W czwartek Naczelny Sąd Administracyjny wydał dwa wyroki bardzo ważne dla spółdzielni mieszkaniowych w dużych miastach. Dotyczą one załatwiania formalności budowlanych niezbędnych do przeprowadzenia remontu.
Wiele spółdzielni ma z tym problemy, ponieważ nie przysługuje im tytuł prawny do gruntu. W czwartek NSA uznał, że brak takiego prawa nie zawsze jest przeszkodą w przeprowadzeniu robót budowlanych.
Roszczenie to za mało
Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa Praga w Warszawie chciała naprawić elewację dwóch bloków na osiedlu Poraje. Wystąpiła więc z wnioskiem zgłaszającym zamiar przeprowadzenia robót budowlanych do prezydenta Warszawy. Do złożonego razem z wnioskiem oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dołączyła porozumienie z 1995 r., na mocy którego gmina zobowiązywała się ustanowić na rzecz spółdzielni prawo użytkowania wieczystego.
Prezydent nabrał wątpliwości co do tytułu prawnego spółdzielni do nieruchomości i zażądał wyjaśnień. Spółdzielnia odpowiedziała, że jest właścicielką bloków, natomiast gruntu pod nimi nie. Na podstawie art. 208 ustawy o gospodarce nieruchomościami przysługuje jej jednak ekspektatywa prawa użytkowania wieczystego.
Zgodnie z tym przepisem spółdzielniom, które na gruntach Skarbu Państwa lub gmin do 5 grudnia 1990 r. wybudowały (lub ich poprzednicy prawni) z własnych środków, za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego, budynki, przysługuje roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków.
Prezydent Warszawy uznał, że spółdzielnia nie ma tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o którym mówi art. 3 prawa budowlanego, i wniósł sprzeciw. Według niego tytuł prawny może wynikać z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Walka w sądzie
Spółdzielnia odwołała się do wojewody, ale ten przyznał rację prezydentowi. Wówczas złożyła dwie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Warszawie. Ten uznał je za zasadne. Uchylił decyzję w sprawie sprzeciwu i nakazał sprawę zbadać ponownie. WSA zaznaczył, że oceniając prawo spółdzielni do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nie można – tak jak uczynili to prezydent i wojewoda – koncentrować się na ustawowej definicji, z pominięciem celu, jakiemu służy złożone w procesie budowlanym oświadczenie. Jeżeli więc planowane roboty nie naruszają prawa własności do gruntu, to spółdzielnia powinna bez przeszkód załatwić formalności.
To już IV edycja kongresu dla liderów świata finansów
Wojewoda mazowiecki odwołał się do NSA, a ten oddalił skargę, przyznając rację WSA. Jego zdaniem i prezydent, i wojewoda skupili się na tytule rzeczowym. Tymczasem rzecz trzeba zbadać pod kątem zobowiązań. Budynek jest użytkowany od wielu lat, a zgodnie z prawem budowlanym jego zarządca ma obowiązek dbać o jego stan techniczny.
To ważne orzeczenie – uważa Dariusz Śmierzyński, prezes SM Ruda w Warszawie, która nie ma tytułu prawnego do części swoich gruntów. – Z tego powodu miasto odmawia nam wydania pozwoleń na budowę. Tymczasem bloki są stare i wymagają remontów. Miasto proponuje, że wydzierżawi wąskie skrawki gruntu przy blokach, by można było przeprowadzić roboty. Nie godzimy się na to. Od lat walczymy w sądzie o zasiedzenie gruntu. Gdy przystaniemy na dzierżawę, to z posiadacza samoistnego staniemy się zależnym i nie będziemy mogli zasiedzieć gruntów.
Sygn. akt: II OSK 1396/14, II OSK 1997/14
Spadek po PRL
Skąd wziął się problem?
W latach 70. i 80. spółdzielnie mieszkaniowe stawiały bloki, nie przejmując się stanem prawnym gruntów. Władze lekką ręką wydawały decyzje lokalizacyjne i pozwolenia na budowę na cudzych gruntach, w tym należących do osób prywatnych.
Obecnie uregulowanie sytuacji prawnej tych osiedli nie jest proste. Niektóre spółdzielnie złożyły pozwy do sądów o zasiedzenie nieruchomości. Inne usiłują dojść do porozumienia z władzami miast albo z osobami prywatnymi lub prawnymi, jeżeli okazuje się, że to na ich gruntach stoją bloki.
Procesy ciągną się jednak latami, a bloki trzeba utrzymywać we właściwym stanie technicznym.
Wiele miast proponuje spółdzielniom czasowe dzierżawy gruntów. Niektóre się na to godzą.
