Obligacyjne okienko otwarte

Według szacunków Domu maklerskiego Navigator, na koniec ub.r. zadłużenie 12 deweloperów mieszkaniowych notowanych na Catalyst z tytułu obligacji zapadających w latach 2023–2026 wynosiło 4,47 mld zł. Z tego 1,14 mld zł przypadało na 2023 r., na kolejny 1,36 mld zł, a na 2025 r. 1,05 mld zł. Jednak od stycznia do końca kwietnia br. spółki wykupiły papiery za 447 mln zł oraz wyemitowały nowe o wartości 391 mln zł.

Ubiegły rok na rynku długu korporacyjnego był trudny, ale najwyraźniej nadchodzi wiosna. Więcej jest ofert, a na samym Catalyst trudno już znaleźć deweloperskie papiery notowane z kilkuprocentowym dyskontem wobec wartości nominalnej.

– Sytuacja na rynku długu korporacyjnego zdecydowanie się poprawiła – zgadza się Tomasz Puzyrewicz, szef departamentu emisji obligacji w DM Navigator.

Papiery znów atrakcyjne

– Możemy mówić o ożywieniu, co jest związane z ustabilizowaniem się sytuacji gospodarczej. Rentowności obligacji dziesięcioletnich spadły z okolic 6,9 proc. na przełomie lat 2022 i 2023 do około 6 proc. w kwietniu, a więc wzrosły wyceny. Inflacja, po odczycie z lutego na poziomie 18,4 proc., w marcu wyniosła 16,1 proc. z perspektywą spadku w kolejnych miesiącach. Można stwierdzić, że otworzyło się okienko dla emitentów obligacji, które – jeśli nie wydarzy się nic niespodziewanego – może pozostać otwarte relatywnie długo – mówi Puzyrewicz.

Pierwszym czynnikiem przemawiającym za takim scenariuszem jest to, że ze względu na dobre wyniki fundusze dłużne – po okresie odpływu kapitału, również w kwietniu br. – mogą znów przyciągać klientów. Z kolei dla inwestorów indywidualnych deweloperskie „korporaty” mogą być atrakcyjniejszą propozycją od lokat bankowych. – Oprocentowanie lokat obecnie kształtuje się na poziomie 6–7 proc. w skali roku, podczas gdy rentowność brutto papierów solidnych pod względem fundamentów deweloperów kształtuje się w okolicach 10–11 proc. – wskazuje Puzyrewicz.

W 2022 r. fundusze borykały się z odpływem kapitału, zbywały też obligacje, co przy niskiej płynności na Catalyst skutkowało spadkiem wycen. Korzystali z tego inwestorzy indywidualni, kupując papiery z dyskontem sięgającym kilku punktów procentowych, jak i sami deweloperzy. Na rynek mieszkaniowy także wróciła wiosna, sprzedaż lokali z miesiąca na miesiąc odbija w górę, ceny wcale nie spadają.

W ciągu czterech pierwszych miesięcy br. emisje obligacji uplasowały cztery spółki: Develia (180 mln zł dla funduszy), Marvipol (54 mln zł dla funduszy i 35 mln zł dla inwestorów detalicznych), Archicom (62 mln zł dla funduszy) i Victoria Dom (60 mln zł, częściowo w formie rolowania, czyli zamianą starszych papierów na nowe).

W tej chwili trwa oferta Unidevelopmentu z grupy giełdowego Unibepu skierowana do inwestorów indywidualnych. Deweloper chce pozyskać do 11,4 mln zł, minimalny zapis to 25 tys. zł, a kupon WIBOR 3M plus 5,25 pkt proc. marży – czyli na dziś 12,2 proc.

Elastyczny instrument

Część deweloperów chciałaby pójść z ofertą bardzo szeroko. Victoria Dom wznowiła procedurę przed Komisją Nadzoru Finansowego w sprawie zatwierdzenia prospektu obejmującego ofertę publiczną obligacji o wartości do 200 mln zł. Ronson Development złożył niedawno podobny dokument dotyczący emisji o wartości do 175 mln zł.

Jak zaznacza Bartosz Wałecki, analityk Domu Maklerskiego Michael/Ström, branża deweloperska jest najliczniej reprezentowana na rynku Catalyst, w szczególności rynek obligacji upodobali sobie deweloperzy mieszkaniowi. Średnią zapadalność obligacji można szacować na mniej więcej trzy lata, co wpasowuje się w cykl inwestycyjny projektów mieszkaniowych. Upodobanie do emisji obligacji przez tę grupę przedsiębiorstw nie powinno dziwić.

– Pieniądze z emisji mogą zostać wykorzystywane na dowolny cel, najczęściej zakup gruntów, czego nie można powiedzieć o finansowaniu bankowym. Banki ponadto nie lubią finansować niektórych branż, w tym właśnie deweloperów. Z tych względów te spółki są tak licznie reprezentowane na rynku obligacji – mówi Wałecki.

Ekspert zaznacza, że rynek obligacji korporacyjnych w ostatnich miesiącach widocznie odżył: rośnie liczba emitentów i emisji, po dłuższej przerwie do gry jako kupujący powróciły fundusze inwestycyjne, a liczne emisje dla klientów indywidualnych sprzedają się w pełni, czasem nawet z nadsubskrypcją.

– Obligacje na rynku Catalyst plasują przede wszystkim większe spółki deweloperskie. Mimo ubiegłorocznego spowolnienia na rynku mieszkaniowym większość z nich nie zwiększyło nadmiernie zadłużenia finansowego. W większości przypadków wskaźniki zadłużenia pozostały na względnie bezpiecznych poziomach. W przypadku oczekiwanego wzrostu popytu na mieszkania ci deweloperzy mają miejsce na zaciąganie nowych zobowiązań, w tym z tytułu obligacji, które mogą zostać przeznaczone np. na zakup gruntów – mówi Wałecki. – Koszt pozyskania kapitału z obligacji jest jednak wysoki. W obecnych warunkach rynkowych nawet najwięksi deweloperzy muszą liczyć się z ponad 10-proc. kosztem kapitału, do tego dochodzą koszty emisji. Rentowność działalności deweloperskiej pozwala jednak pogodzić się z relatywnie wysokim kosztem kapitału – dodaje.

Zdaniem analityka deweloperzy w najbliższym czasie z pewnością będą pozyskiwać kapitał z obligacji, jednak wiązać się to będzie ze wzrostem oferowanej marży względem poprzednio plasowanych emisji lub oferowaniem obligacji zabezpieczonych hipotecznie, na co nie wszystkie spółki będą mogły sobie pozwolić.

Po kapitał z emisji obligacji sięgają nie tylko deweloperzy mieszkaniowi. W tej chwili ofertę papierów skierowaną do inwestorów indywidualnych prowadzi Cavatina Holding, wyspecjalizowany w biurowcach. Firma chce zebrać 25 mln zł. Oferuje kupon według formuły WIBOR 6M plus 6 pkt proc. marży, czyli na dziś 12,95 proc. w skali roku.

Rynek kapitałowy przyciąga też nowych graczy. W marcu na Catalyst zadebiutowała spółka Olivia Fin z Grupy OBC kontrolowanej przez Macieja Grabskiego, założyciela Wirtualnej Polski i głównego akcjonariusza giełdowego Pekabeksu. Flagową inwestycją grupy jest potężny, liczący 180 tys. mkw. wielofunkcyjny kompleks Olivia Centre w Gdańsku.

Nieruchomości