Jeden sąsiad storpedował legalizację garażu

Właściciel mieszkania, które wchodzi w skład wspólnoty, może wykazywać własny, odrębny od niej interes prawny.

Publikacja: 11.07.2024 21:03

Dla uznania za stronę postępowania ma znaczenie to, czy istnienie i funkcjonowanie danego obiektu bę

Dla uznania za stronę postępowania ma znaczenie to, czy istnienie i funkcjonowanie danego obiektu będzie potencjalnie negatywnie oddziaływać na nieruchomość sąsiednią, prowadząc do ograniczeń np. przez hałas, wibracje czy zanieczyszczenie powietrza

Foto: AdobeStock

Dobre sąsiedztwo to los na loterii, zwłaszcza we wspólnotach mieszkaniowych, gdzie trudno pogodzić oczekiwania i interesy wielu właścicieli. Konflikty nie należą więc do rzadkości, a do tego nie pomagają same przepisy.

Czasami wystarczy sprzeciw jednego niezadowolonego sąsiada, żeby storpedować plany innego. Potwierdza to niedawny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Gorzowie Wielkopolskim.

Czytaj więcej

Nowe wyjście na balkon bez zgody to samowolka

Samowolny garaż na działce wspólnoty

Kością niezgody w sprawie była legalizacja garażu na gruncie jednej ze wspólnot mieszkaniowych. Wybudował go jeden z mieszkańców, a ponieważ nie dopełnił formalności, wystąpił do nadzoru budowlanego o zalegalizowanie samowoli w tzw. trybie uproszczonym.

Urzędnicy wszczęli procedurę. Udokumentowali wymiary, konstrukcję i lokalizację obiektu. Potem właściciel tego garażu (5,5 x 3 m) został zobowiązany do dostarczenia dokumentów legalizacyjnych. Chodziło o ekspertyzę techniczną sporządzoną przez osobę z uprawnieniami, geodezyjną inwentaryzację powykonawczą i oświadczenie właściciela o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Inwestor złożył komplet dokumentów legalizacyjnych. A po ich weryfikacji nadzór uznał, że garaż można zalegalizować. Jednocześnie wskazał, że decyzja stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego. I tu zaczęły się schody, bo zakończoną sukcesem legalizację samowolnego garażu oprotestował jeden z sąsiadów.

W odwołaniu zarzucił, że nie był adresatem decyzji legalizacyjnej. Ponadto wskazał na naruszenie art. 49i ust. 1 pkt 1 i ust. 2 prawa budowlanego, bo w sprawie wydano pozytywną decyzję o legalizacji obiektu.

Czytaj więcej

Ogród zimowy bez zgłoszenia i uchwały do rozbiórki

Tymczasem jego zdaniem nie było do tego podstaw, bo inwestor nie wykazał się dokumentem potwierdzającym przysługujące mu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przekonywał, że oświadczenie oraz uchwała wspólnoty mieszkaniowej przedłożona przez właściciela garażu tego nie potwierdzają, bo uchwała jest nieprawomocna. A to dlatego, że uchwała o udzieleniu zgody na samowolny garaż sąsiada została przez niego zaskarżona do sądu i sprawa jest w toku.

Organ odwoławczy – Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego – wnikliwie przyjrzał się sprawie. Wystąpił do zarządcy o kilka informacji. Zapytał m.in., czy w mocy prawnej pozostają uchwały wspólnoty co do wyboru jej zarządu oraz zgody dla właściciela garażu. A także, czy ta ostatnia uchwała została zaskarżona do sądu, a jeśli tak, to czy zostało wstrzymane jej wykonanie przez sąd.

Zarządca odpowiedział, że uchwały o wyborze zarządu wspólnoty oraz o udzielenie zgody są aktualne i pozostają w obrocie prawnym. Ponadto poinformował, że nie posiada dokumentacji z sądu, która nakazywałaby wstrzymanie uchwały o zgodzie dla właściciela garażu.

W tej sytuacji organ odwoławczy umorzył postępowania. Zauważył, że w budynku na gruncie, którego znajduje się zalegalizowany garaż, funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa. Inwestorem jest zaś właściciel jednego z należących do niej mieszkań. Wspólnota posiada zdolność do czynności prawnych i to ona w świetle art. 28 k.p.a. jest stroną w postępowaniach dotyczących budynku, w którym działa. Skoro w bloku działa wspólnota mieszkaniowa, a zarząd jest umocowany, to on reprezentuje interesy wszystkich swoich członków – właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych.

Zatem w spornym postępowaniu uprawnionym do występowania w imieniu strony – oczywiście poza inwestorem – jest zarząd wspólnoty, który składa za nią oświadczenia woli. Zaś członek wspólnoty, tj. każdy właściciel, może być stroną tylko, gdy wykaże własny, zindywidualizowany interes prawny, znajdujący oparcie w powszechnie obowiązującym prawie materialnym.

Czytaj więcej

Usunięta ścianka to samowola

Urzędnicy zauważyli, że odwołujący się jest właścicielem jednego z mieszkań w budynku wspólnoty, ale z odwołania nie wynika, aby w sprawie dotyczącej legalizacji garażu sąsiada posiadał indywidualny interes prawny. Garaż został bowiem wybudowany na nieruchomości wspólnej, a interes prawny w sprawie zrealizowanych na niej robót budowlanych posiada wspólnota mieszkaniowa budynku. Pojedynczy właściciel ma tylko interes faktyczny, więc nie może odwołać się od decyzji.

To nie skończyło sprawy. Niezadowolony z legalizacji członek wspólnoty poszedł do sądu i wygrał. Gorzowski WSA przypomniał, że spór dotyczy legalizacji garażu na działce wspólnoty, wzniesienia którego nie poprzedzono pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Skarżący jest zaś członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Każdy może wykazywać swój interes prawny 

Zdaniem sądu analiza sytuacji garażu w kontekście położenia mieszkania skarżącego wskazuje, że błędnie nie został on uznany za stronę postępowania. Skarżący jako właściciel lokalu wchodzącego w skład wspólnoty może bowiem wykazywać własny, odrębny od niej interes prawny.

Jak tłumaczył sąd, z wybudowania garażu na nieruchomości wspólnej dla skarżącego może wynikać ograniczenie jego praw, tj. zakłócenie korzystania z nieruchomości, chociażby potencjalnie. Przy czym sama potencjalność oddziaływania inwestycji wystarczy, aby uznać współwłaściciela nieruchomości za stronę postępowania. I rację ma skarżący, że postawienie na nieruchomości wspólnej garażu może w ewentualnej przyszłości uniemożliwiać jego posiadanie też jemu. Wyrok nie jest prawomocny.

Czytaj więcej

Na domowe spa musi być pozwolenie

Sygnatura akt: II SA/Go 169/24

Dobre sąsiedztwo to los na loterii, zwłaszcza we wspólnotach mieszkaniowych, gdzie trudno pogodzić oczekiwania i interesy wielu właścicieli. Konflikty nie należą więc do rzadkości, a do tego nie pomagają same przepisy.

Czasami wystarczy sprzeciw jednego niezadowolonego sąsiada, żeby storpedować plany innego. Potwierdza to niedawny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Gorzowie Wielkopolskim.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Nie tak łatwo zalegalizować samowolę na wspólnej działce
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Nieruchomości
Nowe wyjście na balkon bez zgody to samowolka
Nieruchomości
Nowy właściciel ma prawo sam zdecydować, czy zapłacić karę
Nieruchomości
Zalegalizowanie samowoli przesądziło o własności
Nieruchomości
NSA: Zła strategia skończy się kasacją samowoli