Dwa pokoje zawsze w cenie

W II półroczu 2022 r. tzw. kwartalny współczynnik wyprzedania oferty (liczba kwartałów potrzebna do wyprzedania mieszkań przy obecnym popycie) wzrósł do niemal ośmiu kwartałów – wskazuje Ewa Palus, kierownik działu consultingu w RedNet Property Group. – W latach 2020–2021 współczynnik ten wynosił maksymalnie cztery kwartały – poza I kw. 2020 r., kiedy obowiązywał pierwszy najostrzejszy lockdown – dodaje.

Ekspertka tłumaczy, że na pogorszenie sprzedaży wpłynęło zaostrzenie polityki kredytowej. – Wielu nabywców zostało wypchniętych z rynku – przypomina Ewa Palus.

Początek tego roku przyniósł poprawę sprzedaży. – Kwartalne wzrosty odnotowaliśmy we wszystkich miastach, a kwartalny współczynnik wyprzedania oferty spadł z 6,0 w IV kw. ub.r. do 4,2 w I kw. br. Wyniki sprzedaży na tle poprzednich lat nadal są jednak niskie – zastrzega ekspertka RedNet Property Group.

Zarządzanie sprzedażą

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, zauważa, że przeciętny czas sprzedaży mieszkań się skraca. Wyniki mogą się jednak różnić w zależności od osiedla. – W I kw. w kilkunastu inwestycjach w Warszawie sprzedano więcej niż 40 mieszkań, ale są i takie osiedla, w których liczba zwrotów przekroczyła liczbę mieszkań sprzedanych – zaznacza.

Dodaje, że w Warszawie stosunkowo dobrze sprzedają się lokale na nowo wprowadzanych do sprzedaży osiedlach. – Wśród 15 inwestycji z najlepszym kwartalnym tempem sprzedaży na koniec I kw. aż siedem to nowe osiedla, przy czym nowych inwestycji było mniej niż 30 na ponad 300 wszystkich – mówi. Nabywcy chętnie wybierają mieszkania na dobrze skomunikowanych osiedlach.

Ewa Palus dopowiada, że największym zainteresowaniem klientów cieszą się mieszkania dwupokojowe. – Ich udział w sprzedaży na osiedlach wprowadzonych do oferty w I kw. na największych rynkach to nawet 50 proc. – podaje. Na tak dobry wynik wpływa m.in. to, że deweloperzy zwykle projektują najwięcej takich właśnie lokali.

Jak mówi ekspertka RedNetu, klienci doceniają mieszkania o standardowych metrażach, regularnych układach, z balkonem. – Część deweloperów zarządza procesem sprzedaży tak, aby po zakończeniu budowy mieć jeszcze w ofercie lokale, szczególnie te o atrakcyjnych rozkładach, z ładnym widokiem, dobrze zlokalizowanych w budynku – mówi. – Takie mieszkania bardzo zyskują, gdy można do nich wejść. Ceny gotowych lokali są wyższe niż na początkowym etapie sprzedaży.

Ewa Palus zwraca też uwagę na osiedla, w których mieszkania sprzedały się, zanim budowa osiągnęła zaawansowany etap. – To inwestycje znanych deweloperów, w atrakcyjnych, chociaż czasem nieoczywistych miejscach – mówi. – To jednak pojedyncze inwestycje.

Agnieszka Mikulska zaznacza zaś, że pomimo słabszej sprzedaży mieszkań zdecydowana większość nadal znajduje nabywców przed zakończeniem budowy. – W Warszawie na koniec I kw. gotowe lokale stanowiły 15 proc. oferty, głównie ze względu na stosunkowo małą liczbę oferowanych lokali – tłumaczy. – W liczbach bezwzględnych gotowych mieszkań było ok. 1,9 tys. Biorąc pod uwagę, że deweloperzy w ostatnich pięciu latach oddawali w stolicy do użytku przeciętnie ponad 19 tys. mieszkań rocznie, można stwierdzić, że na rynku nadal nie ma dużego problemu z niesprzedanymi gotowymi mieszkaniami. W stolicy jest zaledwie 35 inwestycji, w których zostało jeszcze ponad dziesięć mieszkań. Tylko na nielicznych gotowych osiedlach na klientów czeka ponad jedna trzecia lokali – zwraca uwagę.

– Niesprzedane mieszkania na osiedlach, których budowa zakończyła się przed rokiem lub wcześniej, najczęściej znajdują się w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie deweloperzy nie budują dużo – dopowiada Ewa Palus. – Inwestycje te są często realizowane przez mniej znanych deweloperów. Wielu klientów wstrzymuje się z zakupem do czasu, aż te mieszkania będą gotowe.

Popularne kompakty

Angelika Kliś, członek zarządu spółki deweloperskiej Atal, mówi, że na trudnym kredytowo rynku najdłużej sprzedają się mieszkania duże, których cena całkowita jest wyższa. – Dla klientów inwestycyjnych znaczenie mają lokalizacja i stopa zwrotu z inwestycji. W tym przypadku najmniej popularne są także mieszkania czteropokojowe i większe.

Dodaje, że w segmencie mieszkań popularnych najszybciej znajdują nabywców lokale dwupokojowe o powierzchni do 42 mkw. i trzypokojowe na ok. 56 mkw. – Każdy metr ma wpływ na cenę – tłumaczy Angelika Kliś. – Bez wątpienia hitem sprzedażowym w każdej inwestycji są mieszkania z tarasami, położone zwykle na ostatnich kondygnacjach. Zdecydowanie najszybciej – bez względu na profil klienta – sprzedają się mieszkania dwupokojowe.

Biorąc pod uwagę wszystkie inwestycje spółki Atal, niesprzedane gotowe mieszkania stanowią zaledwie kilka proc. oferty. – Takie lokale trafiają się w inwestycjach wieloetapowych, gdzie jednocześnie budujemy ok. 1 tys. mieszkań, jak np. na osiedlach Nowe Miasto Polesie w Łodzi czy Nowe Miasto Jagodno we Wrocławiu – tłumaczy. Przedstawicielka Atalu mówi o ożywieniu na rynku, na co wpływ ma zapowiedź rządowego programu tanich kredytów.

Na rosnącą od końca ub.r. sprzedaż mieszkań zwraca uwagę Małgorzata Wiśniewska, dyrektor sprzedaży w spółce Cordia Polska.– Ruch w naszych biurach wyraźnie się zwiększa. Klienci spodziewają się w najbliższych miesiącach wzrostów cen i znacznego ograniczenia oferty – wyjaśnia Wiśniewska. Wiąże się to z zapowiadanym programem dopłat do kredytów. – Niesłabnącą popularnością cieszą się mniejsze mieszkania – jedno-, a w szczególności dwupokojowe. W I kw. zaobserwowaliśmy zwiększone zainteresowanie także większymi lokalami, trzy- i czteropokojowymi – zaznacza dyrektorka z Cordii. - Warto podkreślić, że nie ma prostej odpowiedzi na pytanie, jakie mieszkania sprzedają się najszybciej, a jakie najdłużej. To zależy od tego, gdzie osiedle powstaje, jakie lokale oferuje, do jakiej grupy są one adresowane. Jeśli projekt jest dopasowany do potrzeb danej okolicy, a ceny trafnie ustalone, to nie ma mieszkań, które czekają na nabywców wyjątkowo długo.

O „obiecujących” wynikach sprzedaży mówi też Eyal Keltsh, prezes Grupy Robyg. – Dziś prawie 70 proc. klientów kupuje mieszkania za gotówkę, ale i tak popyt jest duży – podkreśla. – Najbardziej popularne są lokale dwu- i trzypokojowe. Na wszystkich osiedlach większość mieszkań sprzedaje się przed ukończeniem budowy – dodaje. Eyal Keltsh uważa, że pozytywne trendy na rynku wzmocni rządowy program i większa dostępność kredytów.

Dodaje, że coraz więcej mieszkań w Polsce kupują obcokrajowcy. - Głównie to obywatele Ukrainy. Po roku od przybycia do Polski wielu podejmuje decyzję o dłuższym pobycie w naszym kraju. Chcą mieć własne lokum - mówi Eyal Keltsh. - Najczęściej szukają dwu-, trzypokojowych mieszkań dla rodzin.

Nieruchomości