Pora na stabilność i przewidywalność na rynku nieruchomości

Ruszyły inauguracyjne posiedzenia Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Jakie cele przyświecały powołaniu tego gremium?

Komitet ukonstytuował się pod koniec kwietnia, a inauguracyjne posiedzenia członków odbyły się w dwóch turach, 30 maja i 6 czerwca. KIG jest największą niezależną organizacją biznesu w Polsce i reprezentuje największą liczbę przedsiębiorców, łącząc 160 organizacji biznesowych. Komitet ds. Nieruchomości to 21. komitet, jaki powstał w ramach struktury organizacyjnej KIG. Dla mnie ta liczba jest szczególnie ważna, bo przywodzi na myśl 21 postulatów Międzyzakładowego Komitetu Strajkowego z sierpnia 1980 r.

Celem Komitetu ds. Nieruchomości jest bycie organizacją wpływu społecznego. Chcemy kształtować rzeczywistość gospodarczą i rozwiązywać konkretne problemy wpływające na działalność przedsiębiorstw na rynku nieruchomości. Główną myślą przyświecającą powstaniu komitetu była chęć uczestnictwa w działaniach legislacyjnych, które dotyczą branży. Opowiadamy się za stanowieniem prawa, które po pierwsze, nie szkodzi przedsiębiorcom, a po drugie, zachęca a nie zniechęca do prowadzenia działalności inwestycyjnej.  

Jesteśmy zorientowani na opiniowanie aktów prawnych mających wpływ na funkcjonowanie sektora nieruchomości w Polsce, kreowanie rozwiązań prawno–ekonomicznych związanych z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, przez uczestnictwo w spotkaniach i konferencjach branżowych w celu prezentacji na forum publicznym stanowisk z zakresu działania Komitetu, organizowanie debat z przedstawicielami organów publicznych oraz państwowych i prywatnych podmiotów branżowych. Chcemy też podejmować współpracę z organizacjami, które na co dzień zajmują się branżą nieruchomości.

Naszym zamierzeniem jest również popularyzowanie kluczowych zagadnień związanych z rynkiem nieruchomości poprzez publikowanie cyklicznych raportów przedstawiających ogólną sytuację rynkową, ale także prowadzenie działalności edukacyjnej.

Kto znalazł się w składzie komitetu – mam na myśli przekrój „branżowy”, bo członków jest blisko pół setki?

Komitet tworzą osoby o szerokiej wiedzy z obszaru rynku nieruchomości i co najistotniejsze - praktycy życia gospodarczego z wieloletnim doświadczeniem zawodowym. To osoby zajmujące wiodące role w kancelariach prawnych, spółkach konsultingowych, zajmujące się prawem cywilnym, prawem administracyjnym, kwestiami podatkowymi, czy jakże istotnymi obecnie zagadnieniami dotyczącymi ESG i zrównoważonego rozwoju. Wreszcie są to osoby będące właścicielami firm operujących na rynku nieruchomości. Doświadczenie i wiedza członków Komitetu są zatem bardzo szerokie. Równie istotne jest to, że wszyscy członkowie Komitetu mają w DNA zaangażowanie, chęć wypracowania i wdrożenia proinwestycyjnych rozwiązań, a także dzielenie się wiedzą. Taka kompilacja cech osobowych i doświadczenia zawodowego daje członkom Komitetu legitymację do uczestnictwa w debacie publicznej o szansach i zagrożeniach dla rynku nieruchomości, do stawiania diagnoz, a także kreowania konkretnych rozwiązań ustawodawczych.

Czy zidentyfikowaliście  główne tematy, którymi chcecie się zająć?

Komitet będzie zajmował się szerokim wachlarzem zagadnień. Planowanie i zagospodarowaniem przestrzenne, przepisy techniczno-budowlane dla budynków, opodatkowanie umów cesji lokali mieszkaniowych, jak również społeczna odpowiedzialność i zrównoważony rozwój, to tylko niektóre z przykładów tematów które podejmiemy, mających istotne znaczenie dla inwestorów, deweloperów i pozostałych interesariuszy rynku nieruchomości.

Innym z obszarów, które jest w kręgu naszego zainteresowania jest promowanie dobrych praktyk stosowanych przez wynajmujących i upowszechnianie wśród konsumentów wiedzy na temat najmu instytucjonalnego, stanowiącego alternatywę dla finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym oraz dla najmu od właścicieli indywidualnych.

Domyślam się, że wróci temat REIT-ów.

Tak, chcielibyśmy podjąć odłożoną ad acta, jednak istotną z punktu widzenia uczestników rynku nieruchomości debatę odnoszącą się do działalności podmiotów wspólnego inwestowania na rynku nieruchomości typu REIT i pomóc w opracowaniu stosownej ustawy. To skutkowałoby możliwością uzyskiwania dochodów z najmu przez Polaków w sposób zorganizowany i bezpieczny. Regularna wypłata dywidendy wynikałaby z przepisów prawa i statutu, a jej źródłem byłyby stałe dochody z najmu lub dzierżawy. Warto zaznaczyć, że formułę REIT tworzy się głownie z myślą o inwestorach indywidualnych, osobach fizycznych, których prywatne oszczędności z reguły nie pozwalają na inwestowanie w nieruchomości komercyjne, takie jak np. budynki biurowe, a których nabycie - z uwagi na wartość jednostkowej nieruchomości - możliwe jest wyłącznie w ramach wspólnego inwestowania.

Realizując działania edukacyjne chcemy obalić mit, że wdrożenie koncepcji REIT-ów to działanie na korzyść zagranicznych inwestorów. Brak polskich przepisów dotyczących REIT-ów wcale nie przeszkadza zagranicznemu kapitałowi w dokonywaniu znaczących posunięć na rynku nieruchomości. Przejęcia polskich spółek deweloperskich odbywają się na naszych oczach. W prezentowanym założeniu polskie REIT-y miałyby być dla wielu osób sposobem budowania kapitału emerytalnego. Przykładem są tu kraje zachodnie, gdzie akcje REIT-ów cieszą się zainteresowaniem funduszy emerytalnych.  

Nie załapiecie się już na opiniowanie prac nad inicjatywami dotyczącymi rynku mieszkaniowego, z „Bezpiecznym Kredytem” na czele. Jak powinna wyglądać polityka mieszkaniowa?

W debacie publicznej odnoszącej się do polityki mieszkaniowej pojawia się zazwyczaj pytanie, czy państwo powinno prowadzić taką politykę. Przeciwnicy wskazują przykład nieudanego programu rządowego „Mieszkanie+” czy jego odnogi, domów drewnianych. Dane Ministerstwa Rozwoju i Technologii pokazują, że na koniec 2022 r. w ramach „Mieszkanie+” wybudowano niespełna 20 tys. lokali. Dzięki programowi budowy domów z drewna nowe lokum miało uzyskać nawet 5 tys. Polaków. Ambitny w zamierzeniach projekt poniósł jednak fiasko, w ciągu trzech lat wybudowano 30 domów. Taka sytuacja dla osób, które funkcjonują w biznesie i na co dzień zajmują się zarządzaniem realizacją projektów mieszkaniowych wydaje się czymś abstrakcyjnym, bo jak wytłumaczyć to, że mając do dyspozycji dwa główne zasoby, czyli grunty i duże pieniądze, osiągnęła mniej, niż byłby w stanie nawet niewielki deweloper.

Tu dochodzimy do najistotniejszej kwestii, czyli zasobów ludzkich. Powodzenie danego projektu zależy od kompetencji i motywacji ludzi. Tylko osoby, które są praktykami rynku nieruchomości, a do tego mają silną motywację do zrealizowania postawionych celów, są w stanie sprawić, by polityka mieszkaniowa państwa wróciła na właściwe tory. Konieczne jest delegowanie do spółek Skarbu Państwa zajmujących się budowaniem mieszkań osób będących praktykami rynku nieruchomości, posiadających fachową wiedzę branżową i legitymujących się wieloletnim doświadczeniem zawodowym w sektorze nieruchomości.

Jak widać, argumentów dla prowadzenia polityki mieszkaniowej przez firmy deweloperskie nie brakuje. Tym bardziej, że firmy mają niezwykle starannie opracowane projekcje finansowe dla poszczególnych projektów, a dyscyplina finansowa jest jedną z głównych determinant działalności. Dlatego bez zaangażowania spółek deweloperskich zrealizowanie przez państwo zapowiadanych przez kolejnych ministrów pół miliona mieszkań okazało się niewykonalne.

Za politykę mieszkaniową odpowiedzialni są wszyscy, zarówno rząd, jak i samorządy, bo każdy ze szczebli administracji państwowej i samorządowej ma zadania, którym musi sprostać, by system działał. Samorządy mają grunty pod budowę i najlepszą wiedzę, jakie są potrzeby na ich terenie. Jednakże i one potrzebują przepisów, które z jednej strony dadzą im narzędzia, dzięki którym władze lokalne będą mogły skutecznie realizować politykę mieszkaniową, a z drugiej ograniczą ich samowolę, uniemożliwiając wydatkowanie środków na niecelowe inwestycje. Potrzebny jest mądry podział zadań między samorządy, a instytucje centralne. Odpowiedzialność za politykę mieszkaniową powinna spoczywać również na deweloperach pod warunkiem wypracowania dla nich korzystnych rozwiązań prawnych i podatkowych. Trzeba mieć świadomość, że budowanie mieszkań to domena sektora prywatnego. Państwo powinno zadbać o dostarczanie gruntów pod budowę oraz zmieniać prawo tak, aby było ono przyjazne dla inwestorów.

Fundamentalną kwestią jest to, by państwo prowadziło politykę mieszkaniową tak, by brak zdolności kredytowej nie oznaczał pozbawienia szans na mieszkanie. Problem dotyczy szczególnie młodych osób, które są na początku kariery zawodowej. Sposobem na to jest budowa mieszkań na wynajem. Najemcami na rynku są głównie młodzi ludzie, którzy migrują do miast i cenią sobie mobilność, a zarazem doceniają wolność finansową rozumianą jako brak długu. Samorządy realizują funkcje mieszkaniowe, jednakże w małej skali w stosunku do potrzeb. Trzeba zauważyć, że wynajem mieszkań od państwa daje istotną dla najemcy stabilność i pewność ceny, czego nie można powiedzieć o sektorze prywatnym. Wynajem mieszkań przez państwo jest istotny z punktu widzenia stabilności i ceny oraz jest dostępny dla tych, którzy nie posiadają zdolności kredytowej wymaganej przez banki. Stabilność oznacza, że najemcy mieszkania nie zostanie wypowiedziana umowa przez właściciela, bo ten postanowił przestać je wynajmować. Z kolei cena najmu w przypadku spółki państwowej nie będzie korelowała z popytem, co oznacza pewną stawkę przez cały czas obowiązywania umowy. Do tego dochodzą rozwiązania, które pozwalają z czasem przejąć na własność wynajmowane mieszkania, bez konieczności wykazywania się odpowiednią zdolnością kredytową. Taki system sprawdza się dobrze, co widać na przykładzie innych europejskich krajów.

Skoro luka mieszkaniowa w Polsce wynosi 2 mln mieszkań, konieczne jest stworzenie odpowiednich warunków dla przedsiębiorstw prywatnych, w tym systemu zachęt dla firm deweloperskich w celu zwiększenia ich zaangażowania w proces realizacji inwestycji firmowanych przez państwo. Jest potrzebnych co najmniej pięć elementów.

Proszę wymienić.

Po pierwsze, urealnienie przez ustawodawcę kosztów budowy budynków mieszkalnych. Jeśli na pewnym etapie przyjęto się, że wybudowanie 1 mkw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkalnej) w stanie deweloperskim to koszt 2,5 tys. zł na mkw., to trudno mówić o tym, że mamy do czynienia z właściwą oceną sytuacji na rynku mieszkaniowym. Należy nie tylko dostosowywać się do bieżącej sytuacji, ale także antycypować scenariusze rynkowe. Jest to konieczne patrząc chociażby na zmieniające się ceny materiałów czy usług wykonawczych w budownictwie, co przekłada się wprost na ogólny koszt realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Po drugie, uwolnienie gruntów rezerwowanych na potrzeby programu „Mieszkanie+”, jak i pozostałych należących do samorządów czy np. Krajowego Zasobu Nieruchomości, które nadają się do zabudowy projektami mieszkaniowymi. Szacuje się, że na tych terenach można by wybudować ponad 100 tys. lokali. Warto dodać, że od kwietnia 2021 r. gminy i inwestorzy mają dostępne nowe narzędzie inwestycyjne, uchwalone w ramach tzw. ustawy „lokal za grunt”. Ustawa miała na celu zwiększyć liczbę przedsięwzięć inwestycyjnych poprzez oddanie przez gminy gruntów z gminnego zasobu nieruchomości na rzecz inwestorów w zamian za uzyskanie własności lokali lub budynków. Ustawa miała doprowadzić do sytuacji wygranej dla obu stron: deweloperzy uzyskują dostęp do gruntów, z kolei gmina dzięki temu powiększa swój zasób nieruchomości do wykorzystania. Model zdecydowanie pożądany, jednak efektu brak. Dlaczego? Ponieważ realizacja celów wyznaczonych ustawą wymaga jednak znaczących ustępstw zarówno po stronie inwestorów, jak i podmiotów publicznych, na które żadna ze stron nie chce się zgodzić. Nie znam przypadku, aby powstała chociażby jedna inwestycja w zaproponowanej formule.

Po trzecie, uproszczenie procedur budowlanych. Jeżeli firmy inwestycyjne realizują projekty biznesowe na określonym poziomie rentowności, a państwo nie jest w stanie zapewnić określonego poziomu zyskowności tym firmom, konieczne jest stworzenie mechanizmów prawnych i finansowych, które będą argumentem na rzecz współpracy z państwem. Firmy, które na rzecz państwa będą realizować inwestycje powinny mieć zagwarantowaną np. możliwość uzyskania wszelkich uzgodnień i pozwoleń w określonym, o wiele krótszym czasie niż obecnie. To samo dotyczy aspektów fiskalnych. Czy w ramach zaangażowania w projekty państwowego budownictwa mieszkaniowego firmy nie powinny płacić niższej stawki podatku CIT? Moim zdaniem zdecydowanie tak. Jest sporo instrumentów, które można wykorzystać dla zwiększenia dynamiki realizacji nowych inwestycji w Polsce.

Po czwarte, zaangażowanie funduszy na cele mieszkaniowe. Prosta arytmetyka pokazuje, że zlikwidowanie luki mieszkaniowej na poziomie 2 mln mieszkań to konieczność nakładów rzędu 500 mld zł. Jestem przekonany, że takie pieniądze mógłby wyłożyć sektor prywatny, gdyby tylko otrzymał pakiet zachęt, o których wspomniałem wcześniej. 

Wreszcie po piąte, stworzenie odrębnej funkcji ministra odpowiedzialnego za przygotowanie i realizację strategii rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce. Dziś funkcję tę sprawuje Minister Rozwoju i Technologii. Potrzeba jednak holistycznego spojrzenia na sektor nieruchomości, a ponieważ MRiT zajmuje się tak wieloma kwestiami, to w praktyce zadania związane z rynkiem mieszkaniowym są brane na tapet najczęściej przy okazji kampanii wyborczej. Rynek mieszkaniowy jest niewątpliwie najważniejszym segmentem rynku nieruchomości, co wynika m.in. z faktu, że mieszkanie jest dobrem szczególnym w stosunku do innych dóbr wytwarzanych i konsumowanych przez człowieka. Mieszkanie pełni funkcję społeczną (podstawowe dobro zaspokajające potrzeby człowieka ) oraz funkcję ekonomiczną (mieszkanie jako forma inwestycji). A zatem, jeśli tak jest, że „mieszkaniówka” odgrywa tak istotną wagę w gospodarce realnej i jest tak istotna społecznie zwracam się do rządu z postulatem: ustanówmy urząd Ministra Mieszkalnictwa. W strukturze organizacyjnej Rady Ministrów funkcjonuje m.in. minister odpowiedzialny za infrastrukturę. Dlaczego branża mieszkaniowa nie miałaby mieć konstytucyjnego ministra w rządzie, który posiada niezbędne doświadczenie branżowe i zna wszelkie bolączki sektora? Jestem pewien, że główni uczestnicy rynku nieruchomości z zadowoleniem przyjąłby taki ruch ze strony rządu.

Czy – patrząc na jakość i tryb stanowionego w Polsce prawa – nie jest pewną naiwnością myślenie, że decydenci zaczną brać sobie do serca głos branży?

Budownictwo i nieruchomości to jeden z kluczowych sektorów gospodarki, mówi się często, że to koło zamachowe gospodarki. Budownictwo mieszkaniowe stanowi 1,5 proc. PKB, ale biorąc pod uwagę współpracujące branże – materiały i usługi wykończeniowe, meble czy sprzęt AGD – mówimy o nawet 15 proc. PKB.

Patrząc na te dane decydenci powinni jak najszybciej zrewidować swoje podejście i zaproponować poważną debatę o rynku nieruchomości w Polsce. Zdajemy sobie sprawę, że zmiana sposobu podejścia do branży nie nastąpi od razu. Zadaniem członków Komitetu będzie zatem nieustanne edukowanie i przekonywanie do naszym racji. Przedstawiciele spółek branżowych oczekują merytorycznej dyskusji o sektorze nieruchomości. Przykład ostatnich tygodni pokazuje, że temat „mieszkaniówki” stał się niezwykle ważny i jest odmieniany przez wszystkie przypadki. Chcielibyśmy, aby doraźne działania czy też formułowane na potrzeby kampanii wyborczej propozycje były zastąpione poważaną debatą o rynku mieszkaniowym w Polsce. Wdrażanie działań legislacyjnych w sposób wyrywkowy i nieskoordynowany sprawia, że uporanie się z istniejącą luką mieszkaniową jest z góry skazane na porażkę.

Przedsiębiorcy oczekują od rządu i polityków stabilności i przewidywalności. Deklaracji czy strategii jest pod dostatkiem. Brakuje - co często wybrzmiewa podczas rozmów - normalności. Jako Komitet chcemy przyczynić się do tego, by przedsiębiorstwa działający w sektorze nieruchomości widziały w nas rzecznika swoich interesów, a rządzący - partnera do poważnej rozmowy o możliwościach rozwoju branży. Wybory parlamentarne, które odbędą się jesienią 2023 r. dadzą odpowiedź, czy rządzący będą prowadzili politykę mieszkaniową na obecnych zasadach, czy też w niedługim czasie doczekamy się zmiany paradygmatu zarządzania polityką mieszkaniową w Polsce.     

Jesteśmy otwarci na konstruktywny dialog i współpracę z wszystkimi uczestnikami rynku nieruchomości, w tym rządem i samorządem, a także organizacjami branżowymi, takimi jak Polski Związek Firm Deweloperskich, Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych czy Stowarzyszenie REIT Polska. Korzyści związane z efektem synergii wydają się niezaprzeczalne, dlatego zapraszamy do wspólnych prac wszystkich, którym leży na sercu dobro polskiego rynku nieruchomości. Wzajemne wsparcie, dzielenie się informacjami oraz doświadczeniami to jeden ze sposobów na uzgodnienie stanowisk i zaproponowanie lepszych rozwiązań w procesach legislacyjnych.

Mocno wierzę, że wykorzystanie wiedzy ekspertów Komitetu ds. Nieruchomości oraz wsparcie przedsiębiorstw i organizacji branżowych pozwolą nam osiągnąć możliwie największą liczbę założonych celów. Wyznaję pogląd, że wszystko, co umysł stworzy i w co uwierzy, człowiek może zrealizować.