Rynek potrzebuje ziemi po galeriach

Osiedla będą wchodzić na tereny po starych centrach handlowych i biurowcach. Warunek: zmiana norm parkingowych.

Publikacja: 27.04.2023 21:05

Do śródmieść aglomeracji może wrócić tkanka mieszkaniowa, która od lat była wypychana na obrzeża

Do śródmieść aglomeracji może wrócić tkanka mieszkaniowa, która od lat była wypychana na obrzeża

Foto: shutterstock

Pohandlowe i pousługowe tereny uwalnia ustawa deregulacyjna. Jeden z punktów zmienia specustawę mieszkaniową, dopuszczając budowę osiedli także na działkach ze starymi biurowcami i galeriami. Do tej pory „specmieszkania” można było stawiać tylko na poprzemysłowych i powojskowych parcelach.

Uwolnienie gruntów branża deweloperska przyjmuje z entuzjazmem. W noweli specustawy znalazł się jednak zapis, że na jeden lokal musi przypadać aż 1,5 miejsca parkingowego (jedno w zabudowie śródmiejskiej). Deweloperzy alarmują, że wyśrubowane normy wywindują koszty inwestycji. Branża liczy na szybką nowelę noweli.

Duży potencjał

Rynek potrzebuje uwolnionych deregulacją gruntów. Sebastian Juszczak, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), mówi, że dokładna ilość takich terenów nie jest znana. – Na pewno znajdziemy je w wielu miastach i regionach kraju – zaznacza. Zwraca uwagę na przybierający na sile trend rewitalizacji zdegradowanych terenów na cele mieszkaniowe. – W Warszawie prowadzone są liczne projekty rewitalizacji takich obszarów jak Praga-Południe (w tym Kamionek) czy Włochy – wskazuje.

Ekspert PZFD podkreśla, że atutem takich terenów jest ich lokalizacja. – Starsze biurowce czy centra handlowe były budowane na bardzo atrakcyjnych działkach w centrach miast – wyjaśnia. – Dzięki zmianie przepisów do śródmieść aglomeracji może wrócić tkanka mieszkaniowa, która od lat była wypychana na obrzeża – podkreśla.

A Michał Witkowski, dyrektor linii Living Services w firmie doradczej Colliers, ocenia, że największy potencjał mają tereny w miastach, gdzie obiekty biurowe tworzą dużą, zwartą, jednorodną funkcjonalnie zabudowę, dobrze wpisując się w tkankę miejską. – Chodzi głównie o stolicę i główne miasta regionalne. Zgodnie z prognozami to właśnie one w wyniku m.in. migracji wewnętrznych czy procesów urbanizacji będą notowały dodatni przyrost demograficzny – mówi. – W efekcie miasta będą się rozrastały i rozlewały. Można przypuszczać, że deweloperzy wciąż będą szukać gruntów w centralnych dzielnicach, gdzie można łatwo zaspokoić wszystkie potrzeby życiowe, a to właśnie tu znajduje się najwięcej terenów z zabudową biurową – dodaje. Dyrektor z Colliersa zauważa, że w takich lokalizacjach mieszkania osiągają wyższe ceny. – Podobnie może być z terenami pohandlowymi, jeśli tylko grunty będą wpisywały się w opisane wyżej kryteria – ocenia.

Pytany o galerie i biurowce, których istnienie nie ma już uzasadnienia, Michał Witkowski podaje przykłady Galerii Malta w Poznaniu, Galerii Bemowo, Tesco Kabaty i Multikina Ursynów w Warszawie.

Wskazuje, że część poprzemysłowych i pohandlowych terenów jest odpowiednia pod budowę mieszkań – i na sprzedaż, i na wynajem. – Potencjał inwestycji mieszkaniowych na takich gruntach dobrze obrazują działania właściciela centrum Atrium Promenada w Warszawie, który działki obok galerii zdecydował się przeznaczyć pod budowę mieszkań na wynajem długoterminowy – mówi. – Nieruchomość ma świetną lokalizację i całą infrastrukturę w niedużej odległości. To m.in. żłobki, przedszkola, szkoły, baseny. Jest też dostęp do komunikacji miejskiej i jednej z głównych arterii miasta. Podobne atuty ma wiele gruntów poprzemysłowych i pohandlowych zlokalizowanych w miastach.

Przykłady podaje też Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Przeznaczenie zmienia już „Mordor” na Służewcu. Do wyburzenia pod mieszkaniówkę jest na razie kompleks biurowców przy ul. Wołoskiej, ale w tym rejonie może zniknąć większość przestarzałych biurowców (jeśli nie wszystkie) - wskazuje.

W miejscu stołecznego centrum Jupiter przy ul. Towarowej powstanie zabudowa mieszkaniowo-biurowa. – W Warszawie na rozbiórkę czekają też biurowiec Atrium i galeria Land, jednak w ich miejscu powstaną nowoczesne biurowce – wskazuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Proces likwidacji dużych obiektów komercyjnych z lat 90. trwa i będzie kontynuowany – nie tylko w Warszawie i Krakowie, ale i innych większych miastach, ułatwiając deweloperom dostęp do atrakcyjnych działek.

Nie zabić inwestycji

Jędrzyński potwierdza, że w całym kraju nie brakuje terenów ze zbędnymi już centrami handlowymi lub biurowcami. – A po wejściu w życie nowelizacji specustawy mieszkaniowej zapewne będą się pojawiać kolejne – mówi. Jak dodaje, deweloperzy są chętni do przejmowania takich terenów pod osiedla. – Zwłaszcza w warunkach permanentnego deficytu gruntów. Głównym atutem takich nieruchomości jest lokalizacja. W latach 90. galerie i biurowce powstawały w miejscach, które dziś są często bardzo pożądane przez poszukujących nowych mieszkań – zauważa. – Są to uzbrojone tereny, z infrastrukturą, gotowe do zabudowy po ewentualnej rozbiórce. Nie są potrzebne dodatkowe kosztowne inwestycje w drogi dojazdowe czy osiedlowe.

Zanim mieszkania zaczną rosnąć na nowych terenach, trzeba zmienić normy parkingowe. – Jeśli w ustawie pozostanie współczynnik 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie, w praktyce zabije to zdecydowaną większość projektów – ocenia Sebastian Juszczak. – Praktyka pokazała, że specustawa mieszkaniowa może posłużyć do szybszego przekształcania terenów zgodnie z lokalnymi potrzebami.

Z szacunków PZFD wynika, że na podstawie uchwał wydanych do 31 grudnia 2022 r. może powstać 30–40 tys. „specmieszkań”.

Pohandlowe i pousługowe tereny uwalnia ustawa deregulacyjna. Jeden z punktów zmienia specustawę mieszkaniową, dopuszczając budowę osiedli także na działkach ze starymi biurowcami i galeriami. Do tej pory „specmieszkania” można było stawiać tylko na poprzemysłowych i powojskowych parcelach.

Uwolnienie gruntów branża deweloperska przyjmuje z entuzjazmem. W noweli specustawy znalazł się jednak zapis, że na jeden lokal musi przypadać aż 1,5 miejsca parkingowego (jedno w zabudowie śródmiejskiej). Deweloperzy alarmują, że wyśrubowane normy wywindują koszty inwestycji. Branża liczy na szybką nowelę noweli.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rośnie Atal Strachowicka
Nieruchomości
Mieszkania na doby dają zarobić
Nieruchomości
Jest potencjał, by zasób przynajmniej się podwoił
Nieruchomości
Mieszkaniówka. Klienci deweloperów zapłacą za zmiany w przepisach?
Akcje Specjalne
Firmy chcą działać w sposób zrównoważony
Nieruchomości
Polak buduje dom. Na fachowców czeka miesiącami
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży