt 15 lit. b prawa budowlanego. I nie ma znaczenia to, że jacuzzi nie jest użytkowane. Istotne jest to, że dobudówka ma przeszklenia nieróżniące jej np. od pokoi w domach z dużymi oknami i drzwiami tarasowymi, szczególnie w budownictwie energooszczędnym, a także przeciętna ilość roślin.

Czytaj więcej

Ogród zimowy bez zgłoszenia i uchwały do rozbiórki

Sąd nie zgodził się, że w sprawie doszło do naruszenia zasady rozstrzygania wątpliwości na korzyść strony, tj. art. 7a § 1 k.p.a. Ta nie dotyczy bowiem wątpliwości odnośnie do stanu faktycznego sprawy, ale co do treści normy prawnej. W spornej sprawie wykładnia pojęć „oranżeria” czy „ogród zimowy” z art. 29 ust. 1 pkt 15 lit. b prawa budowlanego nie jest sporna. Chodzi tylko o jego zastosowanie. Wyrok jest prawomocny.

—sygnatura akt: II SA/Ol 121/24

Posiadanie domu zazwyczaj daje większy komfort i więcej możliwości. Ale planując inwestycje, które mają wizje wymarzonego domu urzeczywistnić, nie można zapominać o przepisach i koniecznych pozwoleniach. Taka nieprzemyślana inwestycja może się bowiem skończyć samowolą budowlaną i nakazem rozbiórki. Przekonał się o tym właściciel domu, który niedawno przegrał sprawę przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym (WSA) w Olsztynie.

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Skażenie a zapłata za ekstracenę przez zmianę planu
Regulacje prawne i przepisy
Nie każdy stracił prawo do odpisów
Nieruchomości
Nowe wyjście na balkon bez zgody to samowolka
Nieruchomości
Porozwodowe rozliczenia ze wspólnego domu – z PIT
Materiał Promocyjny
Mazda CX-5 – wszystko, co dobre, ma swój koniec
Nieruchomości
Nie tak łatwo zalegalizować samowolę na wspólnej działce
Materiał Promocyjny
Branża bankowa gorszy okres ma za sobą