Czy kryzys na rynku detalicznej sprzedaży mieszkań może być katalizatorem inwestycji PRS w Polsce?

Taka teza jest jak najbardziej słuszna, ale równolegle możemy postawić wiele innych tez dotyczących tego, co dobrze lub źle wpływa na rynek.

Kryzys, który mamy obecnie w sprzedaży detalicznej mieszkań, na pewno wspiera trend wzrostowy rynku najmu i trend inwestowania w lokale na wynajem, który na szerszą skalę widzimy już od mniej więcej dwóch, trzech lat. Ostatni rok to intensyfikacja rozwoju rynku, m.in. pod względem liczby podmiotów PRS. Wojna w Ukrainie, jak i kryzys inflacyjno–finansowy, który zaczyna być widoczny, powoduje, że niewielka część inwestorów zawiesza projekty: są to z reguły mniejsze podmioty w porównaniu z klasycznymi, dużymi funduszami PRS.

Oczywiście sam zakres definicji PRS jest na tyle szeroki, że nie mówimy tu tylko o funduszach „z prawdziwego zdarzenia”, czyli dużych, międzynarodowych podmiotach, które profesjonalnie i od wielu lat zajmują się inwestycjami PRS, tylko również o kilku mniejszych, które od niedawna prowadzą tego typu działalność, a także o kilku deweloperach, którzy planują lub już realizują budowę takich portfeli. Do tej pory takie działania tych ostatnich były wyłącznie wsparciem podstawowej działalności, dziś wiele firm szuka możliwości sprzedaży części projektów wszelkim inwestorom instytucjonalnym, skoro w niektórych lokalizacjach sprzedaż Kowalskim skurczyła się o 50–80 proc.

Nie do końca jest tak, że kryzys na rynku sprzedaży detalicznej spowodował nagle jakiś wzrost zainteresowania funduszy naszym rynkiem PRS. Część podmiotów od początku miała zaplanowane określone wielkości portfeli do zbudowania: między 1 tys. a 35 tys. – i systematycznie realizuje te plany.

Widzimy, że deweloperzy nie tylko chętniej szykują dziś ofertę mieszkań dla funduszy, ale część decyduje się na sprzedaż gruntów, nawet ze znaczącą obniżką i przy zachowaniu minimalnej marży – byle tylko utrzymać odpowiedni poziom wyników finansowych, czy nawet bardziej zatrudnienia.

Zastój w sprzedaży detalicznej na pewno pozytywnie wpłynie na możliwości funduszy PRS, tych mniejszych i większych, ale też prywatnych przedsiębiorców, którzy coraz częściej budują portfele po 50, 100, 200 czy 500 mieszkań na wynajem.

Czy to dobrze, że inwestycjami PRS interesują się podmioty, które nie mają w tym dużego doświadczenia? Czy w tym biznesie nie jest potrzebne właśnie spojrzenie bardzo długoterminowe, stabilne?

Żeby zgłębić ten temat i odpowiedzieć w miarę szczegółowo, trzeba zastanowić się też, po co np. fundusze oportunistyczne czy private equity decydują się na takie projekty. Jak to bywa w życiu, nie ma jednej odpowiedzi. Część myśli, że jest to prosty biznes: wystarczy zbudować projekt, wystawić na rynek, a skoro jest popyt na najem, to takie przedsięwzięcie na pewno się uda. Trochę podobnie było w latach 2002–2008, kiedy wszyscy brali się za deweloperkę. Czasem na spotkaniach widzimy, że firmy chętne zainwestować w PRS nie biorą pod uwagę tak podstawowych rzeczy, jak struktura budynku czy struktura podziału mieszkań. Zawsze możemy powiedzieć, że dla nas – doradców, brokerów – to oznacza pracę, bo część takich graczy szuka wsparcia. Im więcej podmiotów zaczyna się tym zajmować, to jest szansa, że na przestrzeni trzech do sześciu lat może nam się stworzyć rynek, który jest profesjonalny i transparentny, i przede wszystkim usankcjonowany swoimi prawami.

Zawsze jest tak samo – na rynkach rosnących, które później dojrzewają, stwarza się masa krytyczna, jest więcej profesjonalistów, know–how, więcej pieniądza, jest większa otwartość rynków europejskich na Polskę i zaczyna to wyglądać inaczej. Zatem to dobrze, że inwestycjami PRS interesują się nie tylko podmioty z tym rynkiem ściśle związane. Sądzę jednak, że rynek szybko wszystkich zweryfikuje i pozostaną tylko ci najsilniejsi, najbardziej transparentni i najlepiej inwestujący, z porządną ofertą. W dalszej kolejności dojdzie do konsolidacji portfeli.

Jakie transakcje PRS zrealizowane zostały z waszym udziałem w tym roku i czy kroją się kolejne?

Prowadzimy projekty obejmujące ponad 25 różnych nieruchomości w kilku dużych miastach. Do tej pory udało się zakończyć umową jedną transakcję, w Krakowie, gdzie zostanie wybudowane ponad 20 tys. mkw. powierzchni użytkowej. W ciągu kilku, kilkunastu tygodni powinniśmy zamknąć transakcję w Warszawie, która dotyczy kilku tysięcy mkw. powierzchni w niemal gotowym już budynku.

Zmierzamy do końca, jeśli chodzi o trzy kolejne transakcje, wszystkie w Krakowie: pierwsza dotyczy około 8 tys. mkw., druga około 12 tys., a trzecia około 4 tys. mkw. powierzchni użytkowej. Jesteśmy na zaawansowanym etapie rozmów. W jednej zakończyliśmy badanie due diligence, w drugiej negocjujemy treść umowy, a trzecia jest w przededniu podpisania umowy.

Jest jeszcze czwarty projekt w Krakowie, obejmujący nie tylko mieszkania na wynajem, ale i budynek biurowy – łącznie to ponad 20 tys. mkw. powierzchni użytkowej – tu przygotowujemy treść umowy warunkowej.

Z kolei we Wrocławiu jesteśmy w trakcie negocjacji dotyczących dwóch nieruchomości, a w Gdańsku jednego projektu. Dodatkowo rozpoczynamy marketing kolejnych kilkunastu nieruchomości, począwszy od września, w takich miastach jak Gdańsk, Warszawa, Wrocław, Kraków i Katowice. Będą to pojedyncze nieruchomości i portfele należące do czterech różnych deweloperów. To transakcje, które powinny sfinalizować się z końcem tego roku lub najdalej w I połowie przyszłego. Jeśli chodzi o samą budowę, mówimy o perspektywie roku, dwóch lat – tam, gdzie kupowana jest sama działka. Mamy też projekty na różnym etapie realizacji: zarówno takie dopiero bliskie rozpoczęcia budowy, jak i już na ostatnim etapie prac deweloperskich.

Jak generalnie ocenia pan kondycję rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w świetle wartości transakcji po I półroczu? Suche liczby pokazują powrót biur na podium i spadek wartości transakcji w przypadku – w latach 2020–2021 będących na absolutnym topie – magazynów…

Wiele zdaje się wskazywać na to, że wszystko jest w jak najlepszym porządku i nasz lokalny rynek ma się świetnie. Idziemy do przodu. Biura z magazynami prześcigają się pod względem wyników, z tym że te pierwsze zawsze miały odpowiednią masę krytyczną i mają największe szanse, aby osiągnąć najlepsze obroty.

Jeśli popatrzeć na rynek całościowo, to biorąc pod uwagę biura, magazyny i teraz PRS – oraz ewentualne przejmowanie spółek nieruchomościowych – nadal mamy do czynienia z całkiem niezłą kondycją pod względem wartości transakcji.

Jeśli zaczniemy kwestię kondycji rynku rozkładać na części pierwsze, widzimy, że sektor handlowy ma mnóstwo problemów i przechodzi pewne przeobrażania, zmieniając formułę działania. Widzimy więc, że ta część rynku jest słabsza. Z drugiej strony, różne firmy poszukują możliwości nabycia centrów handlowych oportunistycznie, tak aby w przyszłości przekształcić je w inny projekt, np. mieszkaniowy, PRS-owy, czy biurowy, albo centrum handlowe nowej generacji bowiem choć obserwujemy wzrost zainteresowania parkami handlowymi, to i dla dużych centrów są pomysły: mają być one głównie centrami rozrywki czy showroomami dla wielu marek.

Kondycja całego sektora nie wygląda najgorzej i cały 2022 r. powinien zamknąć się pozytywnie. To, co osłabia rynek, wynika z wcześniej poruszonych kwestii, w tym z sytuacji na Ukrainie, wysokiej inflacji i co za tym idzie coraz bardziej ograniczonych możliwości kredytowania dla wielu podmiotów. Pieniądz jest po prostu coraz droższy.

Aktualnie widzimy, że sytuacja jest niezła, i oczekujemy, że przyszły rok powinien być dobry dla nieruchomości komercyjnych pod względem liczby projektów. Przesłanek ku temu jest wiele. Duża część rynku szykuje się na odbudowę Ukrainy, w różnym zakresie, co też powinno pobudzić polską gospodarkę. Zakładam bowiem, że tak, jak jest ona wrażliwa na sytuację w Niemczech – czego przykładem jest rynek produkcyjny – wpływ na nią powinna mieć również kwestia ukraińska. Może się okazać, że mimo że nasze geopolityczne położenie jest niezbyt dobre, to pod względem gospodarczym może okazać się całkiem niezłe.

Wydaje mi się, że kluczowym momentem będzie przełom tego i przyszłego roku, okolice marca, kiedy zakończy się zima. Mowa tu oczywiście o kwestii związanej z kryzysem gazowo–paliwowym, która powinna być wtedy bardziej klarowna. Mam nadzieję, że na plus zmieni się sytuacja związana z wojną w Ukrainie. Powinniśmy też wtedy wiedzieć, w którym kierunku idą wskaźniki finansowe i jak to wygląda w poszczególnych krajach. Mam tu na myśli m.in. stopy kapitalizacyjne i to, gdzie możemy spodziewać się spadków, a gdzie wzrostów.

Jednak trzeba jasno powiedzieć, że wiele symptomów wskazuje na to, że może nas czekać fala bankructw i przejęć, a także dłuższy okres kryzysu konsumenckiego, co może spowodować kryzys podobny do tego z 2008 r. – a nawet gorszy, co nie wyklucza transakcji na rynku inwestycyjnym gruntów i nieruchomości komercyjnych.

CV

Daniel Puchalski, partner zarządzający i współzałożyciel Immo lab. Przed przejściem „na swoje” przez kilkanaście lat był związany z międzynarodowymi agencjami doradczymi. Najpierw w Colliers International, a potem w JLL stworzył i kierował działami gruntów inwestycyjnych. Następnie, jako partner zarządzający w Knight Frank, bezpośrednio nadzorował działy inwestycyjne oraz reprezentacji właściciela i najemcy. Współpracował z ponad 200 inwestorami na rynku nieruchomości inwestycyjnych oraz deweloperami reprezentującymi wszystkie segmenty rynku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego i Wyższej Szkoły Administracji i Biznesu w Gdyni.