Tani kredyt. Droższe mieszkania?

Już od lipca kupujący swoje pierwsze mieszkanie będą mogli korzystać z kredytów „na 2 proc.” – obiecuje rząd. Dopłaty popłyną i na rynek pierwotny, i na wtórny. Limit wieku beneficjentów to 45 lat, limit cen mieszkań: 500 tys. zł (dla singli) i 600 tys. zł (dla rodzin). Maksymalny wkład własny: 200 tys. zł. W tym wariancie limity cen mieszkań wzrosną do 700 i 800 tys. zł. Jakie mieszkania będzie można kupić na preferencyjny kredyt?

Z analiz Metrohouse wynika, że na obu rynkach w Warszawie odsetek mieszkań w cenie poniżej 600 tys. zł to 35 proc., w Krakowie – 45 proc., we Wrocławiu – 60 proc., w Poznaniu – 64 proc., w Gdańsku – 50 proc., w Katowicach – 70 proc., w Rzeszowie – 74 proc., w Olsztynie – 84 proc., w Szczecinie – 75 proc., w Lublinie – 80 proc., w Toruniu – 86 proc., w Bydgoszczy – 90, a w Białymstoku i Łodzi – 84 proc.

Niemały wybór

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, zwraca uwagę na konstrukcję programu.

– Jego twórcy zrezygnowali z limitów cen za mkw. mieszkania. Dostępność lokali, które można sfinansować kredytem z dopłatami, jest więc większa – zaznacza. Wiele zależy od lokalizacji. – W niektórych miastach – jak Bydgoszcz, Toruń, Łódź, Białystok, budżet 600 tys. zł pozwoli na zakup lokalu właściwie bez większych ograniczeń – mówi Jańczuk. – Na drugim biegunie jest np. Warszawa, gdzie taką cenę ma 35 proc. mieszkań. Biorąc pod uwagę średnią cenę mkw. lokali, w stolicy możemy wprawdzie kupić nawet trzypokojowe lokale, ale niewielkie, najczęściej na oddalonych od centrum osiedlach.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, ocenia, że odsetek ofert mieszkań, które „łapią się” na preferencyjny kredyt, jest całkiem spory. – Wbrew pozorom nie brakuje ich nawet w największych miastach, szczególnie, jeśli do ceny dodamy 200 tys. zł wkładu własnego – mówi. Wtedy można iść śmiało na zakupy nawet w Warszawie.

Ekspert HRE Investments szacuje (powołując się na dane Otodom.pl i Unirepo.pl), że w Warszawie mieszkania w cenie do 500 tys. zł to 16 proc. oferty, te do 600 tys. zł – 33 proc., do 700 tys. zł – 51, a do 800 tys. zł – 63 proc. W Rzeszowie jest to odpowiednio 71 proc. (do 500 tys.), 87 proc. (600 tys. ), 93 proc. (700 tys.) i 96 proc. (800 tys.). W Szczecinie: 57, 75, 83 i 90 proc., w Gorzowie Wielkopolskim: 86, 96, 99 i 100 proc., w Zielonej Górze: 75, 91, 96 i 98 proc.

Natomiast we Wrocławiu jest to odpowiednio: 33, 57, 74 i 83 proc., w Poznaniu: 49, 71, 85 i 92 proc., w Opolu: 71, 83, 93 i 97 proc., w Katowicach: 53, 69, 80 i 88 proc., w Łodzi: 73, 86, 91 i 94 proc., w Bydgoszczy: 81, 94, 95 i 97 proc., w Toruniu: 75, 90, 95 i 98 proc., w Krakowie: 27, 47, 64 i 75 proc., w Kielcach: 75, 86, 91 i 96 proc., w Olsztynie: 63, 80, 89 i 93 proc., w Lublinie: 65, 85, 92 i 95 proc., a w Gdańsku: 32, 52, 64 i 73 proc.

Jak podkreśla Bartosz Turek, jeśli interesowałby nas kredyt bez wkładu własnego (to już działający od ub.r. program), to z dostępnością mieszkań w niektórych lokalizacjach (w dużej części Warszawy czy ogólnie w całym Krakowie) będzie problem.

– Przy granicy budżetu 500–600 tys. zł (limity w zapowiadanym programie) w dobrych lokalizacjach najdroższych miast możemy wybierać z oferty raczej skromnych lokali – raczej kawalerek lub dwóch pokoi, ale wybór jakiś będzie – mówi. – Za to na obrzeżach lub poza największymi miastami kwota wystarczy nierzadko na kilkudziesięciometrowe mieszkanie. A jeśli do kwoty preferencyjnego kredytu doliczymy wkład własny, to wybór będzie całkiem przyzwoity nawet w lepszych lokalizacjach, choć oczywiście apartamentu za preferencyjny kredyt w centrum stolicy nie kupimy. W dzielnicach sypialniach dużych miast możliwe są jednak dwa–trzy pokoje o dobrym standardzie.

Ekspert HRE Investments zauważa, że budżet rzędu 700–800 tys. zł w przeciętnym mieście powiatowym pozwoli na zakup dużego mieszkania o całkiem atrakcyjnym standardzie, w dobrej lokalizacji.

W portalu Otodom w miastach wojewódzkich jest niemal 55 tys. ofert mieszkań spełniających kryteria taniego kredytu (do 600 tys. zł), z czego na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź, Katowice) – 36,5 tys. Wśród tych miast najwięcej mieszkań w cenie do 600 tys. zł jest we Wrocławiu – ponad 7 tys.

Ewa Tęczak, ekspertka Otodomu, zauważa, że największe mieszkania w cenie do 600 tys. zł można było kupić w Gorzowie i Opolu – to 58-metrowe, trzypokojowe lokale z rynku wtórnego. Na rynku pierwotnym dostępne w tej cenie mieszkania są mniejsze. – Największe – trzypokojowe o metrażu 54 mkw. – można było znaleźć w Rzeszowie i Olsztynie – mówi Ewa Tęczak.

Najmniejsze mieszkania w cenie do 600 tys. zł kupimy tam, gdzie ceny mkw. są najwyższe, czyli w Warszawie i Krakowie. – W Warszawie kwota ta pozwalała na zakup dwupokojowego 44-metrowego lokalu na rynku pierwotnym i 42-metrowego na rynku wtórnym – podaje ekspertka. – W Krakowie było to 45 i 43 mkw., także dwa pokoje.

Wioletta Golonka z Freedom Nieruchomości Brzeg zaznacza, że w mniejszych miejscowościach (do 50 tys. mieszkańców) podaż mieszkań, które spełniają warunki dopłat, jest spora. – Średnie ceny na rynku wtórnym w takich miastach to 4–7 tys. zł za mkw. – mówi. – Program jest adresowany do kupujących pierwszą nieruchomość. Tacy klienci najchętniej wybierają mieszkania od 40 do 65 mkw., z dwoma–trzema pokojami, w miejscowościach z pełną infrastrukturą lub w sypialniach dużych miast – zauważa.

Jak program kredytów wpłynie na podaż mieszkań i ceny? Deweloperzy dopasują się do limitów? – Wszystkie scenariusze są możliwe. Deweloperzy, którzy coraz sprawniej odpowiadają na potrzeby rynku, zaplanują produkcję mieszkań, których ceny zmieszczą się w limitach dopłat – ocenia Marcin Jańczuk. – Zobaczymy, jak wiele w nowej ofercie jest niedużych lokali dwupokojowych czy kompaktowych trzypokojowych. Nie wykluczam, że konstrukcja programu będzie wzmagać pokusy, by podnosić ceny. Trudno przewidzieć, jakie natężenie będzie mieć to zjawisko. Klienci potrafią liczyć i trafią do tego dewelopera, który zaoferuje adekwatne do sytuacji rynkowej ceny.

Winowajcy podwyżek

Bartosz Turek nie ma wątpliwości, że deweloperzy, widząc falę popytu, będą się starać dostarczyć mieszkania spełniające warunki programu. – To powinno już niedługo spowodować większą aktywność w sektorze budownictwa mieszkaniowego – ocenia. – Możliwe są też obniżki cen jako konsekwencja programu kredytów na 2 proc., ale nie w taki sposób, jak byśmy chcieli. Część mieszkań może stanieć, ale przypisane do nich miejsca postojowe będą droższe.

Zdaniem eksperta na podwyżki cen mogą się decydować deweloperzy budujący osiedla w powiatach, gdzie kwota preferencyjnego kredytu pozwoli na spory zakup.

A czy właściciele używanych mieszkań „podciągną” ceny do limitów? – Konkurencja między sprzedającymi będzie rosła, dlatego nie sądzę, że będą na tyle wyrachowani, by dostosowywać cenę lokali do warunków programu – uważa Marcin Jańczuk. Ekspert przyznaje, że poprzednie programy – „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych” były postrzegane jako winowajcy rosnących cen. – Trudno powiedzieć, czy teraz będziemy mieć tendencje wzrostowe, wszystko zależy od popularności programu – uważa. – Potencjalni kredytobiorcy czekają już w blokach startowych na rozpoczęcie przyjmowania wniosków. Zainteresowanie będzie pewnie duże. Czy przełoży się na wzrost cen? Nagromadzenie wielu różnorakich czynników jest tak duże, że jednoznaczna odpowiedź jest bardzo trudna.

Diana Gałązka, dyrektor Freedom Nieruchomości Brzeg, uważa, że program tanich kredytów będzie miał wpływ na kształtowanie się cen na rynku pierwotnym. – Zwiększenie popytu wpłynie na wzrost cen mniejszych lokali, ceny tych większych będą stabilne – przewiduje.

Dodaje, że ceny na rynku wtórnym zależą nie tylko od lokalizacji, ale też rodzaju oraz stanu budynku, piętra, stanu technicznego mieszkania.

– Możliwe, że ceny mkw. większych mieszkań w dużych miastach będą dopasowywane do wymagań programu, co oznacza, że mogą spadać – ocenia. – Argumentem może być chęć sprzedaży nieruchomości po stagnacji w ub.r. Mniejsze nieruchomości będą prawdopodobnie drożeć. Kupujący niespełniający warunków programu szybciej zdecydują się na zakup z obawy przed wzrostem popytu i cen. Już widać optymistyczne nastroje wśród sprzedających, którzy dostają więcej pytań od klientów szykujących się do zakupu nieruchomości ze wsparciem.