Jak kupić dom za granicą? Poradnik. Praktyczne wskazówki przy zakupie domu w Hiszpanii

Kiedy negocjować cenę nieruchomości i czy można się targować? Jak zabezpieczyć się przed utratą zadatku? Czy procedura u notariusza w Hiszpanii jest podobna do tej polskiej? Jakie koszty, w tym podatkowe, trzeba ponieść po transakcji? Hiszpańscy adwokaci tłumaczą krok po kroku zasady nabycia nieruchomości i wskazują jakich pułapek należy unikać.

Publikacja: 14.06.2024 14:31

Negocjacje cenowe, zadatek, notariusz, podatki. Jak kupuje się dom w Hiszpanii?

Negocjacje cenowe, zadatek, notariusz, podatki. Jak kupuje się dom w Hiszpanii?

Foto: Adobe Stock

Polacy chętnie kupują nieruchomości za granicą, dlatego przygotowaliśmy cykl poradnikowy, gdzie najlepiej inwestować, jak przebrnąć przez formalności i z jakimi problemami trzeba się liczyć. O swoich doświadczeniach opowiadają nabywcy, prawnicy i eksperci z rynku nieruchomości.

Inwestycja pod wynajem, miejsce do spędzania wakacji, zabezpieczenie w związku z wojną toczącą się za polskimi granicami – to tylko przykładowe przyczyny zainteresowania Polaków zakupem nieruchomości w Hiszpanii. O tym jak przygotować się do nabycia domu lub apartamentu oraz jak – krok po kroku – przebiega prawna procedura takiego nabycia pisaliśmy już w ramach cyklu. Tym razem wyjaśniamy praktyczne problemy dotyczące m.in. ustalania ceny, wizyty u notariusza oraz wszelkich opłat, w tym podatkowych, jakie trzeba ponieść w związku z transakcją. Podkreślamy różnice w porównaniu z polskimi procedurami i wskazujemy jak uniknąć pułapek. Tłumaczy to dwójka prawników – Julia Wach, adwokat wpisana na listę Okręgowej Izby Adwokackiej w Barcelonie oraz w Katowicach oraz Bartosz Wach, adwokat wpisany na listę Okręgowej Izby Adwokackiej w Barcelonie oraz w Warszawie. Wspólnie prowadzą kancelarię Wach & Wach, specjalizującą się w obsłudze prawnej transakcji nabycia nieruchomości w Hiszpanii.

Nabycie nieruchomości w Hiszpanii. Kiedy negocjować cenę i warunki sprzedaży?

Załóżmy, że potencjalny nabywca znalazł już wymarzoną nieruchomość. W Polsce zwykłą praktyką jest negocjowanie ceny domu lub mieszkania, nawet na dalszych etapach procedury (np. tuż przed podpisaniem aktu notarialnego). Jaka jest praktyka w Hiszpanii w tym zakresie?

- Pamiętajmy, że cenę nieruchomości, którą chcemy kupić, najlepiej zacząć negocjować jeszcze w chwili jej oglądania. To wtedy możemy „ponarzekać” na pewne cechy nieruchomości, zwracając uwagę na jej wady i niezbędne na ich usunięcie nakłady, co może przyczynić się do obniżenia ceny. W Hiszpanii targowanie się po poinformowaniu sprzedającego o wstępnej decyzji zakupu może być już spóźnione. Nie należy również okazywać zbytniego zachwytu podczas oglądania nieruchomości. Czasami zdarzają się sytuacje, w których sprzedający lub agencja widząc ponadprzeciętne rozemocjonowanie klienta wywołane pokazywaną nieruchomością, wykorzystują to i podwyższają cenę, motywując to rzekomym innym zainteresowanym, który jest gotów zapłacić wyższą kwotę od razu – mówi mec. Julia Wach.

Kiedy nabywca zdecyduje się już na zakup i ustali ze sprzedającym cenę, powinien zadbać o warunki transakcji.

- Ważne jest zawarcie odpowiednich zapisów umownych już na etapie umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej, które zabezpieczą prawa i interesy kupującego. Warto zakreślić wystarczająco długi termin na zawarcie umowy przyrzeczonej lub możliwość jego zmiany, aby zdążyć z dopełnieniem wszystkich formalności, takich jak uzyskanie numeru identyfikacji cudzoziemca (N.I.E. - Número de Identidad de Extranjero), będącego odpowiednikiem polskiego NIP-u, otwarcie rachunku bankowego, sprawdzenie nieruchomości itp. Jeśli zakup będzie finansowany kredytem hipotecznym, to w umowie przedwstępnej należy zawrzeć odpowiednią klauzulę, która zabezpieczy nas przed utratą wpłaconego zadatku, w sytuacji, gdy otrzymamy decyzję odmowną banku w zakresie finansowania – dodaje mecenas.

Czytaj więcej

Jak kupić dom za granicą? Poradnik. Czy warto zainwestować w Hiszpanii?

Jak zabezpieczyć się przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

To oczywiście nie koniec prawnych pułapek, jakich należy się wystrzegać przy nabywaniu nieruchomości. Należy pamiętać o specyfice i praktyce hiszpańskiego systemu prawa.

- Trzeba mieć na uwadze, że o charakterze umowy świadczy nie nazwa, a rzeczywista treść dokumentu. Aby określić, z jaką umową mamy do czynienia należy wziąć pod uwagę cel, w jakim została ona zawarta oraz zgodny zamiar stron. Dlatego też tak ważnym jest zrozumienie treści podpisywanej umowy, a nie jedynie jej nazwy. W Polsce umowa przenosząca własność nieruchomości, a także zobowiązująca do jej przeniesienia dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego. W hiszpańskich przepisach nie znajdziemy takiego wymogu, czyli teoretycznie umowa będzie ważna bez zachowania tej formy, jednakże nie będziemy mogli wpisać jej do Registro de la Propiedad (Rejestr Nieruchomości) i korzystać z wynikającej z tego ochrony prawnej – wskazuje mec. Bartosz Wach.

Jednocześnie podkreśla, że regulacje prawne dotyczące procedury zakupu nieruchomości mogą różnić się w zależności od regionu - wspólnoty autonomicznej. Każda wspólnota może kształtować pewne kwestie w sposób odmienny od prawa ogólnokrajowego. Różnice te mogą dotyczyć kwestii podatkowych, cywilnoprawnych i administracyjnoprawnych (np. pozwolenia na budowę, na najem krótkoterminowy). 

- Obsługa prawna transakcji wykazuje też różnice w zależności od tego czy nabywamy nieruchomość z rynku pierwotnego czy wtórnego. Jeśli chodzi o rynek wtórny, to w umowie przedwstępnej, w zależności od stanu prawnego nieruchomości, należy też zawrzeć wszystkie dodatkowe zobowiązania, które powinien spełnić sprzedający przed zawarciem umowy przyrzeczonej zawieranej w formie aktu notarialnego, np. uzyskanie pisemnego zaświadczenia, z którego wynika, że kredyt zabezpieczony hipoteką został spłacony w całości, przedłożenie dodatkowych dokumentów związanych ze stanem technicznym nieruchomości oraz związanych z postępowaniem sądowym lub administracyjnym dotyczącym nieruchomości etc. – wskazuje mec. Bartosz Wach.

Sprzedający, którzy czują się coraz pewniej z uwagi na panujący obecnie popyt, często domagają się wpisania do umowy postanowień, które służą jedynie ich interesom.

- Na etapie negocjacji umowy przedwstępnej kupujący powinien zabezpieczyć swoje interesy, aby nie stracić wpłaconych na poczet ceny środków, w przypadku nieuzyskania kredytu hipotecznego. W Katalonii strona kupująca jest, co do zasady, bardziej chroniona w tej kwestii, aniżeli w innych wspólnotach autonomicznych – dodaje prawnik.

Czytaj więcej

Luksusowy dom Polaków w Hiszpanii. To dzieło architektek z Polski

Nabycie nieruchomości w Hiszpanii: procedura u notariusza

Przy nabyciu domu/apartamentu konieczna jest oczywiście wizyta u notariusza. Na tym etapie też trzeba wystrzegać się wielu pułapek i kupujący powinien rozważyć skorzystanie z usług prawnika. W Polsce korzystanie z usług adwokata lub radcy prawnego to często ostateczna deska ratunku.

- Powszechnym jest przekonanie, że przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości udział adwokata jest zbędny, przez co zaoszczędzimy kolejnych wydatków, a wszystkim zajmie się zamiast adwokata notariusz, sprawdzając dokumenty i zabezpieczając nasze interesy podczas przygotowywania czynności notarialnej. W Hiszpanii sytuacja wygląda nieco inaczej - notariusz często nie odczytuje nawet całego aktu notarialnego podczas czynności. Bardzo często w treści aktu notarialnego zdarzają się przeoczenia i błędy, które nie zawsze łatwo jest sprostować – podkreśla mec. Julia Wach.

Przypomina, że bardzo ważna jest m.in. szczegółowa analiza stanu prawnego nieruchomości, bazująca między innymi na sprawdzeniu dokumentów, które dostarcza sprzedający oraz tych znajdujących się w Rejestrze Nieruchomości (Registro de la Propiedad) i innych odpowiednich urzędach.

- Do każdej transakcji należy podchodzić indywidualnie i dostosowywać treść zawieranych umów, w taki sposób, aby odzwierciedlała te odmienności i zabezpieczała interesy klienta.

W Hiszpanii akt notarialny jest dokumentem obszernym, w standardowym przypadku nabycia zwykłej nieruchomości liczy ok. 30 stron A4. Trzeba sprawdzić, czy w umowie przyrzeczonej nie są zawarte klauzule wyłączające odpowiedzialność sprzedającego za wady, klauzule zwalniające sprzedającego z przedłożenia jakiegoś wymaganego zaświadczenia, czy prawidłowo zostały w nim naniesione zapisy, które strony wynegocjowały i wprowadziły wcześniej do umowy przedwstępnej – dodaje prawniczka.

Sama czynność notarialna też może przebiegać inaczej niż w Polsce. - Co do zasady, wszystko dzieje się wolniej, trzeba więcej cierpliwości, niektóre czynności mogą trwać nawet 3 godziny, często zdarza się, że czynność jest opóźniona, ale gdy ostatecznie się zacznie, to trwa czasami tylko 3-5 minut. Wiele zależy od stylu pracy danego notariusza i staranności wypracowanej, ostatecznej wersji projektu aktu – tłumaczy mec. Julia Wach

Jednocześnie odradza wszelkiego rodzaju zachowania, które w Polsce czasami wydają się pomagać w załatwieniu sprawy, polegające na ponaglaniu lub roszczeniowej postawie względem urzędników lub personelu. - W Hiszpanii najprawdopodobniej wywołają one reakcję odwrotną do zamierzonej i zaszkodzą w sprawnym procedowaniu. Życzliwość nic nie kosztuje, a w Hiszpanii jej wartość jest nieoceniona i przekłada się w sposób bezpośredni na szybsze i skuteczniejsze załatwianie spraw – tłumaczy prawniczka.

W przypadku zlecenia obsługi prawnej transakcji hiszpańskiemu adwokatowi, to on kontaktuje się w imieniu klienta z drugą stroną i reprezentuje interesy kupującego na każdym etapie transakcji.

- Nie rekomendujemy równoległej komunikacji z drugą stroną, gdyż może to doprowadzić do niepotrzebnych komplikacji i np. zaakceptowania przez klienta niekorzystnych dla niego warunków. Obsługując klientów zależy nam na tym, aby rozumieli co się dzieje w trakcie całej transakcji, dlatego też omawiamy z nimi szczegółowo każdą ważną dla nich kwestię, począwszy od procedury uzyskania numeru N.I.E., poprzez treść umów, po zapłatę podatków związanych z transakcją i wynikających z posiadania nieruchomości w Hiszpanii – wskazuje Julia Wach.

Warto też podkreślić, że jeśli kupujący nie zna języka hiszpańskiego, to czynność notarialna może się odbyć w obecności tłumacza. – Nie musi być to tłumacz przysięgły, wystarczy zaufana osoba wybrana przez kupującego, która zna hiszpański. Rekomendowanym jest jednak skorzystanie z usług adwokata lub tłumacza przysięgłego – dodaje prawniczka.

Czytaj więcej

Jak kupić dom za granicą? Poradnik. Przepisy i wszelkie formalności w Hiszpanii

Jakie koszty po transakcji ponosi nabywca nieruchomości w Hiszpanii?

Jednym z kluczowych momentów całej procedury nabywania domu/apartamentu jest prawidłowe rozliczenie podatków po transakcji. To złożone zagadnienie, bo odmienne zasady dotyczą rynku pierwotnego i wtórnego, a na dodatek regulacje są różne w poszczególnych wspólnotach Hiszpanii.

- W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego należny jest podatek VAT w wysokości 10%. Podatek VAT nie występuje na Wyspach Kanaryjskich, gdzie zastępuje go IGIC, który obecnie wynosi 7%.  W Ceucie i Melilli VAT zastąpiony jest przez IPSI. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego należy uiścić podatek od przeniesienia własności – ITP., który wynosi od 6% do 11%, w zależności od wspólnoty i wartości nabywanej nieruchomości.

Dodatkowo, w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego należy uiścić podatek od czynności cywilno-prawnych dokonanych w formie dokumentu urzędowego - AJD, wynoszący zazwyczaj między 0,5%-1,5% - wyjaśnia mec. Bartosz Wach.

Podkreśla, że w transakcji mogą pojawić się dodatkowe kwestie podatkowe do rozliczenia. Dla przykładu - gdy sprzedający nie jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii, to na kupującym ciąży obowiązek rozliczenia podatku dochodowego nierezydenta.

- W praktyce chodzi o zatrzymanie kwoty w wysokości 3 proc. wartości zakupu nieruchomości w celu rozliczenia podatku (retención). Kwotę tę zajmuje się z ceny i o tyle mniej płaci się sprzedającemu. Zatrzymaną kwotę należy rozliczyć poprzez złożenie odpowiedniej deklaracji podatkowej. W przypadku, gdy sprzedający nie jest rezydentem w Hiszpanii, rekomendowanym jest ponadto zatrzymanie również z ceny kwoty na rozliczenie podatku plusvalía (lokalny podatek od wzrostu wartości nieruchomości od daty jej zakupu do dnia sprzedaży), za którego uiszczenie odpowiada strona sprzedająca – dodaje prawnik.

Eksperci podkreślają, że wiele kwestii związanych z rozliczeniem podatków w dużej mierze zależy od indywidualnych okoliczności danej transakcji, takich jak np. miejsce rezydencji podatkowej oraz to czy będziemy na stałe zamieszkiwać nieruchomość.

- Przy zakupie z rynku pierwotnego dolicza się VAT i płaci go w cenie deweloperowi, bo to na nim ciąży przekazanie go do hiszpańskiego urzędu skarbowego. Deweloperzy, pomimo tego, że ciąży na nich obowiązek przedstawiania konsumentom cen brutto, często w ofertach eksponują cenę netto. Z kolei na rynku wtórnym płaci się podatek ITP od przeniesienia własności. Płaci się go w ciągu 30 dni po transakcji, co do zasady, przelewem bankowym. Bez rozliczenia podatków nie dojdzie do prawidłowego wpisu nowego właściciela do Rejestru Nieruchomości. Dlatego kluczowe jest, aby rozliczyć podatki bez zbędnej zwłoki, najlepiej kilka dni po czynności notarialnej – wyjaśnia mec. Bartosz Wach.

Tłumaczy, że wpis do rejestru nieruchomości następuje w ciągu 6-12 tygodni od czynności u notariusza. - Wśród naszych rodaków zdziwienie wywołuje to, że po czynności notarialnej od notariusza otrzymują jedynie elektroniczny wypis, a oryginalny akt dostaje się dopiero po wpisie do rejestru – dodaje.

Czytaj więcej

Jak kupić dom w Hiszpanii? Krok po kroku prawne formalności wyjaśnia adwokat

Jakie różnice w płatnościach?

Warto jednocześnie wyeksponować różnice dotyczące uiszczania płatności w Polsce i Hiszpanii.

- W Polsce mamy opłatę stałą za wpis prawa własności do ksiąg wieczystych, uiszczaną przed złożeniem wniosku. W Hiszpanii, jeśli rozliczamy podatki i dokonujemy wpisu współpracując z notariuszem, to ten ostatni pobiera szacunkową zaliczkę na poczet wpisu, rejestrator (urzędnik pracujący w Rejestrze Nieruchomości) analizuje szczegółowo każdą transakcję i związaną z nią dokumentację, po czym wylicza należną opłatę, dokonuje wpisu i dopiero wówczas notariusz wystawia fakturę końcową. Różnice między uiszczoną zaliczkowo opłatą początkową, a fakturą końcową nie są duże, ale trzeba pamiętać, że najpierw wpłacamy pewną kwotę i najczęściej dopiero po zsumowaniu wszystkich płatności (z tytułu podatków, notariusza, rejestru) otrzymamy informację, czy mamy nadpłatę czy niedopłatę. Najczęściej jest nadpłata i zwrot kilkuset euro – dodaje mec. Bartosz Wach.

Przypomina, aby pamiętać o zgłoszeniu zmiany właściciela do wspólnoty mieszkaniowej, dostawców mediów oraz do urzędu miasta – co ma znaczenie w kontekście hiszpańskiego podatku od nieruchomości IBI. Te obowiązki można zrealizować już po czynności notarialnej, wystarczy do tego zwykły wypis aktu nabycia nieruchomości otrzymany od notariusza. To ważne, bo zdarzają się przypadki zajęcia nieruchomości i jej licytacji z powodu zalegania z opłatami wspólnotowymi.

- Polacy często zapominają o obowiązku uiszczania podatku od nieruchomości IBI, podatku dla nierezydentów (IRNR) oraz czynszu wspólnotowego. Pamiętajmy, że nawet jeśli nie jesteśmy rezydentami podatkowymi w Hiszpanii, to z samego faktu posiadania nieruchomości w tym kraju wynika obowiązek składania deklaracji podatku dochodowego od nierezydenta – podsumowuje prawnik.

Polacy chętnie kupują nieruchomości za granicą, dlatego przygotowaliśmy cykl poradnikowy, gdzie najlepiej inwestować, jak przebrnąć przez formalności i z jakimi problemami trzeba się liczyć. O swoich doświadczeniach opowiadają nabywcy, prawnicy i eksperci z rynku nieruchomości.

Inwestycja pod wynajem, miejsce do spędzania wakacji, zabezpieczenie w związku z wojną toczącą się za polskimi granicami – to tylko przykładowe przyczyny zainteresowania Polaków zakupem nieruchomości w Hiszpanii. O tym jak przygotować się do nabycia domu lub apartamentu oraz jak – krok po kroku – przebiega prawna procedura takiego nabycia pisaliśmy już w ramach cyklu. Tym razem wyjaśniamy praktyczne problemy dotyczące m.in. ustalania ceny, wizyty u notariusza oraz wszelkich opłat, w tym podatkowych, jakie trzeba ponieść w związku z transakcją. Podkreślamy różnice w porównaniu z polskimi procedurami i wskazujemy jak uniknąć pułapek. Tłumaczy to dwójka prawników – Julia Wach, adwokat wpisana na listę Okręgowej Izby Adwokackiej w Barcelonie oraz w Katowicach oraz Bartosz Wach, adwokat wpisany na listę Okręgowej Izby Adwokackiej w Barcelonie oraz w Warszawie. Wspólnie prowadzą kancelarię Wach & Wach, specjalizującą się w obsłudze prawnej transakcji nabycia nieruchomości w Hiszpanii.

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Jak kwestionować niezgodne z prawem plany inwestycyjne sąsiada? Odpowiadamy
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Praca, Emerytury i renty
Krem z filtrem, walizka i autoresponder – co o urlopie powinien wiedzieć pracownik
W sądzie i w urzędzie
Jak otrzymać bon energetyczny? Jest wzór wniosku
Nieruchomości
Większe odległości od działki sąsiada. Jakie zmiany się szykują
Administracja
Rzeka zabrała część nieruchomości. Kiedy przysługuje odszkodowanie?