W czwartek Naczelny Sąd Administracyjny wydał dwa wyroki bardzo ważne dla spółdzielni mieszkaniowych w dużych miastach. Dotyczą one załatwiania formalności budowlanych niezbędnych do przeprowadzenia remontu.

Wiele spółdzielni ma z tym problemy, ponieważ nie przysługuje im tytuł prawny do gruntu. W czwartek NSA uznał, że brak takiego prawa nie zawsze jest przeszkodą w przeprowadzeniu robót budowlanych.

Roszczenie to za mało

Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa Praga w Warszawie chciała naprawić elewację dwóch bloków na osiedlu Poraje. Wystąpiła więc z wnioskiem zgłaszającym zamiar przeprowadzenia robót budowlanych do prezydenta Warszawy. Do złożonego razem z wnioskiem oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dołączyła porozumienie z 1995 r., na mocy którego gmina zobowiązywała się ustanowić na rzecz spółdzielni prawo użytkowania wieczystego.

Prezydent nabrał wątpliwości co do tytułu prawnego spółdzielni do nieruchomości i zażądał wyjaśnień. Spółdzielnia odpowiedziała, że jest właścicielką bloków, natomiast gruntu pod nimi nie. Na podstawie art. 208 ustawy o gospodarce nieruchomościami przysługuje jej jednak ekspektatywa prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z tym przepisem spółdzielniom, które na gruntach Skarbu Państwa lub gmin do 5 grudnia 1990 r. wybudowały (lub ich poprzednicy prawni) z własnych środków, za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego, budynki, przysługuje roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków.

Prezydent Warszawy uznał, że spółdzielnia nie ma tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o którym mówi art. 3 prawa budowlanego, i wniósł sprzeciw. Według niego tytuł prawny może wynikać z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Walka w sądzie

Spółdzielnia odwołała się do wojewody, ale ten przyznał rację prezydentowi. Wówczas złożyła dwie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Warszawie. Ten uznał je za zasadne. Uchylił decyzję w sprawie sprzeciwu i nakazał sprawę zbadać ponownie. WSA zaznaczył, że oceniając prawo spółdzielni do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nie można – tak jak uczynili to prezydent i wojewoda – koncentrować się na ustawowej definicji, z pominięciem celu, jakiemu służy złożone w procesie budowlanym oświadczenie. Jeżeli więc planowane roboty nie naruszają prawa własności do gruntu, to spółdzielnia powinna bez przeszkód załatwić formalności.

Wojewoda mazowiecki odwołał się do NSA, a ten oddalił skargę, przyznając rację WSA. Jego zdaniem i prezydent, i wojewoda skupili się na tytule rzeczowym. Tymczasem rzecz trzeba zbadać pod kątem zobowiązań. Budynek jest użytkowany od wielu lat, a zgodnie z prawem budowlanym jego zarządca ma obowiązek dbać o jego stan techniczny.

To ważne orzeczenie – uważa Dariusz Śmierzyński, prezes SM Ruda w Warszawie, która nie ma tytułu prawnego do części swoich gruntów. – Z tego powodu miasto odmawia nam wydania pozwoleń na budowę. Tymczasem bloki są stare i wymagają remontów. Miasto proponuje, że wydzierżawi wąskie skrawki gruntu przy blokach, by można było przeprowadzić roboty. Nie godzimy się na to. Od lat walczymy w sądzie o zasiedzenie gruntu. Gdy przystaniemy na dzierżawę, to z posiadacza samoistnego staniemy się zależnym i nie będziemy mogli zasiedzieć gruntów.

Sygn. akt: II OSK 1396/14, II OSK 1997/14

Spadek po PRL

Skąd wziął się problem?

W latach 70. i 80. spółdzielnie mieszkaniowe stawiały bloki, nie przejmując się stanem prawnym gruntów. Władze lekką ręką wydawały decyzje lokalizacyjne i pozwolenia na budowę na cudzych gruntach, w tym należących do osób prywatnych.

Obecnie uregulowanie sytuacji prawnej tych osiedli nie jest proste. Niektóre spółdzielnie złożyły pozwy do sądów o zasiedzenie nieruchomości. Inne usiłują dojść do porozumienia z władzami miast albo z osobami prywatnymi lub prawnymi, jeżeli okazuje się, że to na ich gruntach stoją bloki.

Procesy ciągną się jednak latami, a bloki trzeba utrzymywać we właściwym stanie technicznym.

Wiele miast proponuje spółdzielniom czasowe dzierżawy gruntów. Niektóre się na to godzą.