Małe spowolnienie na silnym rynku

W ostatnich latach zasób nowoczesnej powierzchni logistyczno-przemysłowej w Polsce rósł w tempie kilkunastu procent rocznie, goniąc zapotrzebowanie najemców. Jakie perspektywy wzrostu ma rynek?

– W najbliższych miesiącach sektor magazynowy czeka okres delikatnego spowolnienia, jednak należy zaznaczyć, że podstawy i siła rynku są mocne: wiele firm nadal wynajmuje, a deweloperzy budują. Słaba koniunktura gospodarcza i moment cyklu gospodarczego, w którym jesteśmy, musi odbić się też częściowo na rynku, ale mówimy o spowolnieniu koniunkturalnym, a nie kryzysie – ocenia Anna Głowacz, dyrektorka działu industrial w AXI IMMO.

Zdaniem ekspertki mimo niesprzyjającej sytuacji makroekonomicznej rynek magazynowy pozostaje w dość dobrej kondycji. Popyt w I kwartale br. osiągnął 1,2 mln mkw. i był wyższy o 7 proc. rok do roku. W perspektywie kolejnych miesięcy możemy spodziewać się spowolnienia, bo część transakcji z I kwartału to efekt przedłużających się negocjacji z ubiegłego roku.

– Wysoka inflacja, koszty mediów oraz wysokie koszty finansowania powodują, że firmy raczej idą w kierunku oszczędzania, a nie nowych inwestycji. Widoczne jest to zwłaszcza w przypadku firm logistycznych i e-commerce, gdzie w wielu przypadkach występują zapasy magazynowe. Najemcy wynajmowali powierzchnie ponad swoje bieżące potrzeby jeszcze po niższych stawkach czynszów, gdyż liczyli się z perspektywą znacznych wzrostów stawek, co obserwowaliśmy przez cały ubiegły rok – mówi Głowacz.

Apetyt najemców...

Ekspertka ocenia, że nieco lepsze perspektywy mają firmy produkcyjne, które zaczęły działać w kierunku przenoszenia operacji bliżej swoich rynków zbytu – czyli np. z Azji do Europy. Choć trend tzw. neearshoringu na razie nie ma jeszcze potwierdzenia w wielu transakcjach, to wiele tego typu inwestycji jest w realizacji lub przygotowaniu.

– Po stronie podaży spowolnienie również jest widoczne. Na koniec marca br. w budowie było 2,1 mln mkw., o 57 proc. mniej rok do roku. Deweloperzy dużo ostrożniej podchodzą do uruchamiania nowych inwestycji, wysokie koszty finansowania oraz wymóg wysokiego udziału przednajmu powodują, że tylko nieliczne firmy posiadające własne finansowanie decydują się na ruszanie z budowami, zwłaszcza projektów spekulacyjnych – mówi Głowacz. Inwestycje spekulacyjne to w nieruchomościach takie, których nie poprzedza poszukiwanie najemców – ci, przy dobrej koniunkturze, powinni się szybko znaleźć.

Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska, podkreśla, że w ostatnich kilku latach byliśmy świadkami bardzo dynamicznego rozwoju polskiego rynku magazynowego. W ciągu pięciu lat deweloperzy oddali prawie 16 mln mkw., a najemcy wzięli 27,5 mln mkw.

– Głównym czynnikiem wpływającym na atrakcyjność naszego rynku magazynowego było i pozostaje strategiczne położenie geograficzne Polski. Szczególnie w obecnych czasach, kiedy ogólne otoczenie geopolityczne jest bardzo zmienne. W czasach niepewności bliskość producentów, jak i rynków zbytu jest niezmiernie istotna – mówi Kurek. – Turbulencje związane ze stabilnością łańcuchów dostaw na stałe zmieniły strategie firm odnośnie do związanych z polityką zapasów czy lokalizacji przyszłych obiektów produkcyjnych i magazynowych. Zyskujące na znaczeniu zjawisko nearshoringu czy friendshoringu (przenoszenie działań do wyznających te same wartości, bezpiecznych krajów, członków UE i NATO – red.) już teraz coraz częściej obejmuje również Polskę. Firmy produkcyjne działające m.in. w takich sektorach jak automotive czy e–mobility dywersyfikują mocno swoją działalność i szukają opcji pozwalających na minimalizację czynników ryzyka związanych z zakłóceniami łańcuchów dostaw, jak i lokalizację bliżej klienta końcowego – podkreśla. Zdaniem eksperta dzięki dużej dostępności gruntów inwestycyjnych atrakcyjnych cenowo, kosztami pracy czy niższymi kosztami funkcjonowania, Polska jest brana pod uwagę jako jedna z najbardziej preferowanych lokalizacji. Szansą dla naszego regionu jest też ciągły rozwój infrastruktury drogowej, kolejowej i morskiej, w tym tworzenie międzynarodowych hubów intermodalnych.

– Niemniej w najbliższych kwartałach wyzwaniem pozostanie niełatwa sytuacja geopolityczna, wysokie koszty energii i gazu oraz trudności z pozyskaniem finansowania na realizację nowych obiektów magazynowych, szczególnie na zasadach spekulacyjnych – mówi Kurek. – Kolejne kwartały będą okresem poszukiwania i wdrażania nowoczesnych i efektywnych rozwiązań optymalizujących zużycie mediów, minimalizacji ryzyka związanego z niepewnością geopolityczną czy też stosowania w coraz większym zakresie zaawansowanych rozwiązań proekologicznych. Nie ma jednak wątpliwości, że polski rynek magazynowy ma solidne i stabilne podstawy dalszego rozwoju. Deglobalizacja gospodarki światowej sprzyja temu, aby Polska stała się jednym z głównych hubów produkcyjnych w Europie – ma do tego wszystkie niezbędne atuty – podsumowuje.

...oraz funduszy

Anna Głowacz podkreśla, że nieruchomości magazynowe wciąż uważane są za bezpieczną inwestycję przez fundusze lokujące w nieruchomościach. W I kwartale br. inwestorzy kupili obiekty za 401 mln euro, co stanowiło 62 proc. udziału w całkowitej wartości transakcji. – Rynek inwestycyjny jest jednak w fazie wyczekiwania, większość transakcji, które wydarzyły się w pierwszych miesiącach br., to sprzedaże pojedynczych projektów, a nie portfeli. Widoczna jest znacząca rozbieżność między oczekiwaniami sprzedających i kupujących. Podczas gdy najwięksi gracze przyjmują postawę wyczekiwania, skrzydła mogą rozwinąć mniejsze fundusze z naszego regionu Europy – podsumowuje Głowacz.

Komentarz partnera Cyklu "Rzeczpospolitej" - Analizy "Rzeczpospolitej"

Nie płaci głównie handel, transport i budownictwo

Rozpowszechnienie opóźnionych płatności sprawia, że sprawdzenie kontrahentów pod kątem ich wiarygodności płatniczej to konieczność.

Pandemia, a potem wojna w Ukrainie zmieniły podejście biznesu do łańcuchów dostaw i gromadzenia zapasów. Skłania do tego również postępująca polaryzacja świata na blok wschodni i zachodni i idące za tym sankcje i embarga. Z pewnością do powrotu do logistyki we wcześniejszym wymiarze nie ma już mowy. Rynek się zmienia. Firmy chcą mieć pewność, że nie ryzykują przerwania produkcji, zmieniają więc dostawców, robią zapasy. Do gromadzenia zapasów skłania również wysoka inflacja. Przeorganizowuje to rynek magazynów i logistyki, zwiększając zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i nieco inny model dostaw. Pozytywny trend dla magazynów i logistyki na razie niestety nie przekłada się na ich lepszą kondycję płatniczą działających tu firm.

Z naszych danych, zgromadzonych w prowadzącym rejestr dłużników BIG InfoMonitor oraz w bazie informacji kredytowych BIK, widać, że zaległości Magazynowania i działalności usługowej wspierającej transport (kod PKD 52) wciąż się zwiększają. Nie spada też dynamika ich przyrostu. W ostatnich 12 miesiącach, do końca I kwartału br. przeterminowane zobowiązania wobec instytucji finansowych i dostawców podwyższyły się o 14 proc., zdecydowanie bardziej niż np. w transporcie i w całej gospodarce, gdzie w analogicznym okresie było to odpowiednio 8 i 4 proc. Trudno jednak płacić swoim partnerom biznesowym, jeśli do kasy nie spływają pieniądze za wystawione faktury. Biznes magazynowo-logistyczny nie żyje w próżni i nie w każdej branży, która jest jego klientem, sytuacja zmienia się na lepsze. Obserwujemy, że najczęściej zgłasza do rejestru BIG InfoMonitor dłużników z branży handlowej, transportu i gospodarki magazynowej, budowlanej i przemysłowej. Ogólnie sytuacja z rozliczeniami B2B nie przedstawia się najlepiej. Z naszych ostatnich analiz wśród mikro-, małych i średnich firm wynika, że przelewy z opóźnieniem otrzymuje aż osiem na dziesięć podmiotów. W przypadku czterech na dziesięć przedsiębiorstw na przestrzeni ostatnich sześciu miesięcy opóźnienia przekraczały nawet 60 dni. Ma to swoje konsekwencje, jak zwracają uwagę przedsiębiorcy, głównie ograniczenia w zakupach i inwestycjach, ale także w płatności zobowiązań wobec swoich dostawców.

Rozpowszechnienie opóźnionych płatności sprawia, że sprawdzenie kontrahentów pod kątem ich wiarygodności płatniczej to konieczność. Firmy, które mają za sobą negatywne doświadczenia ze zleceniodawcami, najczęściej wprowadzają przedpłaty, współpracują z kancelariami prawnymi i windykacyjnymi, skracają terminy płatności, a także sprawdzają w prowadzonym przez BIG rejestrze dłużników i w wywiadowniach gospodarczych, czy kontrahent nie ma już jakichś długów.

Magazynowanie i działalność usługowa wspierająca transport ma obecnie w naszych bazach blisko 252 mln zł zaległości, o ponad 30 mln zł więcej niż przed rokiem. Długi należą do 2,5 tys. (aktywnych, zawieszonych i zamkniętych) przedsiębiorstw. W samej działalności magazynowej (PKD 521) zbliżają się do 47 mln zł i ciążą na 315 firmach, co daje 149 tys. zł przeciętnej zaległości. Problemy z płatnościami zdarzają się tu co 14. podmiotowi.