Okazje do tworzenia banków ziemi

Po załamaniu sprzedaży mieszkań, domów, działek pod budynki jednorodzinne, kupujący zaczynają powoli wracać na rynek nieruchomości. Złagodzenie przez Komisję Nadzoru Finansowego zasad oceny potencjalnych kredytobiorców i perspektywa tańszych kredytów ożywiają popyt.

– Deweloperzy, którzy po okresie prosperity mają poduszkę finansową, szukają gruntów pod kolejne inwestycje – zauważa Kuba Karliński, założyciel spółki inwestycyjno-deweloperskiej Magmillon. – Widać znacznie większe ożywienie wśród firm poszukujących nowych terenów do zabudowy, szczególnie na obrzeżach miast – np. Grodziska Mazowieckiego, Pruszkowa, Mińska Mazowieckiego czy Piaseczna, że wspomnimy tylko o aglomeracji warszawskiej – wskazuje.

Jak jednak zastrzega, gorączki na tym rynku nie ma. – Sprzedają się grunty w atrakcyjnych lokalizacjach, w atrakcyjnych cenach – podkreśla Kuba Karliński.

Duzi się obkupili

Także Robert Chojnacki, prezes redNet 24 i założyciel serwisu tabelaofert.pl, zauważa, że deweloperzy nie rezygnują z zakupów gruntów, ale nie kupują za wszelką cenę. Przyznaje, że wciąż zdarzają się licytacje, ale nie jest to już taka skala jak przed 24 lutego 2022 r.

Zdaniem Barbary Bugaj, ekspertki rynku nieruchomości, taktyka dotycząca budowania banków ziemi w dużej mierze zależy od wielkości firmy deweloperskiej. – Największe spółki nigdy nie straciły czujności, jeśli chodzi o zakup gruntów. Wręcz przeciwnie, firmy z dużym kapitałem wykorzystały ubiegłoroczny kryzys. Obkupiły się, gdy nikt nie kupował – zwraca uwagę Barbara Bugaj.

Jak dodaje, o kolejnych zakupach gruntów można usłyszeć na konferencjach wynikowych. – U największych graczy jest to bardziej proces stały. Selektywny wybór. Duże spółki mają banki ziemi, która wystarczy im nawet na kilka lat – mówi Barbara Bugaj.

Robert Chojnacki potwierdza: niektóre firmy mają tereny na kilka lat. – Ale są i takie, które banków ziemi nie mają w ogóle – zaznacza.

A Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, powołując się na dane NBP, podaje, że deweloperskie banki ziemi wystarczą średnio na ponad rok produkcji. – Czas ten jest różny w zależności od wielkości przedsiębiorstwa deweloperskiego i zgromadzonego banku – mówi. – W przypadku mniejszych firm średni czas wynosi ok. 1,5 roku produkcji. U większych deweloperów czas ten jest krótszy, to ok. roku produkcji.

Małgorzata Wełnowska przypomina, że w 2022 r. zmniejszyła się aktywność deweloperów, co potwierdzają dane GUS dotyczące liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (spadek o 27,8 proc. r./r.). Mniejszą aktywność widać też w statystykach dotyczących liczby inwestycji wprowadzonych do sprzedaży. Z danych Cenatorium wynika, że największe hamowanie „nowych wprowadzeń” zaliczyli mali deweloperzy. – Duże firmy realizowały i wprowadzały inwestycje ze wszystkich segmentów, choć z większą ostrożnością – mówi Małgorzata Wełnowska. – Jednak nie wpłynęło to znacząco na posiadane przez deweloperów zapasy ziemi.

Ekspertka Cenatorium zwraca uwagę, że ziemia jest inwestycją, która dobrze chroni przed inflacją w dłuższym okresie. – Grunty to towar deficytowy, szczególnie w miastach wojewódzkich – zauważa Wełnowska.

Były rekordy

A Kuba Karliński dopowiada, że spadek oferty to nieuchronny proces. – Podaż gruntów deweloperskich maleje z każdą oddaną inwestycją. Nowe plany miejscowe są uchwalane bardzo powoli, warunki zabudowy także trudno uzyskać, szczególnie dla większych inwestycji – mówi ekspert spółki Magmillon. – Poza tym wielu właścicieli gruntów pod inwestycje deweloperskie wycofało oferty – zauważa. Nie chcieli bowiem obniżać cen poniżej zakładanego poziomu. W ofercie są grunty pod projekty deweloperskie przygotowane przez wyspecjalizowanych inwestorów.

Karliński podkreśla, że ceny gruntów pod jednorodzinną zabudowę deweloperską przestały spadać. – Zatrzymały się. Licytacji na razie nie ma, ale te bardziej atrakcyjne krócej czekają na zmianę właściciela – zauważa.

Dodaje, że w okolicach Warszawy, np. na obrzeżach Grodziska Mazowieckiego, Mińska Maz. czy Błonia, za grunt pod budowę osiedli domów trzeba zapłacić nawet 1,5 tys. zł za mkw./PUM (powierzchnia użytkowo-mieszkalna). Ale są i znacznie tańsze działki. Np. parcela pod budowę osiedla 20 domów jednorodzinnych przy ul. Korfantego w Grodzisku Mazowieckim kosztuje 137 zł za metr.

Małgorzata Wełnowska wskazuje, że ceny gruntów rosną coraz wolniej. – Spada tempo wzrostu cen ziemi pod budownictwo wielorodzinne nie tylko w przeciętnych lokalizacjach, ale również w bardzo dobrych. Wg danych NBP w 2022 r. ceny gruntów pod taką zabudowę w bardzo dobrych miejscach wzrosły o 30 proc., a w przeciętnych – o 17 proc. Rekordowe transakcje w ub.r. Cenatorium odnotowało w Warszawie.

– Za działkę o powierzchni ponad 1,5 tys. mkw. pod zabudowę wielorodzinną kupujący zapłacił ponad 46 mln zł – podaje Małgorzata Wełnowska. – Niższe ceny osiągają działki oddalone od centrum. Grunt o powierzchni ponad 4 tys. mkw. na Ursynowie kosztował 38 mln zł. W Ursusie za teren o powierzchni ponad 9 tys. mkw. zapłacono prawie 27 mln zł.

Uwaga, wyprzedaż

Kuba Karliński zauważa, że wielu deweloperów zrezygnowało z inwestycji. Dziś sprzedają grunty. Na taki ruch mogą się też decydować inwestorzy, którzy, jak mówi ekspert Magmillona, potrzebują pieniędzy na dokończenie innych inwestycji. – Okazje będą się pojawiać, ale trzeba ostrożnie oceniać ich potencjał, biorąc pod uwagę zmieniający się popyt na niektóre nieruchomości podmiejskie – zaznacza.

Wyprzedaży nie wyklucza Barbara Bugaj. – Jest taka możliwość, szczególnie w przypadku małych spółek, którym trudno się pozbierać po załamaniu w 2022 r. – Spółki, które utraciły płynność, mogą jeszcze nie być na siłach, aby ponownie rozpocząć działalność – wyjaśnia ekspertka.