Rynek mieszkań poszukuje równowagi

Podczas pierwszego panelu „Mieszkaniowy zawrót głowy” naszej imprezy Real Estate Trends uczestnicy odnieśli się do perspektyw krótko- i długoterminowych zarówno rynku sprzedaży mieszkań, jak i najmu.

Mglista przyszłość

2023 r. to na rynku mieszkaniowym z jednej strony coraz mocniej rozkręcający się popyt, m.in. dzięki sterydowi w postaci programu „Bezpieczny kredyt”, a z drugiej wyraźnie wolniejszy wzrost podaży. Ta nierównowaga skutkuje m.in. wzrostem cen mieszkań. Dopiero dane GUS za wrzesień i październik pokazują, że produkcja mieszkań w Polsce weszła na poziom typowy dla dobrej koniunktury. Dane Otodom Analytics za październik też świadczą o przyzwoitym już poziomie produkcji. Czy rynek złapał równowagę, czy to tylko złudzenie?

– Złudzenie – skwitował Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Nie jest tak, że w dużych aglomeracjach, zwłaszcza Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście, uda się szybko uzupełnić podaż, że mamy tam duży zapas pozwoleń na budowę. Deweloperzy wprowadzają tu do ofert naprawdę wszystko, co mają i mogą. Teraz popyt jest bardzo duży, niemniej sami zastanawiamy się, jak będzie wyglądał w przyszłych latach. Z jednej strony liczymy na dalszy spadek inflacji i zmniejszanie się stóp procentowych, co długotrwale wpływałoby na ożywienie, ale z drugiej strony zdajemy sobie sprawę, że – o ile nie będzie modyfikacji zasad – to podawanie sterydu w postaci „Bezpiecznego kredytu” prawdopodobnie z początkiem 2024 r. się skończy – dodał.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Polityka mieszkaniowa według przyszłej koalicji. Co z kredytem 2 proc.?

Państwo powinno i budować mieszkania dla najbardziej potrzebujących, i wspierać kredytobiorców – ale rozsądnie. Na konkrety trzeba poczekać - aż zainstaluje się i utrze nowa koalicja.

Dawid Wrona, członek zarządu deweloperskiej Grupy Archicom, potwierdził, że popyt jest wzmożony, a firmy borykają się z płynnym uzupełnianiem oferty. – Dziś większym wyzwaniem jest dla nas, jak tworzyć strategię cenową, żeby z jednej strony wprowadzać ofertę i odpowiadać na popyt, a z drugiej strony zabezpieczyć się na przyszłość – bo za rosnącymi cenami rosną oczekiwania właścicieli gruntów. Procesy administracyjne się nie skracają, więc jesteśmy w trudnym położeniu. Z jednej strony jest potencjał sprzedawania więcej, ale nie wiemy, co jest za rogiem – dodał.

Piotr Witkowski, członek zarządu spółki Pekabex Development, potwierdził wyzwania związane z administracją i gruntami, które nie pozwalają zwiększać oferty z dnia na dzień. – Ponadto są wątpliwości, czy i jak będzie funkcjonował dopalacz w postaci rządowego programu. Z jednej strony mamy duże wątpliwości, czy „Bezpieczny kredyt” w takim kształcie, w jakim został wprowadzony, przyniósł wiele dobrego – na pewno chwilowo pobudził rynek, ale fundamentalnie są duże wątpliwości, czy ma sens. Nowy rząd stanie przed dylematem, jak przyciąć czy skasować coś, co zostało już wprowadzone. Z politycznego punktu widzenia myślę, że w jakiejś formie ten program będzie kontynuowany – a w jakiej, to się okaże.

Obserwując choćby media społecznościowe, dyskusja o mieszkaniówce w Polsce to dwa obozy. Jeden powtarza tezę, że mamy deficyt szacowany nawet na 2 mln lokali, drugi wskazuje na tendencje demograficzne – prognozowane kurczenie się liczby ludności, starzenie się społeczeństwa i podaje w wątpliwość wielkoskalowe plany deweloperów i inwestorów PRS.

– Stare schematy miejsc wielopokoleniowych umierają. Klientami deweloperów w dużych miastach są osoby w wieku między 25 a 40 lat, które chcą mieszkać w dobrych lokalizacjach, dobrze skomunikowanych. Droga do zapełnienia luki jeszcze daleka. Z na–szych badań konsumenckich wynika, że ludzie dobrze zarabiający szukają poprawy jakości życia i jest przesunięcie ze starych budynków do nowych. O ile jeszcze niedawno, przy zerowym koszcie pieniądza, każdy, kto w miarę dobrze zarabiał, mógł wziąć nawet kilka kredytów i cieszyć się, że ma lokum w centrum miasta, tak teraz według mnie bardzo szybko dążymy do tego, co obserwujemy za granicą, że w największych aglomeracjach na mieszkanie w centrum będzie stać tylko bogatych – powiedział Dawid Wrona.

Konrad Płochocki skwitował, że gdyby katastroficzne wizje były prawdziwe, to nie byłoby deweloperów w Niemczech, Belgii i innych krajach, które mają negatywne trendy demograficzne. – Jest jeszcze coś takiego jak imigracja. Jesteśmy w szerokości geograficznej, która strategicznie w najbliższych dekadach będzie miejscem, do którego będzie napływała ludność. Zmiany klimatyczne są nieubłagane, a i europejska gospodarka potrzebuje coraz więcej imigrantów. Zatem problem braku ludzi, którzy chcieliby zamieszkać, nie istnieje. On jest tylko i wyłącznie kwestią polityki państwa, kwestii stopnia otwartości na imigrantów – podkreślił.

Dla kogo PRS

Izabela Stańczak, szefowa najmu w Heimstaden, zaznaczyła, że problem wyludniania dotyczy mniejszych ośrodków, bo cały czas w Polsce jest i będzie migracja do największych aglomeracji, i cały czas przeważa chęć posiadania mieszkania na własność.

Anna Błaszczyk, członkini zarządu PFR Nieruchomości, dodała, że większość zasobów mieszkaniowych istniejących w Polsce pamięta czasy Gierka, więc okres eksploatacji budynków będzie się kończył i to też należy brać pod uwagę.

Izabela Stańczak podkreśliła, że rolą takich graczy jak Heimstaden nie jest odwracanie trendu własność versus najem. – Jest pewien etap w życiu, kiedy ludzie albo wolą wynajmować, albo nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania. Dzięki nam mogą wynająć dobry jakościowo lokal w oparciu o bezpieczną umowę od przewidywalnego partnera – i nie kupując, mogą na tym etapie życia poczuć się jak u siebie – powiedziała Izabela Stańczak.

– Prowadzimy działalność komercyjną, ale realizujemy też misję społeczną, co wyraża się m.in. budowaniem w mniejszych miejscowościach, gdzie zapotrzebowanie na najem również istnieje. Większość naszych najemców to rodziny z dziećmi, są też single i bezdzietne pary. Nasi najemcy zostają z nami pięć lat i dłużej, w naszej najstarszej inwestycji, którą uruchomiliśmy osiem lat temu, najemcy do dzisiaj mieszkają – powiedziała Anna Błaszczyk.

– Mamy ofertę i dla singli, i dla par bezdzietnych, ale też duża część oferty to mieszkania trzy- i czteropokojowe. Duża grupa osób z Ukrainy, Białorusi – powiedziała Izabela Stańczak.

Prefabrykacja

W dyskusjach o mieszkaniówce co jakiś czas pojawia się temat prefabrykacji jako czynnika mogącego przynajmniej przyspieszyć budowanie. Grupa Pekabex od dawna sprzedaje prefabrykaty na rynki skandynawskie, próbuje też popularyzować technologię na rodzimym rynku. Budowa projektu pokazowego zaowocowała utworzeniem Pekabeksu Development.

– Prefabrykacja to rzeczywiście pozwala skrócić budowę. Poza własnymi projektami budowaliśmy dla PFR Nieruchomości, w Toruniu, osiem budynków na 15 tys. mkw. PUM powstało w 15 miesięcy. Budujemy dla TBS-ów, dla deweloperów i inwestorów PRS. Pracujemy nad rozwiązaniami, które nie tylko jeszcze przyśpieszą budowę, ale i wykończenie i termin oddania mieszkania – to np. projekt łazienek prefabrykowanych. Kolejne aspekty to jakość, parametry izolacyjności akustycznej i cieplnej. Ta technologia jeden do jednego nie jest tańsza od tradycyjnego budowania, ale skracanie czasu to niższe koszty finansowania. Od prefabrykacji nie ma za bardzo odwrotu, jeżeli popatrzymy sobie na to, co się dzieje na rynku pracy. Powtarzalność możliwa dzięki prefabrykacji to idealne rozwiązanie dla rządowych inicjatyw mieszkaniowych” – powiedział Piotr Witkowski. Dodał, że na pewno konieczna jest edukacja rynku, ponieważ kluczowym wyzwaniem jest brak wiedzy, jak budować w tej technologii.